Принципы рационального размещения розничной торговой сети в городах

а) выполнить  анализ состояния розничной торговли на соответствующий период времени ;

На начало каждого из этих годов нужно получить информацию о общем количестве магазинов и общем объеме торговой площади, в т.ч. с разделением всех магазинов на продовольственные, непродовольственные и смешанные. Далее желательно выделение в группе продовольственных магазинов отдельной позиции по крупным магазинам (с торговой площадью свыше 400 кв.м.), а в группе непродовольственных предприятий - специализированных магазинов и универмагов. В группе магазинов, реализующих смешанные товары, желательно выделить торговые центры;

б) по указанным  выше группам и подгруппам торговых предприятий нужно выявить товарооборот;

в) определить численность населения (с разделением  по административным районам);

г) рассчитать основные экономические показатели, определяющие развитие розничной торговли - среднедушевой доход населения или среднемесячную зарплату работающих, объем товарооборота на душу населения и на 1 кв. м. торговой площади, долю расходов населения на приобретение потребительских товаров в общем объеме доходов;

д) выделить этапы в развитии торговой деятельности на основе более или менее резкого изменения числа магазинов, увеличения числа крупных торговых объектов и характерного изменения значений такого показателя как объем товарооборота на 1 кв. м. торговой площади;

е) построить  графоаналитическую модель развития торговой деятельности, где на оси абсцисс отражаются временные этапы развития торговой деятельности, а на оси ординат - количество магазинов. На основе западного опыта и с учетом реального развития торговли в общем виде можно выделить шесть таких этапов:

1. Приватизация  государственных магазинов.

2. Увеличение  количества мелких продовольственных  магазинов за счет перевода  жилых помещений в нежилые.

3. Увеличение  количества мелких специализированных  непродовольственных магазинов  таким же образом.

4. Увеличение  количества супермаркетов, в т.ч.  и за счет нового строительства.

5. Увеличение  количества крупных торговых  центров.

6. Увеличение  количества гипермаркетов.

Такая модель, разработанная для каждого  муниципального образования, позволит в дальнейшем сформировать теоретическую графическую модель развития торговой деятельности города или района на перспективу.

На втором этапе составляется картографическая модель фактического размещения торговых предприятий в городах и районах  по состоянию на 1 января года.

Для этого  консалтинг безопасность на карту города или района для соответствующего периода времени наносятся торговые объекты с соответствующей цветовой гаммой (продовольственные, непродовольственные  и смешанные магазины) и маркировкой (минимаркеты)

, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры местного  и городского значения), для чего  используются данные, полученные  на первом этапе.

На третьем  этапе разрабатывается для каждого  города и района теоретическая графическая  модель перспективного размещения торговых предприятий. Для этого, во-первых, используются расчетные данные о прогнозируемых объемах товарооборота и величине дополнительной потребности в торговых площадях, во-вторых, разрабатывается графоаналитическая модель этапности развития торговой деятельности для конкретного города или района и, в-третьих, используются принципы размещения магазинов при развитии городов на основе имеющегося опыта развитых стран с рыночной экономикой.

На четвертом  этапе определяется целесообразность строительства новых (преимущественно крупных) торговых предприятий или их организация в уже существующих (построенных ранее) зданиях путем совмещения картографической модели размещения торговых предприятий в настоящее время с теоретической моделью перспективного развития торговой деятельности в конкретном городе или районе.

Реализация  этого этапа позволяет, по сути дела, сформировать представление у органов  власти и управления муниципальных  образований о том, что же конкретно  необходимо в дальнейшем прорабатывать, если есть необходимость в конкретном месте развивать торговые предприятия. Это должно быть и предварительное согласование с генеральным планом развития города, и предварительное решение об отводе земельного участка под строительство, и, возможно, решение вопроса о строительстве транспортной магистрали либо изменении маршрутов троллейбусов и автобусов и т.п. Фактически на этом этапе уже должна формироваться информация, представляющая значительный интерес для предпринимателей, коммерсантов, предполагающих расширять свой торговый бизнес, что может являться для них платной услугой и что вполне правомерно, т.к. сбор подобной информации требует существенных усилий в виде времени, сил и средств и органов управления и специалистов в области управления торговлей, которые на договорных началах могут выполнить работы, связанные с реализацией рассмотренных выше этапов. В то же время реализация этого этапа по сути дела отражает перспективное развитие экономических интересов муниципального образования и его населения в расширении объемов розничной торговли.

