Сделки с жилыми помещениями

Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

В случае если сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения договор о его продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи, поднаниматель и др.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации. Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости.

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.

Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи.

При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

          Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

 

 

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.5

Наиболее распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.

Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.

Рента обременяет жилое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

При передаче под выплату ренты жилого помещения получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда..

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное положение не установлено договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем затри месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.