Договор аренды

 

СОДЕРЖАНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….. 3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5

1.1. Стороны договора…………………………………………………….7

1.2. Предмет договора…………………………………………………….8

1.3. Существенные условия договора……………………………………9

2. СОДЕРЖАНИЕ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12

2.1. Права и  обязанности арендодателя…………………………………13

2.2. Права и  обязанности арендатора……………………........................16

3.СУБАРЕНДА КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ………………….....20

4. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ…………………………………………………………. 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………25

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………26

ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………..….27 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     В связи с принятием в 1991 году  Верховным Советом СССР Основ  гражданского законодательства Союза СССР и республик понятия недвижимости вновь было восстановлено.

     Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

     Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловлено широким применением договоров аренды.

     Регулирование аренды движимого и недвижимого имущества является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

     Анализ  арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста, числа заключаемых договоров аренды.

     Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся арендных правоотношений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения торгов, сроков действия договоров аренды и др.

     Учитывая  динамичность развития современного рынка в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды,что и является целью исследования данной курсовой работы.

     В основные задачи исследования входит:

1) раскрыть понятие и содержание договора аренды;

2) рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между сторонами;

3) проанализировать существенные условия договора;

4) рассмотреть порядок действия договора.

В исследовании использованы законодательные и  нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды, специальная  литература - труды известных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

     В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

     Договор аренды является взаимным и возмездным.

     Целью договора аренды является обеспечение  передачи имущества во временное  пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

     При формулировании норм, регулирующих договор  аренды, законодатель установил: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, которые помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

     Правоотношения, связанные с арендой зданий и  сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, раскрытыми в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34).

     В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная  глава (гл. 34), включающая в себя свыше  шестидесяти статей.

     Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применяется при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК).

     Надо  сказать, что законодатель, излагая последовательность построения статей ГК РФ, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и гос.регистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

     Примерная форма договора аренды приведена в приложении 1. 
 
 
 
 
 
 

1.1. Стороны договора

     Субъектами  т.е сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

     Согласно  ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник  передаваемого в пользование  имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду.

     Из  этого можно сделать вывод, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

     Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Предмет договора.

    Согласно  ст.  607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и  другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

      В договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

    Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

    Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3. Существенные условия договора

     В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора. Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.

  Согласно п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые отражают природу договора и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.

       При рассмотрении определения договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды.

     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения

     Вторая  группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в  себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

     Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       При отсутствии в договоре  аренды условия о сроке его  действия договор считается незаключенным. ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).