Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

     Рассматривая  уменьшение объемов ипотечного жилищного  кредитования как во второй половине 2008 г., так и в 2009 г., можно выделить удорожание кредитных ресурсов, растущие риски вложении в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов как основные факторы падения. Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), а за первую половину 2009 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 139 единиц. Следует отметить, что проводимая политика в области ипотечного кредитования и благоприятная мировая статистика позволили к началу 2010 г. увеличиться числу таких кредитных организаций до 167. Рефинансируемые ими ипотечные жилищные кредиты сократились за 2008 г. на 14,6% - со 115,9 до 99 млрд руб., а за 2009 г. еще почти в 3 раза - до 33,4 млрд руб. Хотя если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,4% общего объема кредитов, предоставленных в 2008 г. кредитными организациями, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитах составила более 60%.

     Рассматривая  систему жилищного кредитования, сложно переоценить роль системы рефинансирования. Это единственный способ увеличить оборачиваемость капитала и диверсифицировать риски. Сумма проданных кредитными организациями в 2008 г. кредитов составила 97 млрд руб., или 98% рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 г. рефинансирование ипотечных кредитов осуществлялось только путем их продажи другим организациям.

     Дальнейшему снижению процентных ставок по ипотечным  кредитам препятствуют жесткие условия  рефинансирования кредитных пулов. Решением этой задачи является смягчение требований АИЖК по выкупу пулов ипотечных кредитов у банка. Первым шагом такого смягчения стало уменьшение доли обеспечения кредита (вместо прежних 30 - 40% минимальным становится значение 20%). Это значит, что теперь банки смогут выдавать кредиты в 80% от стоимости недвижимости и при этом АИЖК будет их рефинансировать.

     В последнее время предприняты  активные действия по оживлению ипотечного сектора ввиду его значимости: как социальной, так и экономической.  

     2.2. Тенденции ипотечного  рынка в 2011 году

     В I полугодии 2011 года банки наперебой предлагали новые  продукты и услуги, поражая всех своей «щедростью». В Сбербанке  стартовала акция «888», в рамках которой  была установлена рекордно низкая процентная ставка - 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. Банк «Московское Ипотечное Агентство» также вывел на рынок уникальную услугу: ипотечный кредит по программе «Выкуп комнат и долей». Кредит предоставляется владельцам доли или комнаты, которые хотят выкупить квартиру целиком и стать её единственным собственником.       

     «На рынке ипотеки I полугодие 2011 года было на редкость богатым на события, - говорит  Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - В течение полугода банки словно соревновались друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги, по всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования, и сократилась доля просроченных кредитов. Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что всё далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд.

     Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего  лишь игра цифр, просрочек вовсе  не стало меньше - просто суммарный  объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% - доля с просрочкой свыше 180 дней».

     Банки наперебой  рекламируют новые программы  по низким ставкам и привлекательным условиям, но на деле получить их могут далеко не все желающие. Например, нашумевшая программа Сбербанка «888» распространяется только на клиентов, готовых получить кредит сроком не более 8 лет. К тому же для получения заманчивой процентной ставки нужно заплатить 50% и более от стоимости квартиры - людей с такими «способностями» не так много.

     «Таким образом, шквал  позитивных новостей на деле оказывается  лишь маркетинговым инструментом продвижения  новых программ и услуг на рынок», - продолжает Роман Строилов.

     При этом есть все  основания полагать, что очень  скоро данный тренд изменится. Не стоит забывать, что Центробанк с  января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале  показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в  апреле - до 8,25%. До этого периода в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13% до 7,75%.

     Еще одна показательная  новость: в марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если поправки будут приняты, то это резко снизит объемы элитной ипотеки. «Все эти обстоятельства дают основания предполагать, что период всеобщей эйфории на рынке ипотеки скоро закончится, на смену посткризисному восстановлению рынка придет период стабилизации: процентные ставки перестанут снижаться, а по результатам II полугодия 2011 года повысятся в среднем до 12,5%», -

     Кроме того, продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков  рынка ипотеки, таких как Альфа  Банк. На текущий момент мы наблюдаем  конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком, и ВТБ24. Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах, ВТБ24 также держит темп но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Буквально на этой неделе АИЖК сообщило о новом снижении ставок - до 7,9% в рублях.

