Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании

Кроме того, неизбежны  дополнительные расходы – предстоит  оплатить оформление кредита, регистрацию  квартиры в собственность, а также  страхование жизни и имущества (1–1,5% от стоимости кредита). Но как  бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово

– выдать кредит или отказать в его выдаче –  остается за банком.

Проверка документов

Система андеррайтинга  предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.

“Основные”  документы предоставляются заемщиком  и предназначены непосредственно  для проведения андеррайтинга. Как  правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государ-ственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.

Кроме того, подтвердить  свой доход можно справкой по форме  банка или организации, в которой  работает потенциальный заемщик, за подписью руководства, либо с его устным подтверждением. В ряде банков гражданин может предоставить данные о доходе в заявлении-декларации. При этом,  естественно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете.

Дополнительный  документационный пакет обычно запрашивается  банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса. При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в дей-ствительности. 

От  чего зависит процентная ставка

Потенциальному  заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет  зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные  организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки.

На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент –  квартиру или загородный дом), вариант  предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20–25 лет), валюта кредита (рубли или доллары).

Нужны ли ипотечные брокеры 

Сегодня только по Петербургу финансовые учреждения предлагают несколько десятков программ ипотечного кредитования. Разобраться  в таком море информации без помощи специалистов крайне сложно. Новые участники данного сегмента рынка – ипотечные брокеры, обладая необходимыми знаниями и опытом, могут оказать квалифицированные услуги уже на первичном этапе андеррайтинга. В функции ипотечных брокеров входит помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответ-ствии с доходами и желаниями заемщика.

Аккуратно и  правильно проведенный андеррайтинг позволяет в один заход получить одобрение на заем в размере необходимой суммы. Если документы оформлены надлежащим образом, процедура занимает от трех дней до недели в зависимости от выбранной ипотечной программы и кредитной организации.

Что может стать причиной отказа

В большинстве  случаев заемщик может не волноваться, что причиной отказа послужит «серый»  доход. Не требуется и документального  подтверждения, откуда у заемщика деньги на первоначальный взнос.

В связи с  процессом упрощения ипотечных процедур банки подходят к рассмотрению кредитной заявки клиента достаточно лояльно, и решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Маленький доход, недостаточный стаж либо большие перерывы в нем, частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации – наиболее вероятные причины отказа. Неразрешимое, на данный момент, препятствие при выдаче кредита – наличие у потенциального клиента судимости.

Инспектор банка  или ипотечный брокер информирует  обо всех этих нюансах при подаче заявления в кредитный комитет. Но когда все документы уже  сданы, причин отказа банк, как правило, не объясняет.

    Вы  твердо решили взять Ипотечный  кредит, четко сопоставили свои  желания с возможностями и  считаете, что ипотека не будет  для Вас непосильным бременем. Но поймет и оценит ли Банк  все Ваши возможности по возврату  кредита?

В России Банки довольствуются мифическими справками о доходах, иногда подписанных самим Заемщиком. Именно поэтому Банки серьезно подходят к оценке финансовых возможностей клиента, а следовательно неохотно выдают положительное решение.

Проверку платежеспособности и всех других рисков называют «Андеррайтингом». Это процедура – целый банковский механизм, который, собственно, и принимает решение о выдаче Ипотечного кредита. Так как работает этот механизм?

Прежде всего, Банку интересны настоящие и  будущие доходы Заемщика. Банк – финансовое учреждение, интересуют именно Ваша финансовая состоятельность на ближайшие 15-20 лет, а вся недвижимость, которая указана как залог, Банку ни к чему – он же не риэлтор. Поэтому к справка о доходах нужно отнестись со всей серьезностью.

Помимо справки 2-НДФЛ (эти данные представляет в  налоговую инспекцию работодатель) Банк может потребовать у Вас  справку в свободной форме, в  которой будет указан реальный доход  Заемщика.

Но даже если Вы финансово пригодный претендент на получение Ипотечного кредита, Банк все равно может отказать. Причин тому может быть много, например – возраст. К моменту достижения пенсионного возраста Заемщик должен полностью рассчитаться с Банком за кредит.

Следующий этап андеррайтинга – проверка по профессиональному признаку. Здесь все предельно просто: стаж по последнему месту работы должен быть не менее 3-6 месяцев. Как ни странно, но Банки с большей уверенностью кредитуют Заемщиков, работающих по найму, нежели собственников бизнеса. Довольно часто за Ипотечным кредитом обращаются граждане других государств. В принципе, наличие московской регистрации не является обязательным требованием большинства Банков, однако, Банк работает по принципу «не важно какое у Вас гражданство, главное, что бы источник доходов находился в Москве». Если же этот источник находится не в Москве, то компания, в которой Вы трудитесь, должна за Вас поручиться. Данное поручительство может выражаться следующим образом: пятилетний контракт и письменное подтверждение руководителя, что у этого сотрудника большие перспективы роста и увеличения доходов в их фирме.Однако, далеко не все потенциальные Заемщики подходят под этот список требований. Почти у каждого найдется какой-либо недочет, который не позволит воспользоваться таким благом как Ипотека. Даже банальное кредитное досье (список документов для получения Ипотечного кредита) может повлечь за собой отказ Банка в кредитовании. Но, у Вас всегда есть выход. Вы можете воспользоваться услугами Российского Универсального Бюро (RUBURO™) в получении Ипотечного кредита. RUBURO™ поможет Вам сэкономить время, нервы и деньги, поможет собрать необходимый пакет документов и сопроводит Вас до окончательного подписания сделки на получение Ипотечного кредита.

В целом, стоит  отметить, что процедура андеррайтинга  в разных странах отличается друг от друга. Например, в США основной критерий предоставления Ипотечного кредита – это наличие кредитной истории. Если заемщик уже пользовался услугами кредитования и все свои обязательства перед Банками успешно выполнил, его кредитная история продолжается дальше. В России же кредитная история может закончится не начавшись, и все из-за подтверждения доходов, т.к. это основной критерий предоставления кредита. Но, так или иначе выход есть всегда и всегда есть тот, кто окажет Вам помощь в получении Ипотечного кредита.