Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800 

     Анализируя  текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников  риэлтерских компаний и других участников рынка, необходимо внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально  несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

     Учитывая  все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, я ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

     Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США. 

2.3 Определение стоимости  объекта оценки

с помощью доходного  подхода.

     При использовании данного подхода, стоимость объекта определяется, как его способность приносить  доход в будущем.

     В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

• метод капитализации дохода;
• метод дисконтирования денежных потоков.

     В данной работе применяется метод  прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

С_рын=ЧОД / R, 

где ЧОД – чистый операционный доход от сдачи взаем, рассчитанный на год

       R – ставка капитализации. 

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы: 

 

ЧОД=ПВД  – потери – ОР 

где ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании;

      Потери – потери от недоиспользования;

      ОР – операционные расходы.

• Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

     Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся  или запрашиваемых на рынке ставках  арендной платы по квартирам, аналогичным  оцениваемой. ПВД (год) определяется путем  умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

• Определение потерь при сборе платежей

Анализ  данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место  полная загрузка. Однако в расчеты  заложено 5% потерь, которые могут  возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

• Определение величины операционных расходов

Операционные  расходы подразделяются на:

• Условнопостоянные;
• Условнопеременные;
• Расходы на замещение.

     К условнопостоянным относят налог  на имущество, страховые взносы и  т. п.

     К условнопеременным относят расходы  на безопасность и коммунальные платежи. В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

 

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы  и потенциального валового дохода

 
 
 
 
 
 
 
 

  15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750

Таблица расчета чистого операционного  дохода. 

 

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

• R=ставка доходности капитала + норма возврата;
• Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка.

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая  ставка:

• Премия за вложения в недвижимость;
• Премия за низкую ликвидность;
• Премия за инвестиционный менеджмент.

     Премия  за вложения в недвижимость принимается  равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность  принята равной 1% в связи с  тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка  доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

     Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет  службы объекта. Срок физической жизни  панельных домов равен 100 лет. Так  как жилой дом был построен в 2005 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда: