Договор аренды

     Вместе  с тем введение в действие части  первой ГК лишило подобную практику права  на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. ДЕЙСТВИЕ  ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ,  ПРЕКРАЩЕНИЕ.

     Изменение содержания договора по общему правилу  возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов  или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

     При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными  с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении  договора.

     Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество, либо чинит препятствия  в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

     Изменение и расторжение договора может  быть произведено в связи с  существенным изменением обстоятельств.

     По  общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатить арендодателю арендную плату.

     В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право при заключении договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если договор считается возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.

     Арендатор вправе обратиться с иском в суд  о понуждении арендодателя заключить  договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать  данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Подводя итог вышеизложенному, отметим, что  с приятием нового Гражданского кодекса  в вопросах правового регулирования  аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

     По  законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь.

     В данной курсовой работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды: понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения договора аренды, проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества.

     В связи с вышеизложенным, можно  сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регламентацией договоров аренды, межведомственными разногласиями, криминогенностью на рынке движимого и недвижимого имущества, Россия сегодня является полноценным государством такого рынка, а ее система регистрации объектов имущества и сделок с ними - наиболее совершенна. 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. Гражданский  кодекс РФ. КонсультантПлюс. Раздел Законодательство.

2. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997.

4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 1999.

5. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.

6. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект,2003.

7. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.,2002.

8. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.

9. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 1 

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(проект)

г.______________                                                              “__”___________20__г.

______________________________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _______________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое в дальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на основании доверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель  предоставляет, Арендатор принимает  в аренду объект нежилого фонда  - нежилое помещение, именуемое  далее “Помещение”, расположенное  по адресу:

___________________________________________, для использования

______________________________________________________________

Общая площадь ________________________(план помещения  прилагается).

Помещение является собственностью ____________________________ (свидетельство о собственности прилагается).

1.2. Настоящий  договор действует с _____________ по __________

и является датой вступления договора в силу.

2. ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

2.1. Арендодатель  обязуется:

2.1.1. Передать  Арендатору Помещение по акту  приемки-сдачи.

2.1.2. Обеспечить  тепло-, водо-, энергоснабжение и  водоотведение в пределах отпущенных  Арендодателю по соответствующим  договорам мощностей.

2.1.3. Письменно  сообщить Арендатору не позднее  чем за 2 месяца о предстоящем  освобождении помещения как в  связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.

2.1.4. (Другие  дополнительные обязательства договора  по согласованию сторон.)

2.2. Арендатор  обязуется:

2.2.1. Соблюдать  в арендуемом помещении требования  СЭС, Госпожнадзора, установленные  для организаций данного вида деятельности.

2.2.2. Не  производить никаких перестроек  в помещении без согласия Арендодателя.

2.2.3. Обеспечить  эксплуатацию и текущий ремонт  в арендуемом Помещении своими  силами и за свой счет.

2.2.4. В  случае аварий по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению последствий аварии за свой счет.

2.2.5. (Другие  дополнительные обязательства договора  по согласованию сторон.)

3. ПЛАТЕЖИ  И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор  принимает указанное в п. 1.1 настоящего  договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю:

3.1.1. Арендной  платы в размере ______________________________

рублей.

3.1.2. Арендатор  перечисляет арендную плату не  позднее второго числа первого  месяца каждого квартала с  момента вступления договора в силу.

3.1.3. Арендная  плата по настоящему договору  начисляется с момента подписания  акта сдачи-приемки помещения.

3.l.4. (Другие  условия договора по согласию  сторон.)

4. УСЛОВИЯ  РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор  аренды может быть расторгнут досрочно:

а) по решению  арбитражного суда;

б) по взаимному  соглашению сторон;

в) по причине  нарушения Арендатором условий  договора;

г) в  силу других обстоятельств или невозможности  пользования Помещением.

4.2. Вносимые  в договор изменения и дополнения  рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.