Оценка имущества

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых  институтов, а также граждан.

В своей деятельности они  руководствуются правовыми, профессиональными  и этическими нормами. Правовые нормы  закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» ФЗ, а также  в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации» и в «Положении о лицензировании». В российском законе «Об оценочной  деятельности» определены права  и обязанности оценщика, порядок  страхования его гражданской  ответственности.

Российский оценщик имеет  право:

· самостоятельно выбирать и применять методы оценки в соответствии со стандартами;

· при обязательной оценке требовать от заказчика обеспечения  доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления  этой оценки;

· получать разъяснения и  дополнительные сведения, необходимые  для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки, за исключением  информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости  на договорной основе к участию в  проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта в случае, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил  соответствующие договору условия  работы.

Обязанности оценщика заключаются  в:

· соблюдении требований закона об оценочной деятельности и принятых на его основе нормативных правовых актов;

· отказе от оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих объективной оценке;

· обеспечении сохранности  документов, получаемых в ходе проведения оценочных работ;

· предоставлении заказчику  информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности, об уставе и о кодексе  этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного  объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик  в своем отчете;

· предоставлении по требованию заказчика документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· не разглашении конфиденциальной информации, полученной от заказчика  в ходе проведения оценки, за исключением  случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации;

· хранении копий составленных отчетов в течение трех лет;

· предоставлении копий хранящихся отчетов или информации из них  правоохранительным органам либо органам  местного самоуправления по их законному  требованию.

В ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отмечается, что оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом  юридического лица либо заказчиком или  физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение оценки также  не допускается, если:

· в отношении объекта  оценки оценщик имеет вещные или  обязательственные права вне  договора;

· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по влиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе  ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при  проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты услуг оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Кроме этого, в ст. 17 обосновывается необходимость страхования гражданской  ответственности оценщиков.

Страхование гражданской  ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и  осуществляется в соответствии с  законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам  в связи с осуществлением оценщиком  своей деятельности, установленное  вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского  суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без  заключения договора страхования. Наличие  страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

В настоящее время оценочная  деятельность в России регулируется и контролируется специальными организациями, уполномоченными Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, таким органом, прежде всего, является Министерство имущественных  отношений. Дополнительно к государственному регулированию осуществляется саморегулирование  оценочной деятельности, осуществляемое саморегулируемыми организациями  оценщиков. К их числу относятся  Российская коллегия оценщиков, Национальная лига субъектов оценочной деятельности, Российское общество оценщиков и  Московское общество оценщиков³.

Важным шагом в развитии оценочной деятельности в России явилось введение ее лицензирования, что позволило повысить качество выполняемых работ, ответственность  оценщиков, исключить из их числа  случайных людей, не обладающих соответствующими знаниями и квалификацией.

Объектом стоимостной  оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются  не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен  его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в  отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте. В российском законе об оценочной  деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских  прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный  оборот, участвует в хозяйственных  операциях. В результате возникает  потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса  предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления  хозяйственной деятельности и получения  прибыли.

Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные  участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транс портные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудования, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Большое значение имеет организационно правовая форма существования предприятия. При оценке необходимо конкретизировать состав имущества предприятия, его  права: ведь структура многих промышленных предприятий очень сложна. В структуру  предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться  на разных площадях и даже в разных регионах. Объектом оценки могут быть объединения или холдинги, или  финансово промышленные группы. В  этом случае в рамках одного бизнеса  объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направления их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально культурной сферы.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость  должна учитывать наличие определенных юридических прав. Это является одной  из основных особенностей бизнеса как  объекта оценки. Другой немаловажной особенностью бизнеса как объекта  оценки является то, что, оценивая стоимость  бизнеса, мы определяем стоимость собственного капитала предприятия (организации). Дело в том, что основу любого бизнеса  составляет капитал, который функционирует  в рамках определенных организационных  структур предприятий (организаций).

Поэтому, оценивая бизнес, мы определяем стоимость собственного капитала с учетом его организационно правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill. Например, при оценке бизнеса  ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества. Владелец бизнеса имеет право  продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми  присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя.

Прежде всего, он должен соответствовать  потребности в получении до ходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его  использования, иные возможности получения  дохода, то бизнес становится товаром. В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия  сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты  в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, и предприятие, как его организационная форма  в рыночной экономике, удовлетворяют  потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются  определенные ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может  быть объектом купли продажи. Но это  товары особого рода. И особенности  эти предопределяют принципы, подходы  и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты  и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли  не известен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени  их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного  товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться могут как  вся система в целом, так и  отдельные ее подсистемы, и даже элементы. В этом случае разрушается  его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно экономической формой, элементы бизнеса  становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость  отдельных активов.

В-третьих, потребность в  бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как  внутри самого бизнеса, так и во внешней  среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к  неустойчивости, с другой стороны, его  неустойчивость ведет к дальнейшему  нарастанию нестабильности и в экономике  в целом. Из этого вытекает еще  одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для  стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в  регулировании механизма оценки бизнеса, но и формирования рыночных цен на бизнес, его купли продажи.

 

РАЗДЕЛ 2. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ

 

Профессиональный оценщик  в своей деятельности всегда руководствуется  конкретной целью. Четкая, грамотная  формулировка цели позволяет правильно  определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит  в определении какого либо вида оценочной  стоимости, необходимой клиенту  для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных  работ заинтересованы различные  стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно ревизионные  органы, управленческие структуры, кредитные  организации, страховые компании, налоговые  фирмы и другие организации, частные  владельцы бизнеса, инвесторы и  т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические  интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

· повышения эффективности  текущего управления предприятием, фирмой;

· купли продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

· принятия обоснованного  инвестиционного решения;

· купли продажи предприятия  его владельцем целиком или по частям;