Земли пригородной и зеленой зон: понятие, состав, особенности правового режима

В соответствии со ст. 5 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 года № З00-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» разработка градостроительной документации и проектной документации, застройка населенных пунктов, строительство объектов должны осуществляться с соблюдением требований законодательства в области охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов, обеспечения безопасности территорий и их защиты от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также в области общественной безопасности, обороны, в том числе гражданской обороны, и с соблюдением санитарных норм, правил и гигиенических нормативов, требований других правовых актов [5].

Объектами земельных отношений в городах являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.

Согласно ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитутом) [2].

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

  Размеры земельных участков, предоставляемых для застройки, и условия пользования ими определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь. Приступать к использованию этих земель под застройку до получения разрешения органов архитектуры и градостроительства запрещается.

Субъектами права пользования земельными участками, предоставленными для промышленного строительства, могут быть юридические лица, в том числе государственные промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. Земельные участки в городах могут предоставляться совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует выделить временное право пользования землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Такими землепользователями являются предприятия и фирмы, арендующие строение или их части как у промышленных предприятий, других организаций, так и у местных исполнительных и распорядительных органов.

При заключении договора аренды может быть оговорено право пользования частью участка, право на застройку такого участка и другие права.

Участки городской застройки могут сдаваться в аренду для временного пользования под склады, стоянки автотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возведенные строения и сооружения снесены (перенесены).

Назначение земель городской застройки – строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской застройки по отношению к тому строению, которое на участке возведено. При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью).

Приобретение кем-либо право собственности (или иного права) на строение или сооружение от других лиц (гражданско-правовые сделки, решения органов государственного управления о приватизации) выступает в качестве основания возникновения соответствующих правомочий на земельный участок, поскольку с переходом права собственности (иных прав) на строения или сооружения к субъектам, приобретшим это право, как бы автоматически переходит и право пользования земельным участком, обслуживающим данное строение.

Указанное правило распространяется на застроенные земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

Из всего вышеуказанного можно сделать вывод, что город – это сложный градостроительный комплекс, обладающий специфическими признаками и выполняющий определенные функции. Земли городов находятся в ведении  исполнительных и распорядительных органов городских Советов. Использование данных земель осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства.

Земли городов состоят из: земель городской застройки, земли общего пользования, земли сельскохозяйственного назначения, земли, занятые городскими лесами, земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, а также передаются в частную собственность граждан, юридических лиц Республики Беларусь в порядке, установленном Кодексом о земле.

Поскольку капитальное строительство в городах осуществляется на условиях предоставления земли в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земельные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Обязательной для планирования архитектурной и градостроительной деятельности является градостроительный проект.

Градостроительный проект – это система взаимоувязанных юридических документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра территорий.

2.3 Понятие городской черты

Как уже ранее было отмечено, к землям городов относятся все земли в пределах городской черты.

Городская черта – это внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель [8, c. 372].

Действующее земельное законодательство установила, что городская (поселковая) черта устанавливается и изменяется в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Установление черты нового города, изменение городской черты связано с включением в городские земли новых территорий. Поскольку на них могут размещаться сельскохозяйственные предприятия, землевладения граждан, законодательно установлено, что включение земельных участков в черту города или поселка не влечет прекращения права пользования, права пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и права частной собственности не является основанием для изменения их размеров. Изъятие земельных участков, включенных в городскую и поселковую черту, у землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков производится в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, режим таких земель существенно меняется. Это может касаться размеров землевладений и землепользований, порядка застройки земель, видов пользования ими и порядка их осуществления и др. Кроме того, на землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков в городах возложен ряд дополнительных обязанностей: проводить ряд дополнительных обязанностей: проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению земельных участков, сохранению и содержанию земельных насаждений в соответствии с правилами, поддержание закрепленной за ними территорий в должном санитарном и противопожарном состоянии [8, c. 372].

Таким образом, земли города – это земли, расположенные в пределах городской черты. А городская черта – это внешняя граница города, отделяющая земли города от земель других городов.

Действующим законодательством установлено, что городская черта может устанавливаться и изменятся. Установление и изменение городской черты связано с включением в городские земли новых территорий.

Глава 3. Правовой режим земель сельских населенных пунктов

1. Особенности правового режима земель сельских населенных пунктов

К землям сельских населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в пределах границ, установленных для этих пунктов в порядке землеустройства. Районные исполнительные и распорядительные органы устанавливают и изменяют границы земель сельских населенных пунктов [7, c. 177].

