Введение

     Актуальность  темы исследования. В  наше время в России одной из первоочередных задач общественно-финансового становления стоит задача формирования рынка легкодоступной недвижимости при помощи создания  условий для роста платежеспособного спроса народонаселения на недвижимость, и роста размеров жилищного строительства.

       В соответствии с оценками  Госстроя и итогами разных  социологических исследований, в  России до 80% народонаселения испытывает необходимость в улучшении жилищных  условий,  примерно 27% народонаселения живет в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, которые находятся в аварийном состоянии. Главной причиной этого является низкий уровень жизни народонаселения и ограничение объемов строительства жилья.

       Создание условий, которые способствуют увеличению доступности жилища и расширению платежеспособного спроса народонаселения на жилище, непосредственно соединено с развитием и расширением системы долговременного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая  на данном этапе система ипотечного жилищного кредитования обязана соответствовать потребностям всех участников  жилищного рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и возможных заемщиков, потому принципиальным вопросом считается создание модели ипотечного кредитования,  которая будет основанием для становления и развития ипотечных взаимоотношений в будущем.

     Невзирая  на огромную  численность трудов посвященных вопросам кредитования в  отечественной практике не сформировалось единого мнения относительно действенной модели ипотечного кредитования в РФ.

     Целью представленной работы  является исследование состояния системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на современном этапе, обнаружение главных проблем, тормозящих  ее развитие на современном этапе и возможных путей их решения.

     Названная цель обусловила постановку таких задач:

     - рассмотреть теоретические основы  системы ипотечного кредитования  в РФ;

     - рассмотреть программы ипотечного кредитования Сбербанка РФ;

     - рассмотреть  проблемы ипотечного  кредитования в РФ и  возможные пути их решения;

     Объектом  исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.

     Эмпирической  базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

     В работе использован системно-структурный  подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.

     Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных в нем выводов и предложений при создании моделей ипотечного жилищного кредитования в регионах. 
 
 

І. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

1.1. Понятие ипотечного кредитования и особенности его применения в современной России

       Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

     Ипотека - это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором  залогодержатель имеет право, в  случае неисполнения залогодателем  обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.¹

     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

     Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

     Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

     Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

     Выплата процентов и погашение кредита  определяются договором.

     В кредитном договоре стороны предусматривают  следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

     В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.²

     Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

     В случае если заемщик не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание  на заложенное имущество.

     Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, но всё же она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность. Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодатель базы, высокие годовые проценты по кредиту и отсутствие у экспертов единого мнения относительно дальнейшего развития этого вида бизнеса. Однако в России уже появились и учреждения оказывающие услуги по ипотеке и потребители таких услуг.

     На  данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ по совершенствованию законодательной базы, устранению недочетов и принятию новых законов. Сейчас заемщик может руководствоваться такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс».

     Законодатели, разрабатывая новые законы, должны делать упор на то, чтобы максимально  обезопасить как банки, так и  заемщиков, а так же проработать  вопросы привлечения финансовых ресурсов в данный вид бизнеса. Решение законодательных вопросов ипотечного кредитования просто необходимо, им занимаются такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк.

1.2. Зарубежные модели ипотечного кредитования

     Опыт  стран, имеющих длительную историю  ипотечного кредитования и функционирования ипотечного рынка, а это преимущественно страны Евросоюза и США, является лучшей иллюстрацией преимуществ использования ипотечного кредитования.

     На  сегодня существует две основные модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская. Главное отличие между этими моделями заключается в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, согласно американской модели кредитования, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором при помощи выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование.

     В немецкой модели основным источником формирования кредитных ресурсов для ипотечных кредитов является система сберегательных вложений и лишь около 20% необходимых средств привлекается при помощи фондового рынка.³

     Основой функционирования системы сберегательных вложений являются так называемые строительные (жилищные) сберегательные кассы. Источником кредитных ресурсов для целевых жилищных займов в этих кассах являются вложения граждан, плата за пользование займами, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о жилищных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года внес на свой счет определенную сумму. Кредит на приобретение жилья может получить только вкладчик сберегательной кассы.

     Особого внимания заслуживает система государственной поддержки вкладчиков жилищных сберегательных касс в Германии. Основными формами этой поддержки являются государственные денежные дотации при погашении процентов за кредит и система налоговых льгот.

     Кроме Германии система жилищных накоплений успешно функционирует в Великобритании и Франции. Отличием английской системы жилищных сбережений является то, что ипотечный кредит в жилищных сберегательных кассах или товариществах могут получить не только вкладчики, но и другие лица.

     Американская  модель ипотечного кредитования является более сложной нежели немецкая. Сегодня она представляет собой целую систему ипотечных банков, сберегательных и кредитных ассоциаций, страховых компаний, пенсионных фондов и т.п.. Функционирование стольких участников на рынке ипотеки дало толчок формированию и развитию вторичного ипотечного рынка и использованию фондовых механизмов финансирования ипотечных кредитов. В разные годы в США были созданы специализированные ипотечные организации, такие, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация.

     Объем ипотечных кредитов в США и  развитых странах Европейского союза  составляет в среднем около 50% к  ВВП, достигая 70% в Нидерландах и Дании.

     Приоритетным и доминирующим на этом рынке является жилищное ипотечное кредитование.

     Низкая  стоимость ипотечного кредита обусловлена ​​рядом причин. В частности, это низкий уровень инфляции, низкая стоимость оформления кредита, незначительные банковские риски, с одной стороны, и мощный фондовый и страховой рынки с низкой стоимостью ресурсов - с другой.