2.3. Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере  Сбербанка России и АИЖК)

 

     Кредит  Сбербанка России предоставляется исключительно на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.

     Кредит  предоставляется гражданам РФ в возрасте от 21 до 75 лет, имеющие стабильный доход, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. Кредит предоставляется и погашается в рублях, долларах, евро.

     Максимальная  сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика (суммарной  платежеспособности созаемщиков), представленного  обеспечения и покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости, а также с учетом кредитной  истории каждого из заемщиков/созаемщиков в банке и их благонадежности. Сумма кредита рассчитывается из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита должны быть не более 45% от совокупного дохода заемщиков. Количество заемщиков – до 3-х человек, в том числе не состоящих в родственных отношениях.⁶

     Обязательным  условием предоставления кредита является участие в программе обоих  супругов (либо брачный договор).

     Размер  кредита - не более 90% от стоимости жилья.

     Процентная  ставка - 9,5-14,75% годовых в рублях;

     8,8-12,1% годовых в валюте.

     Срок  кредита – до 30 лет.

     Порядок оформления кредита:

     Для получения кредита заемщик предоставляет  в банк следующие документы:

     • Паспорт (все страницы);

     • Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;

     • Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);

     • Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.);

     • Военный билет (все страницы для мужчин)

     • Трудовая книжка (на каждой странице печать организации, надпись: «копия верна», подпись; на последней странице надпись: «работает по настоящее время», подпись);

     • Справка с основной работы о доходах за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ;

     • Свидетельство о браке, брачный контракт;

     • Свидетельство о рождении детей, паспорт для несовершеннолетних с 14 лет;

     • Трудовой контракт с дополнительной работы (с отметкой о занятости на день заверения);

     • Справка с дополнительной работы о доходах за последние 6 месяцев (форма 2-НДФЛ).

     Порядок погашения кредита:

     Погашение основного долга и уплата процентов  осуществляются аннуитетными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

     Единые  аннуитетные платежи (с момента  предоставления банком данной услуги) в погашение задолженности по кредиту, состоящие из основного  долга и процентов, осуществляются ежемесячно в день, соответствующий дню получения кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Проценты уплачиваются ежемесячно в составе единого аннуитетного платежа.

     Досрочное погашение основного долга разрешается  только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.

     Срок  рассмотрения вопроса  о предоставлении кредита - в течение 10 рабочих дней со дня представления полного пакета документов.

     Расчет  кредита:

Дата  подачи заявки – 1 декабря 2011 года;

Процентная ставка по кредиту – 14,75%;

Запрашиваемая сумма кредита – 1 000 000 руб;

Первоначальный  взнос – 10% ( 100 000 руб.);  

Срок  кредита – 120 мес. (при условии достижения заемщиком 75 лет).

     Определение максимального размера  кредита:

Для дальнейшего  анализа сумма кредита будет равна – 900 000 руб.;

Итого при расчете кредитных платежей за 120 месяцев:

Сумма основного долга – 900 000 руб

Сумма процентов – 917 689,06 руб

Максимальный  ежемесячный платеж – 15 980,74 руб

Общая сумма, выплаченная в банк– 1 917 688,80 руб

     После принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке" в России стали  активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

     С каждым годом обращение в ипотечные  агентства становится одним из наиболее популярных способов организации покупки  квартиры в кредит.

     Целью АИЖК являются:

     • создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

     • обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

     • создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

     • создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;⁷

     • формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

     Принципы  работы агентства ипотечного кредитования

     Ипотечный кредит получить через агентства  ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако, в отличие от ситуации, когда клиент обращается в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у клиента будет выступать не банк, а агентство. Также агентство ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров у операторов АИЖК рознится в зависимости от региона (в крупных городах, как правило, организаций-партнеров у агентства несколько). Поэтому, обращаясь в агентство ипотечного кредитования, выбор клиента в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком договор, в соответствии с которым заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы. Купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.