Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

          Ипотечный кредит может быть  также использован на другие  цели — например, на ремонт квартиры. В нашей стране предоставление кредита на недвижимость может не предусматривать ее залога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае обеспечением выступают поручители, гарантийный депозит денег и др.

         В ипотеку можно приобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а также ряд других видов недвижимого имущества.

         Имущество, купленное в кредит, остается  у заемщика в его владении  и пользовании. Продажа квартиры  собственником возможна только  с согласия банка-кредитора.

         В договоре об ипотеке должны  быть указаны:

•  предмет ипотеки;

•  его оценка;

• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

•  площадь объекта недвижимости;

•  адрес, по которому он расположен;

• все существенные условия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;

•  право, на котором оно принадлежит залогодателю.

          Договор об ипотеке считается  заключенным с момента его  государственной регистрации.

          Условия предоставления кредита на недвижимость обусловлены такими параметрами как высокая стоимость объекта кредитования и, в связи с этим, длительный период погашения задолженности. Что является первоочередным фактором увеличения кредитных рисков, и, как следствие, присутствие более детального для банка и более расходного для клиента рассмотрения вопроса о предоставлении кредита на строительство или приобретение недвижимости.

         Максимальный срок предоставления  кредита ограничен 20 годами – 5 лет, 10 лет, 15 лет и более. Более длительный срок доступен лишь узкому кругу граждан (отвечающим определенным условиям многодетным семьям и проживающим в сельской местности гражданам РБ).

         Банк определяет минимальный  и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внести определенную сумму из ваших собственных средств — от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого помещения, и выше. Окончательная сумма кредита определяется исходя из потребности, платежеспособности клиента (возможно платежеспособности близких родственников – поручителей).

          Процентные ставки в настоящее  время в разных банках для  рублевых и валютных кредитов  можно посмотреть здесь.

         В конечном итоге процентная  ставка по кредиту и его  размер могут варьироваться в  зависимости от ряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхование недвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенных собственных средств, наличия клиентских отношений с банком и др.

          Ипотечные кредиты выдаются с  фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования.

          Помимо процентов за пользование  кредитом, часто взимаются комиссии  за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.

          Дополнительных расходов потребует  подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимости  помещения, нотариальное удостоверение договора и прочее. В случае кредитования строительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долга и/или процентов. Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории. Дополнительно, в зависимости от вида обеспечения возврата кредита, требуемый стаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев. Некоторые банки ставят условие, чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а сумма дохода – свыше достаточной для погашения кредита. При этом учитывается официальный доход, полученный на территории РБ (р. Следствием отсутствия справки о доходах является ужесточение некоторых условий предоставления кредита, как правило, процентной ставки по кредиту на жильё. Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.

          Обязательным требованием банка  может быть страхование клиентом  недвижимости и жизни.

         Типичный набор документов:

- Заявление-анкета на  получение кредита;

- Анкеты, заявления поручителей (при необходимости).

- Копии паспортов или видов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, их оригиналы для сверки.

-Ко пии трудовых книжек  либо справки о трудовом стаже  кредитополучателя, поручителей, заверенные  в установленном порядке.

- Документы о размере получаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени (месяцев).

- Согласие кредитополучателя  и поручителей на получение  кредитного отчета

- Договор, в соответствии  с которым осуществляется строительство  кредитуемого объекта недвижимости или договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный в установленном порядке.

         Следует отметить ряд дополнительных  документов, предусмотренных как  в случае покупки квартиры  в кредит, так и кредитовании  строительства новой (в том числе и индивидуального жилого дома), обусловленных выбором предлагаемого обеспечения кредита, выбором категории продавца (физическое или юридическое лицо).

          По усмотрению банка могут  быть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

 

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в Беларуси. [15, c. 28-30]

Так некоторые ведущие специалисты предлагают использовать опыт Соединенных штатов Америки.

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных домов больше, чем кто-либо, заботятся о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

Огромное значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения Соединенных Штатов благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

В США для получения кредита заемщик обязан предоставить банку свою карту социального страхования, водительское удостоверение, а также справку о доходах от работодателя. При принятии решения о выдаче кредита банк отправляет номер карты социального страхования в кредитные бюро. Их в Америке три: Equifax, Experian и TransUnion. Те, в свою очередь, в течение 20 – 30 минут высылают ответ, где указывается количество баллов, выставляемых агентствами. Оценки агентства будут тем выше, чем больше займов вы набрали. Своевременность платежей также отражается в оценке. Все три компании  присылают разные оценки, банк выбирает средний и ориентируется по нему.

