Содержание
Введение
1. Залоговая стоимость объекта
оценки.
1.1 Понятие и предмет
залога
1.2 Законодательное регулирования
залога
1.3 Стандарты оценки обязательные
к применению
Решение задачи
Заключение
Библиографический список
Введение
Гражданским кодексом Российской Федерации
предусмотрен ряд специальных мер, которые
выступают в качестве достаточного гаранта
исполнения должником основного обязательства
и стимулируют должника к надлежащему
поведению.
Одной из таких специальных мер является
залог, сущность которого заключается
в том, что кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет
право в случае неисполнения должником
этого обязательства получить удовлетворение
из стоимости заложенного имущества преимущественно
перед другими кредиторами лица, которому
принадлежит это имущество (залогодателя),
за изъятиями, предусмотренными законом.
Залог в настоящий период занимает особое
место среди способов обеспечения исполнения
гражданско-правовых обязательств. Это
обусловлено тем, что современному периоду
нашей экономики присущ ряд негативных
явлений - суперинфляция, падение производства,
повсеместные неплатежи за поставленные
товары, выполненные работы или оказанные
услуги. Поэтому именно залог становится
основой прочности отношений между кредитором
и должником, так как гарантирует удовлетворение
имущественных требований кредитора в
случае неисполнения должником обязательства.
Это обстоятельство дает залогу значительное
преимущество перед другими гражданско-правовыми
способами обеспечения обязательств,
поскольку ранее широко использовавшиеся
другие способы обеспечения обязательств,
например, такие как неустойка (штраф,
пеня), теряют практический смысл, поскольку
контрагент по договору, не имеющий достаточных
средств для уплаты долга, естественно
не в состоянии оплатить еще и неустойку.
- Залоговая стоимость объекта
оценки.
1.1 Понятие и предмет
залога
Залог явился следствием реализации
идеи о выделении в имуществе должника
определенной вещи, из стоимости которой
кредитору должно быть предоставлено
удовлетворение в случае неисполнения
обязательства должником (идея реального
кредита).
Под залогом понимается правоотношение,
в котором кредитор (залогодержатель)
при неисполнении или ненадлежащем исполнении
обеспеченного залогом обязательства
имеет право получить удовлетворение
из стоимости заложенного имущества преимущественно
перед другими кредиторами, за изъятиями,
установленными законом.
Избирая залог в качестве средства
обеспечения своих интересов, кредитор
руководствуется принципом «верю не лицу,
а вещи». Таким образом, при любом залоге
имущества имеет место реальный кредит,
суть которого сводится к выделению какого-либо
определенного объекта в составе имущества
должника, за счет стоимости которого
кредитору предоставляется удовлетворение
в случае, если должник не оправдает доверия.
Залог имеет обеспечительную функцию,
поскольку имущество, за счет стоимости
которого могут быть удовлетворены имущественные
требования кредитора, предоставляется
кредитору до наступления факта неисправности
должника. В силу залога кредитор-залогодержатель
при неисполнении или ненадлежащем исполнении
обеспеченного залогом обязательства
приобретает право потребовать обращения
взыскания на заложенное имущество независимо
от воли должника-собственника с целью
последующей реализации этого имущества
и получения удовлетворения за счет денег,
полученных от его реализации, преимущественно
перед другими кредиторами.
По общему принципу залоговое
правоотношение является акцессорным,
т.е. может существовать, только пока существует
обеспечиваемое (основное) обязательство.
Прекращение основного обязательства
влечет и прекращение залога, но прекращение
залога не влечет прекращения основного
обязательства. Уступка залогодержателем
другому лицу своих прав по договору о
залоге действительна, если тому же лицу
уступлены права требования к должнику
по основному обязательству, обеспеченному
залогом. С переводом на другое лицо долга
по обязательству, обеспеченному залогом,
залог прекращается, если залогодатель
не дал кредитору согласия отвечать за
нового должника. Если не доказано иное,
уступка прав по договору об ипотеке (залоге
недвижимости) означает и уступку прав
по обеспеченному ипотекой обязательству.
Требование, обеспечиваемое
залогом, должно носить денежный характер.
