Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

      Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление  оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

      Объектом  контроля является соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий  при осуществлении ими оценочной  деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5 Положения о лицензировании оценочной деятельности: 

      а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации  об оценочной деятельности[23]. 

      б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;  

      в) осуществление страхования гражданской  ответственности оценщиков путем  заключения договора страхования по указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;  

      г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;  

      д) для лицензиата — индивидуального  предпринимателя — наличие документа  об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Методы оценки стоимости  недвижимости.

2.1 Обоснование отказа  от использования 

затратного подхода к оценке.

     В процессе работы над определением стоимости  объекта оценки я пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принял решение  отказаться от использования этого  подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

     Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

     В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

     Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное  лицо приобретал в собственность  одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

     Принимая  во внимание весомость приведённых  выше аргументов против использования  затратного подхода, я принял решение  отказаться от его применения в рамках данной работы. 
 
 

2.2 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного  подхода.

     Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта  оценки непосредственно связана  с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

     При использовании сравнительного подхода  были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

     При сравнительном анализе стоимости  объекта оценки с ценами аналогов я использовал данные по ценам  предложений (публичных оферт) аналогичных  объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

     При отсутствии в свободном доступе  баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в  своей работе оценщики большинства стран мира, можно сделать вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

     На  момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

     В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и  объектом оценки. Отрицательная корректировка  вносится в случае, если по данному  показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.  

Таблица расчёта стоимости объекта оценки