Договор аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В то же время ст. 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные с объектом спора. Арендатор, как и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи.

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки. Но, поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера.

Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны.

Этим меры гражданско-правовой ответственности отличаются от административных и уголовных, что не препятствует законодателю объединять их в одном нормативном акте. Статьи 74, 75, 76 ЗК РФ устанавливают, что граждане и юридические лица несут гражданскую, административную, дисциплинарную и уголовную ответственность в соответствии с законодательством.

Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения.

За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором.

Большинство гражданско-правовых санкций являются компенсационными, т.е. их целью является возмещение потерпевшей стороне понесенных ею имущественных потерь. Но гражданскому праву известны и штрафные санкции, которые взыскиваются с правонарушителя в пользу потерпевшего, независимо от понесенных убытков.

Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках).

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить земельный участок аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам, известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Итак, по условиям договора аренды земельного участка, одна сторона - Арендодатель передает, а другая сторона - Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

 

Заключение

 

В заключение работы можно сделать следующие выводы: аренда земельного участка - это временное владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, который предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

Собственник не вправе самовольно расторгать договор с арендатором, а тем более изгонять его или мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

Обычно договор аренды подлежит государственной регистрации. Договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон: собственника - на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю, которой он владеет, арендатора - на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

Поскольку в договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет изменена односторонним решением кого-нибудь из них.

Если собственник считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может предпринять только через суд или через третейское разбирательство (если арендатор согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

Если арендатор возводит постройки или проводит капитальное улучшение земли, то после окончания срока аренды он должен оставить в пользу собственника все неотделимые улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку закон не установил иное.

Следует иметь в виду, что если по окончании срока аренды арендатор захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе поднять плату за землю. При этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

При субаренде землю в аренду сдает не собственник, а ее арендатор - по общему правилу с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения между собственником земли, ее арендатором и субарендатором. Договор субаренды не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды.

 

 

Список литературы

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Российская газета, N 237, 25.12.1993.

2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4. "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 28.07.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2012)// "Российская газета", N 256, 31.12.2001.

5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// "Российская газета", N 137, 22.07.1998.

6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002.

Учебная и научная литература:

7. Адиханов  Ф.Х. Соотношение норм гражданского  права и норм земельного права  в регулировании земельных отношений  в условиях рынка земли // Государство  и право. 2001. N 1. С. 37.

8. Баринова  Е. Вещные права - самостоятельная  категория? // Хозяйство и право. 2002. N 7;

9. Боголюбов  С.А. [и др.] Комментарий к Земельному  кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). - 7-е изд., перераб. и доп. - "Проспект", 2011 г.

10. Боголюбов  С. А. Земельное право: Учебник. - М.:Проспект,2010.-400с.

11. Земельное  право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006.-610с.

12. Галиева  Р. Субъекты и объекты земельных  прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

13. Корнеев  А.Л. "Сделки с земельными участками: Учебное пособие". "Городец", 2006.

14. Ерофеев  Б.В. Земельное право России. Учебник. / 11-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2009.-496с.