Экономическая целесообразность расширения числа  новых предприятий на соответствующей  конкретной территории (участке, улице, микрорайоне) еще не определяет полную заинтересованность предпринимателей в этом, т.к. торговые объекты должны позволять получать необходимую прибыль. Соответственно необходим еще один этап - пятый, на котором и выполняется оценка экономической эффективности организации новых торговых предприятий. Этот этап является очень важным, но в то же время очень трудоемким из-за необходимости сбора и обработки достаточно большого объема информации, которая не находит отражения в статистической отчетности предприятий и организаций и, поэтому, не может быть получена официальным путем. Соответственно важность и трудоемкость этапа означает, что, во-первых, он реализуется в отношении только достаточно крупных торговых объектов (начиная с супермаркета), а, во-вторых, этот этап сам по себе представляет собой последовательность определенных действий в виде подэтапов, к которым относятся следующие подэтапы:

1. Вид  объекта и его характеристика (торговая специализация, размер, этажность, сервисное обслуживание, время работы).

2. Общая  характеристика ассортимента (количество  товарных позиций, специализация  по товарным группам и т.п.)

3. Транспортная  доступность объекта для населения  и возможность стоянки личного  автотранспорта.

4. Контингент  возможных покупателей (возможное  общее количество, половозрастной  состав с выделением в процентном  отношении к общему количеству  числа молодежи, детей, пенсионеров, среднедушевой доход по категориям - работающее население, пенсионеры).

5. Расчет  возможного объема товарооборота  и отношение его к численности  покупателей, а также к торговой  площади, занимаемой торговым  объектом.

6. Формирование  ставки арендной платы (в случае необходимости и ставки земельного налога (возможно в пониженном размере, если будущий торговый объект имеет очень важное значение для муниципального образования и для его населения).

7. Расчет  возможного объема прибыли исходя  из средней нормы рентабельности по аналогичным объектам в процентах к товарообороту.

Результаты  реализации этого этапа представляют еще большую значимость для предпринимателей, поэтому подобная информация может  являться даже предметом аукционной продажи. Соответственно для ее формирования потребуется привлечение соответствующих специалистов в области маркетинговых исследований, демографии, уровня жизни, экономического анализа и т.п. на договорной основе.

На заключительном, шестом, этапе результаты предыдущих двух этапов трансформируются в перечень конкретных мероприятий по развитию торговой деятельности и размещению торговых объектов на определенной территории

(улице,  микрорайоне, поселке и т.п.). При  этом формируется список перспективных  торговых объектов с краткой их характеристикой и основными расчетными экономическими показателями. В случае необходимости определяются меры муниципальной поддержки. Затем приводится перечень конкретных работ по каждому крупному торговому объекту, реализация которых позволит обеспечить ввод в эксплуатацию этого объекта в намеченные сроки.

