Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Апреля 2010 в 18:25, Не определен
Развитие общества в целом и отдельных хозяйствующих субъектов базируется на расширенном воспроизводстве материальных ценностей, обеспечивающем рост национального дохода. Одним из основных средств обеспечения данного роста является инвестиционная деятельность, включающая процессы инвестирования, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестиционная деятельность в рыночных условиях хозяйствования является предпринимательской, осуществляемой хозяйствующими субъектами на инвестиционном рынке, который распадается на ряд относительно самостоятельных сегментов, включая рынок объектов реального инвестирования, рынок объектов финансового инвестирования, рынок объектов инновационных инвестиций.
Одним из сегментов рынка объектов реального инвестирования является рынок прямых капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих основных средств, функционирующий как строительный комплекс. Деятельность хозяйствующих субъектов на данном рынке может быть определена как инвестиционно-строительная.
8.1.Расчёт ставки дисконтирования
В связи с тем, что оценка рисков велась пофакторно, то и расчёт ставки дисконтирования будем вести кумулятивным методом. Формула расчёта следующая:
где Еб/р - безрисковая ставка дохода; Ri - премия за риск.
За безрисковую ставку обычно принимают ставку рефинансирования ЦБ. На момент формирования проекта она составляла 13%. Сумма рисков по проекту ≈7%.
Таким образом
целесообразно принять ставку дисконтирования
по данному проекту
за 20%
8.2Финансовый план
| Показатели | Периоды( годы) | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| Выручка от реализации проекта: | ||||||
| Доходы от сдачи в аренду офисного-складского центра (с НДС) | 30 000 000,00 | 46 000 000,00 | 54 000 000,00 | 60 000 000,00 | 66 000 000,00 | |
| Доходы от сдачи в аренду машиномест - с НДС | 1 040 000,00 | 2 400 000,00 | 2 640 000,00 | 2 640 000,00 | 2 640 000,00 | |
| Доходы от продажи объекта в конце расчетного периода (НДС не учитывается) | ||||||
| НДС к возмещению | 2 010 287,29 | |||||
| ИТОГО: доходы | 0,00 | 31 040 000,00 | 48 400 000,00 | 56 640 000,00 | 62 640 000,00 | 68 640 000,00 |
| Расходы, связанные с реализацие проекта: | ||||||
| Затраты на покупку объекта(НДС не учитывается) | -36500000,00 | |||||
| Затраты на проектирование | -350 000,00 | |||||
| Согласования | -150 000,00 | |||||
| Затраты на реконструкцию | -17 000 000,00 | |||||
| Затраты на управление проектом | -350 000,00 | |||||
| Прочие расходы | -80 000,00 | |||||
| Непредвиденные расходы (5% от всех расходов) | -896 500,00 | |||||
| Затраты на стадии эксплуатации | ||||||
| Эксплуатация и обслуживание | -4 359 960,00 | -4 989600,00 | -5 607360,00 | -6 201 360,00 | -6 795 360,00 | |
| НДС к оплате | -4 069 836,61 | -6 621925,42 | -7 381928,14 | -8 206 572,20 | -9 031 216,27 | |
| ИТОГО: затраты | -55 326 500,00 | -8 429 796,61 | -11611525,42 | -12989288,14 | -14407932,20 | -15 826 576,27 |
| ИТОГО: ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПРОЕКТА (Чистый доход) | -55 26500,00 | 22 610 203,39 | 36 788474,58 | 43 650711,86 | 48 232067,80 | 52 813 423,73 |
| ИТОГО: ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПРОЕКТА (накопленный) | -55326500,00 | -32716296,61 | 4 072 177,97 | 47 722889,83 | 95 954957,63 | 148 768 81,36 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Ставка дисконтирования | 20% | |||||
| Фактор дисконтирования | 0,83 | 0,69 | 0,58 | 0,48 | 0,40 | 0,34 |
| Чистый дисконтированный доход | -46086974,50 | 15 691 481,15 | 21 300526,78 | 21 039643,12 | 19 389291,25 | 17 692 496,95 |
| Чистый дисконтированный доход | 49 026 464,75 | |||||
| Индекс доходности (без дисконтирования), % | 963,99 | |||||
| Внутренняя норма доходности | 56% | |||||
| 1 | Суммарное сальдо от всех видов деятельности, руб. | -55326500 | 22610203 | 36788475 | 43650712 | 48232068 | 52813424 |
| 2 | Коэффициент дисконтирования[1/(1+E)t | 0,833 | 0,694 | 0,579 | 0,482 | 0,402 | 0,335 |
| 3 | Дисконтированный денежный поток | -46086974 | 15691481 | 21300527 | 21039643 | 19389291 | 17692497 |
| 4 | Чистая текущая стоимость (NPV) | 49026465 | |||||
| 5 | Индекс рентабельности инвестиций (PI) | 1,063 | |||||
| 6 | Внутренняя норма доходности( IRR) | 56% |
Оценка инвестиций методом дисконтирования денежных потоков исходит из двух предпосылок:
-любая фирма
стремится к максимилизации
-разновременные
затраты имеют неодинаковую
Чистая текущая стоимость (NPV) – это разница между суммой денежных поступлений по реализации проекта и дисконтированных к текущей стоимости, и суммой диконтированных текущих стоимостей всех затрат по проекту. Формула расчёта такова:
Рентабельность инвестиций –это показатель, позволяющй определить, на сколько возрастает ценность фирмы в расчёте на 1 рубль инвестиций. Формула расчёта:
PI=
/ I0
Если показатель NPV › 0 то P I › 1 , то есть такой проект будет приемлем.
8.4
Оценка устойчивости
NPV долгосрочного инвестиционного проекта
означает определение способности этого
проекта оставаться выгодным для инвестора
при достаточно широких изменениях внутренних
и внешних факторов.
Представим анализ чувствительности в виде примера .См. таблицу и график.
Из графика
видно, что ставка Е по проекту
равна 20%, а внутренняя норма доходности
примерно равна 56% (NPV=0)