Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

    . Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

    . Удовлетворение потребности  населения  Астаны  в  качественном  жилье,

      соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и  формам

      оплаты.

    .  Создание  привлекательной  для  клиентов  системы,  предусматривающей

      возможность выбора приемлемого  для  них  механизма  финансирования  и

      кредитования при приобретении жилья.

    . Переход от практики бесплатного предоставления  жилья,  отнесенного  к

      категории государственного коммунального жилищного фонда,  к  практике

      строительства коммерческого жилья и приобретения за  счет  собственных

      средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч  квадратных  метров  жилой

площади. Из них около  30  процентов  реализовано  по  программе  ипотечного

кредитования.

Появилась потребность населения  в  ипотечных  кредитах,  предоставляемых  в

тенге без фиксации валютного эквивалента, а также  на  длительный  срок.  Но

кредитование  в   тенге   имело   проблемы,   связанные   с   необходимостью

устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях  хеджирования  рисков.

В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста  ставок

вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела  большую  работу  по  поиску  схем,

которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала  имеющийся

международный опыт применения ограничителей ставок  вознаграждения  -  «cap»

(кэп). Общая модель применения этих  ограничителей  такова.  Предположим,  в

результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге  плавающая

ставка вознаграждения по  тенговому  ипотечному  кредиту  превысила  заранее

установленное максимальное значение-ограничитель. В этом  случае  начисление

будет  производиться  по  ставке  ограничителя,   несмотря   на   превышение

фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым  ипотечным  жилищным

кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-

кредитора за кредитный  риск  и  операционное  обслуживание.  Однако  анализ

проведенной работы заставил пересмотреть политику  рефинансирования  банков.

Теперь   Компания   ежемесячно   объявляет    свою    котировочную    ставку

вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-

кредиторов. В  свою  очередь  и  банки  могут  самостоятельно  устанавливать

собственную  маржу,  в  пределах  определенной  величины.   Таким   образом,

конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных  банков

различна. Это стимулирует конкуренцию между  ними  и  способствует  снижению

ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки  вознаграждения  по  ипотечным  жилищным  кредитам

плавающие, особую актуальность приобрело определение  базового  индекса  для

их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние  12

месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор  состояния

экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности  Казахстанской  Ипотечной  Компании

законодательная  база  была  в  основном  сформирована,  в  ходе   апробации

Программы проявились и нерешенные проблемы:

    .  несовершенство   установленного   законом   порядка   государственной

      регистрации сделок с недвижимостью  (например,  необоснованно  высокая

      оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

    . отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

    . включение залогового имущества  в  конкурсную  массу  при  банкротстве

      юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана  рабочая  группа,

в  рамках  которой  был  подготовлен  проект  Закона  Республики  Казахстан,

предусматривающий   внесение   изменений   и    дополнений    в    некоторые

законодательные акты.

Но главной проблемой  оставалось  привлечение  средств  в  сферу  ипотечного

кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого  средства  будут  привлекаться  на

внутреннем   рынке   путем   выпуска   ипотечных   облигаций,   обеспеченных

принадлежащими  Казахстанской  Ипотечной  Компании  правами  требования   по

ипотечным  жилищным  кредитам.  Основные   отечественные   институциональные

инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако  в  условиях,  когда  ситуация  на   отечественном   фондовом   рынке

характеризуется  высокой   доходностью   по   корпоративным   облигациям   и

преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте,  выпуск  ипотечных

облигаций на  общих  условиях  по  ожидаемой  инвесторами  доходности  может

повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если  же

по  облигациям  будет  установлена  доходность  ниже  рыночной   (в   рамках

проводимой Казахстанской  Ипотечной  Компанией  политики  низких  процентных

ставок, приемлемой  для  целей  ипотечного  кредитования),  возрастает  риск

недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан  вывод:

на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены  определенные

преференции.  В   дальнейшем,   когда   емкость   рынка   таких   финансовых

инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно  аннулировать

преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В  рамках  организации   системы   ипотечного   кредитования   Казахстанской

Ипотечной Компанией в  2002  г.  были  заключены  генеральные  соглашения  о

сотрудничестве с четырьмя  банками  второго  уровня  и  двумя  небанковскими

организациями. К 1 июля 2002  года  общий  объем  рефинансирования  составил

около 320 миллионов  тенге.  Это  более  280  ипотечных  жилищных  кредитов,

выданных физическим лицам.  На  1  мая  объем  займов  казахстанских  банков

физическим  лицам  на  приобретение  жилья  достиг  5,3   млрд.   тенге.   В

соответствии  с  международными  требованиями  были  разработаны  и  успешно

использовались стандарты ипотечного  жилищного  кредитования.  Казахстанская

ипотечная   компания   совместно   с   региональными    отделениями    банка

“ЦентрКредит” развернула свою  программу  во  всех  регионах  республики:  в

Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе,  Атырау,  Жезказгане,

Караганде,  Кокшетау,  Павлодаре,  Уральске,  Усть-Каменогорске,   Шымкенте.

Система ипотечного кредитования стала динамичным и  перспективным  сегментом

рынка потребительского кредитования.

В 2003 г. начинают проявляться  положительные  тенденции  в

развитии ипотечного кредитования. Если в  2002  г.  по  оценкам  КИК,  в  г.

Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов,  т.е.

около 10-13% от общего  количества  сделок  по  купле-продаже  жилья,  то  в

2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая  на

текущий момент примерно 600-700 сделок  в  месяц  (т.е.  25-30%).  В  2001г.

ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет,  в

2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10  лет,  в

2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых  и  сроком  до  20

лет. Кстати, увеличивать на больший срок  кредитование  большого  смысла  не

имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на  20  лет  под  ставку  12%

годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но  с

увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е.,  т.е.  всего

на 5 у.е. меньше, но  срок  при  этом  увеличится  на  целых  5  лет.  Важно

отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались  в  регионах.  Развитие

ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау -  в  городах,  где

сложились наиболее  благоприятные  и  легко  прогнозируемые  уровни  цен  на

недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и  довольно  сильно.  Активно

выдаются ипотечные кредиты в таких  городах,  как  Актау,  Шымкент,  Актобе,

Уральск,  Усть-Каменогорск,  Караганда,  Павлодар.   Банки   стали   охотнее

работать по регионам. Прежде всего, это  свидетельствует  о  росте  развития

наиболее  крупных  городов  Казахстана.  Кроме   того,   успешное   развитие

ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ,  в

частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная  украинская

делегация во главе Сергеем Тигипко посетила  Республику  Казахстан  с  целью

изучить   опыт   становления   и   функционирования    системы    ипотечного

кредитования.