Оценка недвижимости методом сравнимых продаж. Оценка земли

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

К ограничениям  в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенной удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1м2;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

 

Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;
• средний доход от продажи 1л бензина составляет 0,06$;
• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400*5=177000$.
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:
3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями: 177000*0,2711=47984,7$.
4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):
5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок: 60480-47984,7=12495,3$.
6. Определяем стоимость земельного участка:

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство АЗС, составляет 78096$.

Затратный подход к оценке земельных участков.

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

1. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

• Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
• В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

2. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городка или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Пример. Оценивается земельный массив площадью 12га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000$. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60000$ и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

1. Ежемесячная денежная выручка т продажи земельных участков составит: 2*8000=16000$.
2. Валовый доход:
3. Стоимость двух участков:
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680*20,62423)-60000=98394$,

где 20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость 1 земельного участка составит: 98394/12/4=2050$.
3. Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей  инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
4. Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

 

Экономический анализ реконструкции объекта

недвижимости (вариант 3).

 

1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам.
2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.
3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

         а) расчет  кассовых поступлений от сдачи  в аренду жилых и коммерческих помещений;

         б) расчет  рентабельности варианта по текущей  стоимости кассовых поступлений.

 

Общая характеристика реконструируемого

объекта недвижимости

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6720м2, на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 420 м2. Ниже уровня улицы имеется 2 подземных парковочных этажа. В здании расположено 45 квартир средней площадью 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 77 автомобилей (в среднем около 30 м2 на 1 место).

 

Таблица. Баланс помещений

1. Коммерческие помещения	4%	420 м2	Мест для автомобилей – 77
2. Офисные помещения	-	-	Высота квартир – 3,3-3,8 м.
3. Квартиры	64%	6720м2	Высота коммерческих помещений – 3,8 м.
4. Технические помещения	10%	1050м2	Объем здания – 35650 м3
5. Парковочный холл	22%	2310м2	Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и с парковочного холла.
Итого площадей:	100%	10500м2

 

 

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2004 года. В конце 2009 года объект продается по рыночной цене (срок владения – до 2009 года включительно). За счет полученных средств выплачивается долг по займу (в 2004 году мы берем кредит на реконструкцию на 10 лет).

Уровень доходности принят в размере 10%.

 

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений.      Таблица 1.

Доходы от аренды	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
Жилые помещения
площадь помещения	м2	6720	6720	6720	6720	6720	6720
площадь, приносящая доход	м2	-	5376	5712	6048	6384	6518,4
доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	6709248	7413719,04	8242311,17	9048226,04	9793037,91
2. Коммерческие помещения
площадь помещения	м2	420	420	420	420	420	420
площадь, приносящая доход	м2	-	357	386,4	399	403,2	411,6
доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	1856400	2089651,2	2265681,6	2381112,12	2576561,74
3. Парковочный холл
площадь помещения	места	77	77	77	77	77	77
площадь приносящая доход	места	-	62	62	66	66	69
доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	773760	804710,4	899458,56	935436,9	1036634,17
Итого доходы от аренды:	руб.	-	9339408	10308080,64	11407451,33	12364775,06	13406233,82