Данные границы устанавливаются и изменяются в случаях:

- отсутствие границы населенного пункта;

- изменение генерального плана населенного пункта;

- предоставления дополнительной земельной площади для нужд населенного пункта.

Земли сельских населенных пунктов имеют важное социально-экономическое значение. Ряд из них выступает производственными центрами и центрами социальной инфраструктуры, колхозов, всевозможных агрофирм и других сельскохозяйственных предприятий. В селах проживает около 30 % всех белорусских семей, около 70 % остались в столице, больших и малых городах.

Земли сельских населенных пунктов в пределах их границ предоставляются в собственность, во владение, пользование или аренду по решению сельского исполнительного и распорядительного органа [8, c. 379].

Земельные участки в пределах сельских населенных пунктов под застройку жильем, культурно-бытовыми, производственными и иными зданиями и сооружениями, а также для ведения личных подсобных хозяйств, огородничества и других целей в соответствии с градостроительной документацией.

В Кодексе о земле установлено, что сельские исполнительные комитеты  предоставляют земельные участки из земель сельских населенных пунктов. Конкретные размеры земельных участков, предоставляемых для строительства  и эксплуатации культурно-бытовых, жилых и иных строений и сооружений, определяются в соответствии с Кодексом о земле и утвержденной градостроительной  документацией [7, c. 177].

Основная часть земель сельских населенных пунктов ранее была закреплена за колхозами, совхозами и другими  сельскохозяйственными предприятиями, которые осуществляли право владения и пользования ими. В настоящее время земли сельских населенных пунктов предоставляются различным  юридическим лицам и гражданам, а не обязательно колхозам и совхозам. Право распоряжения этими землями предоставлено сельским исполнительным и распорядительным органам.

На протяжении длительного периода все сельские населенные пункты подразделялись на перспективные и неперспективные. Первые подлежали укрупнению и дальнейшему развитию (строились школы, амбулаторные пункты, предприятия бытового обслуживания), вторым была уготовлена другая участь: постепенное вымирание и ликвидация, а их жители должны были переселяться в крупные села. Такое разграничение, т.е. на перспективные и неперспективные, производилось на основе схем районной планировки.

Правовой режим земель перспективных населенных пунктов постепенно приближался к правовому режиму земель городов и поселков городского типа, земли неперспективных пунктов оставались в составе земель сельскохозяйственного назначения. Деление населенных пунктов на перспективные и неперспективные сыграло для села отрицательную роль. Значительная часть трудоспособного населения сел вместо  переселения в (перспективные) покидала сельскую местность, трудоустраиваясь в городах. Это привело к значительному оттоку сельских жителей в крупные города, ухудшило условия ведения сельскохозяйственного производства, оказало негативное влияние на использование земель. При изъятии земель в связи с выселением с хуторов и других неперспективных сельских населенных пунктов гражданам возмещались далеко не все убытки, поскольку на такие случаи не был распространен порядок возмещения затрат в связи с изъятием земель для государственных и общественных нужд. Землепользование граждан, проживавших в неперспективных сельских населенных пунктах, было неустойчивым.

Колхозы и совхозы осуществляли управление землями таких населенных пунктов, однако в переустройстве сел, они не принимали участие. Нормирование размеров приусадебных участков было поставлено в прямую зависимость от членства в колхозе. Утрата членских отношений с колхозами влекла утрату права землепользования.

Согласно действующему земельному законодательству все земли, находящиеся в пределах сельских населенных пунктов, преданы в непосредственное ведение сельских исполнительных и распорядительных органов, которые осуществляют контроль за использование земель, предоставляют земельные участки из состава земель сельского населенного пункта, занимаются благоустройством земель, разрешают споры землевладельцев и землепользователей, выполняют другие важные функции.

Законодательно установлено определенные требования к застройке и использованию земель сельских населенных пунктов. Так, для строительства объектов и расширения территории  сельских населенных пунктов используются земли, непригодные для сельского хозяйства, либо сельскохозяйственные угодья худшего качества. Развитие сельских населенных пунктов осуществляется за счет уплотнения существующей застройки и использования  свободных земель в пределах границ сельского населенного пункта. При планировании застройки сельских населенных пунктов важное значение имеет размещение жилой и производственной зон. При размещении производственных зданий и сооружений должны учитываться экологические требования, а также интересы сельского населения [8, c. 380-381].