Договор аренды земельного участка

 

Содержание

 

Введение                                                                                                                      3

1. Договор аренды земельного участка — основные аспекты                               6

    1.1 Понятие и основная характеристика договора аренды земельного

участка                                                                                                                        6

    1.2 Стороны, предмет, сроки договора аренды земельного участка                8

2. Исполнение и прекращение договора аренды земельного участка                 14

    2.1 Права и обязанности сторон  при заключении договора аренды  земельного участка                                                                                                                       14

    2.2 Условия расторжения и ответственность сторон по договору аренды      26 земельного участка

Заключение                                                                                                                34

Список литературы                                                                                                   37

 

 

 

Введение

 

Согласно пункту 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) далее по тексту ЗК РФ - под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (далее по тексту ГК РФ) (ст. 261).

Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий.

Целевое назначение и разрешенное использование земель - важный принцип российского земельного права.

Среди перечня основных видов пользования землей, установленных российским законодательством, существует и аренда земельных участков. Договор аренды земельного участка определяется согласно ГК РФ так - это гражданско-правовой договор, который определяет обязательства арендодателя передать арендатору земельный участок во временное пользование и владение за определенную плату. В обычном договоре аренды имеется возможность использования арендодателем имущества без права владения, но в договоре аренды земельного участка это неосуществимо. Пользование и владение полученной землей арендатором возможно, только если составлен договор аренды земли. В таком случае вся продукция и все доходы, которые арендатор получил, используя земельный участок, являются собственностью арендатора.

Правовое регулирование таких договоров как уже отмечалось выше, составляют нормы земельного и гражданского законодательства РФ. В частности, глава Гл.34 ГК РФ содержит типовой договор аренды участка земли, его форму и условия исполнения. Особенности подобных договоров установлены в ЗК РФ, ФЗ РФ от 24.07.2002 г. (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земля всегда обладала особой экономической ценностью, проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского земельного права.

Предметом исследования является договор аренды земельных участков.

Степень разработанности в научной литературе: данная тема хорошо разработана в научной литературе. При написании курсовой работы была использована литература различных авторов. Например, таких как - Адиханов Ф.Х., Боголюбов С.А., Корнеев А.Л., Скворцов О.Ю., и др.

Предметом исследования в работе выступает нормы законодательства, посредством которых осуществляется правовое регулирование реализации права истца на изменение исковых требований.

Цель настоящего исследования состоит в раскрытие основных вопросов, связанных с договором аренды земельного участка.

В рамках достижения поставленной цели автором были поставлены для решения следующие задачи:

1. Дать основную характеристику договора аренды земельного участка.

2. Изложить  содержание договора аренды (стороны, предмет, сроки).

3. Раскрыть  права и обязанности сторон  при заключении договора аренды  земельного участка.

4. Изложить  условия расторжения и ответсвенность сторон по договру аренды земельного участка.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования его результатов в лекционных курсах и на семинарских занятиях в учебных заведениях, при написании учебников и учебных пособий.

Методологическая основа исследования: При выполнении работы применялись общенаучный диалектический метод познания, исторический, сравнительно-правовой метод, метод системного анализа, логический, формально-юридический.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

договор аренда земельный участок

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор аренды земельного участка — основные аспекты

1.1 Понятие и основная характеристика договора аренды земельного участка

 

Предоставление другому земли в пользование, как особый вид социально-экономических отношений известно, примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д.

Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

Согласно ЗК РФ аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, - уполномоченные государством органы.

В ЗК РФ аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности - устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В заключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребность поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.

 

1.2 Стороны, предмет, сроки договора аренды земельного участка

 

ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок».

По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования».

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Предмет договора аренды земельного участка

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

Формы договора аренды земельного участка

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документа, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как и типового договора аренды, является его предмет, т.е земельный участок или земельная доля.

Дополнительными условиями договора аренды земельного участка являются:

Срок договора аренды

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 9 лет. Таким образом, ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срок» имеет: какое-либо иное значение, чем общая норма ГК РФ (ст. 610 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.