При этом на основании изучения влияния этих торговых комплексов на прилегающую  территорию установлено, что требуемая  площадь пешеходных пространств, проездов, автостоянок, участков зданий торговли, инженерных объектов может охватить территорию радиусом до 250-300 метров. В связи с сокращением свободных территорий в пределах городов и значительным увеличением стоимости земли в их границах стали появляться торговые центры, расположенные на территориях, прилегающих к городам. Такие центры получили название «внегородские» торговые центры. Появление подобных объектов стало возможным также благодаря повышению уровня автомобилизации населения, поскольку до 95% посетителей внегородских торговых комплексов пользуются личным транспортом. Использование эпизодическим посещением торговых личного транспорта обусловлено комплексов и, как правило, значительными объемами покупок. Специфика размещения, размеры, маркетинговая политика и закономерности посещаемости внегородских торговых комплексов предъявляет ряд требований к вопросам транспортного обслуживания территории. Внегородские торговые комплексы отличаются большей неравномерностью посещаемости в течение недели, что требует гораздо больших территорий под автостоянки в сравнении с подобными комплексами в пределах города. Среди новых для России торговых объектов следует также предприятия, работающие в формате «гипермаркет». Количественные характеристики неопределенной приставки "гипер" в названии данного формата в каждой конкретной стране трактуются по-своему. В России под гипермаркетом ассортиментом принято понимать магазин продовольственных повседневного и спроса самообслуживания непродовольственных товаров преимущественно площадью от 5 тыс. кв. м, с использованием от 50% площади под размещение непродовольственных товаров (московские городские строительные нормы). Схожего представления придерживаются в Великобритании, где гипермаркетом называется магазин с площадью торгового зала не менее 4,6 тыс. кв. м. В то же время во Франции гипермаркетом может называться магазин площадью от 2,5 тыс. кв. м, ассортиментная линейка которого насчитывает 2540 тыс. позиций. Размещение новых гипермаркетов осуществляется, как привило, на базе существующих торговых центров, однако размещение в сложившейся застройке городов крупных торговых комплексов торговой площадью более 1015 тыс. кв. м, работающих в формате «гипермаркет» или включающих в себя гипермаркет, весьма затруднительно. Застраиваются свободные территории в периферийных частях городов, и ближайших пригородных зонах, зачастую находящихся в 15-20-минутной пешеходной доступности от жилой застройки и 10-15-минутной транспортной доступности остановок скоростного общественного пассажирского транспорта.

Разработка  плана развития и размещения розничной торговой сети по области, городу или району должна производится с учетом заявок торговых организаций и предприятий.

По моему мнению, процесс планирования включает:

- анализ  состояния розничной сети;

- анализ  экономических условий развития города;

- определение  необходимой дополнительной потребности  в торговых площадях;

- выбор  типов магазинов и их размещение; определение экономической эффективности  организации новых торговых предприятий.

Анализ  состояния розничной торговой сети - исходный важнейший этап планирования. Основная цель такого анализа - выявление уровня развития торговой сети и изыскание резервов для эффективного использования ее в будущем. В процессе анализа состояния розничной торговой сети определяются и анализируются следующие показателями:

1. Коэффициент плотности торговой сети характеризует отношение количества торговых предприятий к численности населения или размеру обслуживаемой территории. Коэффициент плотности, как видим, не учитывает размеров торговых предприятий, поэтому не в полной мере отражает действительную обеспеченность населения города или района торговой сетью. Он может примениться только при ориентировочных расчетах.

2. Показатель  обеспеченности населения розничной  торговой сетью выражается в  показателе торговой площади приходящейся на 1000жителей. Может применяться и обратный показатель, характеризующий среднюю численность населения, приходящуюся на 1 м2 торговой площади. Чем меньше этот показатель, тем выше обеспеченность торговой сетью.

3. Уровень  специализации розничной торговой сети.

4. Средний  радиус действия магазинов. Этот  показатель имеет важнейшее значение при размещении магазинов по территории застройки. Например, при размещении продовольственной торговой сети он должен быть не более 400-500 м.

По результатам  такого анализа определяются меры по совершенствованию структуры розничной  торговой сети и ее рациональному  использованию, по улучшению размещения, специализации предприятий и  т.п.

Анализ  экономических условий развития города, позволяет определить развитие и размещение промышленного или сельскохозяйственного производства, демографический состав населения и размеры его прироста, прикладная механика решение задач темпы роста доходов населения и объема платежеспособного спроса, места строительства спортивных и культурных комплексов, административных зданий, вокзалов, жилья.