Организация кредитного процесса при ипотечном кредитовании в ПАО «ВТБ24»

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика.

В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают множество ипотечных программ.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредита. В ней сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита.

 

 

1.2 Механизм начисления  процентов и погашения ипотечного  кредитования

 

 

Погашение кредита производится ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором.  
При предполагаемом снижении доходов заемщика в течение периода действия кредитного договора (например, достижение пенсионного возраста) составляется график платежей, в котором предусматривается погашение большей части кредита на начальном этапе договора.

При этом размеры платежей устанавливаются с соблюдением следующего условия: 

- в периоде, приходящемся  на трудоспособный возраст, сумма  единовременного платежа по кредиту  вместе с максимальной суммой  платежа по процентам (за 30 дней  со всей суммы кредита) не должна  превышать величину Дч1 х К1; 

- в периоде, приходящемся  на пенсионный возраст, сумма  единовременного платежа по кредиту  вместе с суммой платежа по  процентам (за 30 дней от остатка  основного долга на момент  наступления пенсионного возраста) не должна превышать величину  Дч2 х К2. 

В других случаях, не связанных с достижением заемщиком пенсионного возраста, график составляется таким образом, чтобы сумма первого платежа по кредиту вместе с суммой платежа по процентам не превышала величину ДчхК. 

Не допускается составление графиков, в которых размер любого единовременного платежа по кредиту был бы меньше размера какого-либо из последующих платежей. 

По кредитам на строительство или реконструкцию объектов недвижимости по желанию заемщика ему может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период его освоения, но не более чем на два года.

В этом случае при расчете платежеспособности:  
t = срок кредитования - период отсрочки начала погашения кредита.  
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.  
Заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть.  
В случае досрочного погашения части кредита заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга. 

Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производится: 

- в рублях —  наличными деньгами через кассы  учреждений СберЦБ РФ; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т.д.; 

- в иностранной  валюте — перечислением со  счетов по валютным вкладам.

Платежи по кредитам в иностранной валюте производятся в той валюте, в котором выдан кредит. В документах по приему (переводу) платежей суммы процентов и неустоек указываются отдельно. Прием платежей в погашение кредита, уплату процентов (и неустоек) наличными в рублях производится с выдачей квитанции ф. № 31 или ф. № ПД-4. Погашение задолженности списанием сумм со счета клиента по вкладу производится в установленном порядке на основании поручений вкладчика ф. № 187иф. № 190.  
Датой погашения задолженности по кредиту (уплаты процентов, неустойки) считается дата поступления средств в кассу или на корреспондентский счет банка (выдавшего кредит) или дата списания средств со счета клиента по вкладу, если вклад открыт в банке, выдавшем кредит. Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается с даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату). Соответственно при промежуточных платежах дата уплаты процентов не включается в период, за который эта уплата производится. 

Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 

- на уплату неустойки; 

- на уплату просроченных  процентов; 

- на уплату срочных  процентов; 

- на погашение  просроченной задолженности по  ссуде; 

- на погашение  срочной задолженности по ссуде. 

Начисление и уплата процентов авансом не допускаются.  
При непоступлении от заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.  
При поступлении от заемщика платежей бухгалтер производит начисление процентов и неустойки в следующем порядке. 

Если в течение периода, за который производится начисление процентов, остаток задолженности по ссуде увеличивался, то проценты начисляются в отдельности на остаток задолженности после предыдущего платежа и на суммы по каждой выдаче по ссуде за то количество дней, в течение которого числилась задолженность по каждой сумме. 

Если в течение периода, за которой производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, проценты начисляются в отдельности на остаток долга, как срочный, так и просроченный за то количество дней, в течение которых остаток долга оставался без изменений. 

При завершении погашения кредита после поступления последнего платежа бухгалтер делает в карточке лицевого счета под последней заполненной строкой надпись «Кредит погашен» и заверяет ее подписью. Не реже одного раза в месяц бухгалтер направляет в кредитующее подразделение служебную записку о погашенных кредитах (список) с указанием лицевых счетов и заемщиков. 

Кредитный работник на основании записки бухгалтерии составляет требование на изъятие кредитных документов из отдела кассовых операций за подписью руководителя банка или другого уполномоченного лица.  
После передачи пакетов документов в установленном порядке из хранилища в кредитующее подразделение кредитный работник: 

- сшивает пакеты  с кредитными делами и готовит  их к передаче в архив; 

- вносит информацию  о погашении кредитов в базу  данных; 

- делает отметку  о закрытии счета в журнале  регистрации кредитных договоров.

- Дифференцированные проценты по ипотечному кредитованию предусматривают меньшую итоговую переплату по займу и делают особенно выгодным досрочное погашение долга. Кроме того, с каждым последующим взносом величина платежной нагрузки на клиента становится меньше. С другой стороны, дифференцированные проценты по ипотечному кредитованию менее удобны: каждый раз клиенту приходится вносить разные суммы. Нужно учесть, что в первые месяцы погашения кредита размер ежемесячных взносов по ипотеке с дифференцированными платежами оказывается намного выше, чем по займам с аннуитетным механизмом начисления процентов.