В Америке так же, как и в России, в обязательном порядке производится оценка приобретаемого жилья. Ее проводит независимый эксперт, имеющий на то специальную лицензию (его услуги  обойдется заемщику примерно в $250).

Рассчитывать на ипотечный кредит в Америке может заемщик, чей ежемесячный доход составляет не менее $4000 (при этом с учетом налогов и выплат по другим кредитам расходы не превышают 45 – 50% от дохода). Сумма побочных издержек составляет около $600. В Америке большинство ипотечных кредитов не предполагают первоначального взноса. [17]

В США ипотечные кредиты могут быть как с фиксированными, так и с плавающими (привязаны к ставке LIBOR) процентными ставками. Полученный кредит со временем можно рефинансировать. [16, c. 32]

Заемщик обязан застраховать землю и жилье (3 – 5% годовых от стоимости жилища). Страховые издержки также могут быть включены в сумму ипотечного кредита.

Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 1 – 6 месяцев после получения займа. В случае если выплаты задерживаются более чем на один месяц, начисляются пени в размере 10 – 15% (в зависимости от договора). Когда заемщик не вносит платежи в течение полугода, банк проводит расследование, выясняя причину задержек. И если кредитор приходит к выводу, что его клиент обанкротился и дальнейшие выплаты невозможны, – дом переходит в собственность банка. По истечении 7 лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а за это время (в течение семи лет) кредитные бюро наблюдают за ним. [17]

Важной особенностью ипотеки в США является тот факт, что правительство целенаправленно и системно поддерживает ипотечное кредитование в стране. При этом основные методы, используемые государством при регулировании ипотеки – обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных и др.

Однако в последнее время отмечается кризис американской системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты в США перепродаются по нескольку раз. Непосредственно с заемщиками работают банки и ипотечные брокеры, которые затем продают кредиты оптовым агентствам. Те сортируют их и формируют пулы однородных кредитов, чтобы перепродать крупным инвестбанкам. Они, в свою очередь, могут секьюритизировать эти активы и предложить другим инвесторам.

Эта машина дала сбой в последние месяцы, когда жилье в США перестало дорожать, а ставки по кредитам начали расти. Лишившись возможности перекредитовываться, заемщики стали чаще пропускать платежи. Индекс ABX, отражающий риск по проблемным кредитам, растет астрономическими темпами. Связано это в первую очередь с трудностями, которые испытывают ипотечные агентства. В феврале 2007 г. одно из них – ResMAE Mortgage объявило о банкротстве; другое – Accredited Home Lenders Holding сообщило об убытках за IV квартал на $37,8 млн., при том что за год оно заработало $43,3 млн. прибыли. [17]

В целом Ассоциация ипотечных банков, MBA, сообщила, что рассчитываемый ею сезонно скорректированный индекс, отражающий уровень подачи заявлений на оформление ипотечного кредита, упал в марте 2007 года на 2,7% до 672,1. Предыдущий индекс был равен 690,5. Отмечаются также колебания значений фондовых бирж в связи с кризисной ситуацией на американском ипотечном рынке. [11]

Однако недавний кризис, последствия которого до сих пор можно проследить во всех сферах жизни государства, отрицательно повлиял на рынок ипотеки, и хотя сегодня говорят об оживлении ипотеки: ставки снизились, банки снова начали выдавать кредиты, постепенно возвращается спрос: граждане убедились в том, что произошла стабилизация цен на недвижимость, и готовы к новым покупкам, однако отнюдь не все проблемы решены.

Раньше для выдачи займов использовали схему выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты ипотеки. Но зачастую это обеспечение было виртуальным. Никто не мог точно сказать, что стоит за конкретной ипотечной бумагой, поэтому во время кризиса множество кредитов оказалось необеспеченными недвижимостью. Система рухнула и погребла под собой ипотечный рынок.

Еще одна проблема рынков США – это кредиты sub-prime (кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса). Поскольку цены на недвижимость почти повсеместно росли, экономика успешно развивалась, займы на жилье выдавали практически без обеспечения и под минимальный процент. Банки рассчитывали на будущий рост доходов заемщика, а также на удорожание недвижимости, которая находилась в залоге.