Глава 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

     Гражданское законодательство устанавливает возможность  расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

     Предусматривая  возможность выселения граждан  из занимаемых ими по договору найма  жилых помещений, закон устанавливает  две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

     В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:

     1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;

     Выселяемым  из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым их этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст. 86 ЖК РФ).

     2. если дом (жилое помещение)  грозит обвалом, гражданам, выселяемым  из этого дома (жилого помещения)  другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 87 ЖК РФ).

     Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение  должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 89 ЖК РФ).

     Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.

     Так, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

     Разрушение  или порча жилого помещения, тем  более носящее систематический  характер, в судебной практике встречается  довольно редко. Противоправность поведения  лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

     Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены  его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или  разводят в нем животных и др.

     Как и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного воздействия.

     Но  у судов возникают сложности при разрешении споров, связанных с применением статьи 91 ЖК РФ, допускаются ошибки. Вот одна из немногих: «Первомайский суд признал надлежащими истцами нанимателя Бякову и ее дочь Смирнову и удовлетворил их иск о выселении Бякова (бывшего мужа Бяковой) по основаниям п. 1 ст. 91 ЖК РФ. Суд установил, что «ответчик ведет антиобщественный образ жизни в квартире и что его совместное проживание с истцами и несовершеннолетним невозможно». При этом суд не указал в решении факты антиобщественного поведения и  ранее принятые к ответчику меры  (в деле имеется приговор мирового судьи от 12.09.2006, которым ответчик приговорен к условной мере наказания за угрозу убийством по отношению к падчерице Смирновой. Ответчик признал данный иск и суд принял признание иска ответчиком»¹⁵.

     Систематическое нарушение правил общежития - это  наиболее распространенное основание  для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать, что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.

     В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям  в зависимости от ситуации может  быть предоставлено другое помещение.

     Выселение без предоставления другой жилой  площади в связи с лишением родительских прав производителя при  наличии двух обязательных условий:

     1. должно иметься вступившее в  законную силу решение суда  о лишении родительских прав  конкретных лиц;

     2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

     Если  виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

     Обратиться  с иском в суд о выселении  может прокурор, опекун.

     Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся  к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила.

     Наниматель  жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним  лиц в любое время расторгнуть  договор найма, письменно предупредив  наймодателя об этом за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

     Договор найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  по требованию наймодателя в случаях:

     невнесения  нанимателем платы за жилое помещение  в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

     разрушения  или порчи жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

     использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

     Если  же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и  после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

     По  всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

     Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой  из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

     если  помещение перестает быть пригодным  для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

     в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

     Так же договор может быть расторгнут по инициативе одного из члена семьи  в случае выселения другого. Рассматривая иски о выселении, судьи порой  не уточняют основания, по которым истцы заявляют требования, выносят решения о выселении без указания закона, на основании которого удовлетворен иск. Это обстоятельство доказывается одним из решений суда г. Слободского. «Музурова обратилась в суд с иском к Бояринцеву о его выселении из квартиры, указав, что вселила его как временного жильца, временно сожительствовала с ним до 1998 г., право на жилплощадь он не приобрел, просила выселить его как временного жильца  (ст. 80 ЖК РФ). Не уточнив у истицы основания исковых требований, Слободской суд в своем решении обосновал отсутствие оснований для выселения по п. 1 ст. 91 ЖК РФ, хотя таких требований не заявлялось»¹⁶.

     В качестве последствия расторжения  договора найма жилого помещения  ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

     Таким образом, кроме добровольного расторжения  по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

     По  оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив, набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

     Несмотря  на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  приватизированы и с ними активно  проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

     Тем не менее, в вопросах сохранения права  пользования жилым помещением при  временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

     К договору найма жилого помещения  предъявляются следующие требования:

     договор найма жилого помещения должен учитывать  интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

     во  избежание неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;

     поскольку договор найма жилого помещения  является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством;