Ипотечный кредит: содержание,проблемы и перспективы развития

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития  России, даже  при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит  не более 10%.

Стимулирование  покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение мало  изменилось. Только в июле 2003 гола  Правительство РФ внесло крайне  важный для развития жилищного  строительства законопроект "О  переводе земель из одной категории  в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения  – нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики  и ипотечные компании сталкиваются  с существенными административными  препонами. Например, строительные  компании должны получить не  менее 40 согласований и разрешений  для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое  количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. На сегодняшний  день в России пока нет работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки. Об этом свидетельствует  статистика ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения. Только 4 % жилья было куплено на  банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные ставки  на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные источники доходов  граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более 10-12 % потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным  основанием можно считать наиболее  актуальной для развития системы  ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель  из долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

 

3.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования в России. Прогноз развития на 2013 – 2014 гг.

 

Анализируя данные за первый квартал 2013 года, можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Все больше людей обращают внимание на специальные программы банков для покупки жилья. Вырос также процент ипотеки, выданной для покупки жилья на первичном рынке (новостройки): с 25% до 28% от всех кредитов этой области. Немного увеличились также ипотечные ссуды в валюте. Ставки по ним немного ниже, чем на кредиты в рублях (в 2012 году валютные кредиты выдавали под 9,7-9,8% годовых, тогда как средневзвешенная ставка в 2012 году для ссуд в национальной валюте составляла 12,3% годовых).

Приблизительно 36% людей, которые планируют улучшить жилищные условия, рассчитывают взять ипотечный кредит:

Рис.3. 1. Результаты опроса населения о том, какими средствами они планируют воспользоваться для улучшения жилищных условий

Этот показатель в полтора раза больше, чем в 2012 году, что свидетельствует о большем доверии людей банковским организациям, и лучшей осведомленности о возможностях и вариантах кредитования.

ТОП-8 банков, которые предлагают ипотечные программы для населения

Лидерами в ипотечном кредитовании по-прежнему остаются «акулы» финансовой сферы: Сбербанк, группа ВТБ, а также Газпромбанк. Данные за 2012 год красноречиво говорят об их стабильной и активной работе.

Таблица 3. 1.

Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году

Название банка	Объем ипотечных портфелей на 01.01.2013 (млрд.руб)	Динамика роста за год
Сбербанк	1,005	54,17%
ВТБ 24	275,5	50,35%
Газпромбанк	116,3	65,82%
ДельтаКредит Банк	58,8	17,28%
Уралсиббанк	41,8	11,81%
Абсолют Банк	32,5	5,05%
Райффайзен Банк	28,7	-2,09%
ЮниКредит Банк	27	7,96%

 

Таблица 3.2.

Рейтинг банков по объему ипотечных портфелей (на 01.01.2013)

Название банка	Объем ипотечных портфелей на 01.01.2013 (млрд.руб)	Динамика роста за год
Сбербанк	1,005	54,17%
ВТБ 24	275,5	50,35%
Газпромбанк	116,3	65,82%
ДельтаКредит Банк	58,8	17,28%
Уралсиббанк	41,8	11,81%
Абсолют Банк	32,5	5,05%
Райффайзен Банк	28,7	-2,09%

 

Крупные государственные банки владеют огромной инициативой и серьезно развиваются в направлении ипотечного кредитования. К примеру, Сбербанк России превысил планку в 1 трлн. рублей по объемам ипотечного кредитного портфеля, увеличив его больше чем вдвое. Такими же серьезными темпами развиваются и другие солидные банковские организации. Мелкие банки акцентируют свою деятельность на потребительском кредитовании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Проанализировав систему ипотечного кредитования в Красноярском отделении №1481/664 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2012г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2013г. (в первом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб. больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2010.
2. Геращенко Е. Ипотека стала государственной. – Инфокс, 2011.
3. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2010.
4. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. – М.:РДЛ, 2009.
5. Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник. – М.: Омега-Л, 2010.
6. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. – М.: Един, 2012.
7. Косарева Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации – М.: Дело, 2010.
8. Лаврушин О.И. и др. Банковское дело: Учебник. – М.: КНОРУС, 2009.
9. Лоссан А. Квартиры из «пузырей». - Компания, № 604.
10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009.
11. Черемных К. Ипотека: замыслы и реальность. - АСН-инфо, 04.06.2010.
12. Лаврентьев С. Ипотека восстанавливается. - РБК-daily, 31.05.2010.
13. Россия в цифрах. 2010: Крат.стат.сб./Росстат- M., Р76, 2010.
14. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело.  9/2012.
15. Пашов Д. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика.  6/2010.