- Аннуитетные проценты по ипотечному кредитованию более понятны и удобны, однако делают размер итоговой переплаты намного выше. По словам банкиров, российские ипотечные кредиторы отказываются от выдачи ипотечных кредитов с дифференцированными платежами ввиду их низкой востребованности. Доходы большинства заемщиков не позволяют оплачивать высокие взносы по кредиту на начальном этапе кредитования, в то время как платежи по ипотеке с аннуитетными процентами оказываются заемщикам вполне «по карману».

 

 

1.3 Состояние и возможности ипотечного кредитования в России

 

 

Первым об отмене антикризисных ограничений по кредитам для физических лиц объявил Сбербанк - он снизил первоначальный взнос (с 30 до 15-20%), увеличил максимальные суммы и сроки кредитов, отменил поручительства по ряду программ для заемщиков-клиентов банка. Нордеа банк (прежнее наименование - «Оргрэсбанк») снизил процентные ставки и сократил размер первоначального взноса. ВТБ24 снизил ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте на 1,5%, а по кредитам в рублях на 1%.На сегодняшний день в среднем около 60% всех сделок совершаются с помощью ипотечных средств. Это объясняется в первую очередь приемлемыми ставками по ипотеке (которые в среднем сегодня составляют 12%).                                                                                                                       

На первичном рынке условия приобретения квартиры с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия регистрации в залоговой квартире несовершеннолетних детей.                                                                                      

В последнее время также отмечается интерес покупателей к ипотеке сроком до 10-15 лет. Если еще некоторое время назад люди больше предпочитали приобретать квартиры в ипотеку на срок 20-25 лет и в более разнообразном ценовом диапазоне, то сегодня наблюдается обратная тенденция. Клиенты риэлторских агентств сегодня выбирают квартиры недорогого диапазона и с более коротким сроком выплаты кредита. Связано это с более трезвой оценкой своих возможностей современным заемщиком, прошедшим встряску кризисом.

По словам экспертов, если сравнивать количество ипотечных сделок, совершенных за первые месяцы 2010 г., с количеством ипотечных сделок, совершенных до нового года, то в этом году наблюдается увеличение спроса. Это связано в основном с тем, что люди стремятся максимально быстро улучшить свои жилищные условия. В среднем почти каждое риэлторское агентство, предлагающее услуги на рынке жилой недвижимости, завершило за две рабочие недели января порядка трех сделок по ипотеке.                 Ипотечный кредит интересен банкам и клиентам. Для банков это наименее рискованный высокодоходный кредит. И при направленности банка на «завоевание» клиента он позволяет предложить остальные банковские продукты.

Известно, что на потребительский спрос оказывает влияние ряд факторов, набор которых в целом стабилен (индексы цен на недвижимость, доступность ипотеки, уровень доходов и т.д.). Однако время от времени степень влияния того или иного события, явления выходит на первый план, тогда как сила действия других ослабевает. К такого рода временным факторам традиционно относится сезонность, но существуют и менее стабильно проявляющиеся тренды. Тренды осени-2011 - предстоящие выборы, ярко заявляющие о себе изменения на валютных рынках и перипетии в мировой экономике в целом. Но подобные факторы наиболее действенны в сегменте инвестиционного спроса на недвижимость. Хотя характерно, что, как правило, после появления неблагоприятных макроэкономических новостей, как бы далеки они ни были от конкретной семьи в конкретном городе российской глубинки, отмечается определенный рост спроса на рынке недвижимости. В периоды нестабильности мировых и региональных фондовых и сырьевых рынков, когда риски спекулятивных инвестиций возрастают, у рядовых инвесторов появляется желание просто сохранить свои денежные средства, вложив их в недвижимость, являющуюся не только инвестиционным, но и несущим практическую, всем понятную пользу инструментом. Она воспринимается более стабильным активом во всех ее проявлениях.                                                                                               Рядовой покупатель, перед которым остро стоит квартирный вопрос, главным образом ориентируется на факторы, определяющие доступность жилья: степень развития ипотеки, прогнозы о стоимости квадратного метра. Тогда как выбор политического курса страны хотя и дает человеку представление о том, насколько стабильными будут следующие четыре года, но не дает ответа на вопрос, покупать ли сейчас. В свою очередь, профессиональный инвестор перед выборами предпочитает затаиться, воспринимая это политическое явление как инвестиционный риск.

Существует большое количество «местных» факторов, влияющих на поведение рынка недвижимости в целом, а также «играющих» на понижение и повышение цен. Это могут быть и планы по изменению инфраструктуры города, и градостроительные планы по развитию города, а также по изменению городской среды, это и строительство дорог, и т.д. Так, ремонт внутриквартальных дорог в городе несколько повысил привлекательность недвижимости в комплексно отремонтированных городских районах.    Определенное влияние на спрос способны оказать маркетинговые и пиар-мероприятия, направленные на повышение доступности жилья (например, новость о маркетинговых акциях, таких как скидки, выход новых объемов в продажу, а также известие о будущем повышении цен на объекте). Как правило, на такие факторы обращает внимание уже «сформированный» покупатель, который, приняв решение, выбирает, на чем именно остановиться.