Ипотечный кредит: содержание,проблемы и перспективы развития

 

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы. Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения  предприятий, занятых в социальной  сфере;

-офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи  и другие помещения производственного  назначения.

Субъекты, в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных). К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

1. Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

2. Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

3. Ипотечное агентство - выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных  или прав требования по ипотечным  кредитам;

- формирование первичных ипотечных  активов;

- эмиссия и размещение ипотечных  ценных бумаг на финансовых  рынках;

4. Инвесторы, - которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

5. Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

6. Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - определяет рыночную и ликвидационную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КРАСНОЯРСКОМ ОТДЕЛЕНИИ №1481/664 СБЕРБАНКА РОССИИ

 

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.  
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

- объем и структуру кредитных вложений по видам;

- структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

- цену кредитования (уровень процентных ставок).

- сроки кредитов;

- своевременность погашения предоставляемых кредитов;

- отраслевую принадлежность;

- виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России в виде таблицы 2.1.

Таблица 2.1

 Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России.

	на 01.01.2010г.			на 01.01.2011г.		на 01.01.2012г.		на 01.01.2013г.
Кредиты	Сумма, в тыс. руб.		Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды	501723		72,42	625626	55,48	702 318	51,21	546023	56,04
2 Автокредит	68 530		9,9	169215	14,96	242 525	17,68	184326	18,91
3 Ипотечный кредит	92 030		13,3	298056	26,38	376 280	27,43	200030	20,52
4 Кредит на личное подсобное  хозяйство	10 250		1,48	9 809	0,87	15 255	1,11	13 155	1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг	10 360	1,47		6 890	0,60	3 250	0,24	2 680	0,27
6 Образовательный кредит	5 600	0,81		12 400	1,10	20 250	1,48	18 506	1,90
7 Доверительный кредит	4 302	0,62		7 820	0,61	11 516	0,84	9 740	1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц	692795	100		1129816	100	1371394	100	974460	100

 

 

 

 

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:

Рисунок 2.1. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2012г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2010г. она составляла - 13,3%, в 2011г. - 26,38%, в 2013г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2011г. Объясняется это тем, что именно в 2011г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.2.

Таблица 2.2

Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010- 2013 гг.

Сроки кредитования	На 01.01. 2010г.		На 01.01. 2011г.		На 01.01. 2012г.		На 01.01.2013г
	Сумма, тыс.руб	Доля, в %	Сумма, тыс.руб	Доля, в %	Сумма, тыс.руб	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %
До 10 лет	19918	21,64	25032	8,40	62037	16,49	40560	20,28
10-20 лет	72 112	8,36	195256	5,51	159287	42,33	131348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	6,09	154956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298056	100	376280	100	200030	100

 

По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.2:

Рисунок 2.2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2013 гг.

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3

Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2013 гг.

Кредиты	2010г. (Тыс. Руб.)				2011г. (Тыс. Руб.)				2012г. (Тыс. Руб.)				2013г. (Тыс. Руб.)
	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.
Ипотечный кредит	15250	25360	22 336	29 084	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864

 

По приведенной ниже диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2011г. и в первом квартале 2012г. (в четвертом квартале 2011г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2012г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2013г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. рублей.

Рисунок 2.3. Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2013гг

Связано это с кризисом, начавшимся с сентября 2011г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе, поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных банком, после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России

 

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.