В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не
предусмотрено договором, залог обеспечивает
требование в том объеме, который оно имеет
к моменту удовлетворения, в частности:
проценты, неустойку, возмещение убытков,
причиненных просрочкой исполнения, а
также возмещение расходов залогодержателя,
необходимых на содержание заложенной
вещи, и расходов по взысканию. Объем обеспечиваемых
залогом требований существенно шире
при залоге недвижимости. При указанных
в законе обстоятельствах залогодержатель
может возместить за счет заложенного
недвижимого имущества расходы на его
содержание и охрану, на погашение задолженности
залогодателя по налогам, сборам или коммунальным
платежам, связанным с этим имуществом.
Предметом залога могут быть:
- земельные участки (земли
населенных пунктов, цель использования
- индивидуальное жилищное строительство,
ведение личного подсобного хозяйства;
земли сельскохозяйственного назначения,
цель использования - дачное строительство);
- нежилые помещения (офисные
и торговые площади);
- жилые дома, таунхаусы, в
том числе находящиеся в стадии незавершенного
строительства;
- квартиры;
- комнаты (зарегистрированные
как самостоятельный объект права,
а не как доля в праве
на квартиру).
1.2 Законодательное регулирования
залога
Реформирование законодательства
Российской Федерации о залоге является
существенным фактором развития и роста
отечественной экономики. Возможности
реформы разнообразны. Она способна вовлечь
в хозяйственный оборот большее количество
имущества; снизить затраты на предоставление
финансирования с обеспечением; повысить
устойчивость банковской системы; увеличить
объемы рефинансирования долговых обязательств
и сроки предоставления кредитов; стимулировать
появление новых продуктов банковского
залогового кредитования; снизить процентные
ставки, премии за риск, спрэд по процентным
ставкам; увеличить объемы отечественного
финансового рынка.
В настоящее время большое количество
видов имущества, по сути, превращено в
неработающий актив.
Несмотря на очевидную экономическую
ценность и оборотоспособность (например,
права недропользовния, будущие права,
космическая техника, концессионное имущество),
они не могут передаваться в залог в силу
прямого законодательного запрета или
отсутствия необходимого законодательного
регулирования.
Снятие этих запретов и ограничений,
а также создание благоприятных условий
для использования имущества в качестве
предмета залога обеспечит доступ к финансированию
компаний соответствующих отраслей экономики
(недропользователи, лизинговые компании,
ракетно-космические предприятия и т.д.).
Снижение затрат на предоставление
финансирования с обеспечением.
Адекватное законодательное
регулирование залога позволит существенно
снизить издержки банков и иных лиц, предоставляющих
финансирование под залог имущества, и
издержки на администрирование залога.
Так, будут снижены временные и материальные
затраты компаний и их сотрудников на
получение, контроль и принудительную
реализацию залога.
Освободится большое количество
ресурсов, которое будет задействовано
в более производительной деятельности.
Реформирование законодательства о залоге
способствует повышению эффективности
экономики в целом, снижая затраты как
финансового сектора, так и всех прочих
отраслей экономики.
Повышение устойчивости банковской
системы.
Кредиты, обеспеченные залогом
имущества, составляют значительную часть
рынка банковского кредитования. По таким
кредитам банки вправе резервировать
меньше денежных средств. Однако на практике
это право утрачивает свою ценность, когда
залогодатели по своему усмотрению лишают
кредитные организации возможности обратить
взыскание и реализовать предмет залога.
В результате кредиты становятся фактически
необеспеченными, по ним трудно получить
исполнение, а зарезервированных средств,
как правило, недостаточно для покрытия
убытков банков.
Таким образом, неразвитость
залогового законодательства непосредственно
влечет низкий уровень устойчивости банковской
системы.
Увеличение объемов рефинансирования
долговых обязательств.
В настоящее время из-за продолжительных
сроков снятия и установления ипотеки
возможность по рефинансированию ипотечных
кредитов, когда другой кредитор предлагает
более выгодные условия по кредитованию
под залог недвижимости, значительно затруднена.
Тем самым создаются искусственные препятствия
для конкуренции кредитных организаций.
Таким образом, сокращение сроков
регистрации ипотеки и общее снижение
издержек, связанных с оформлением, позволят
увеличить объемы рефинансирования ипотечных
кредитов.
Увеличение сроков, на которые
предоставляются кредиты.
Качественное обеспечение кредита
в форме залога, достигнутое путем законодательного
регулирования, способствует увеличению
сроков, на которые кредиторы соглашаются
предоставлять займы под залог.
Появление новых продуктов
банковского залогового кредитования.
Реформа залогового законодательства
даст возможность банкам предложить новые
и развивать имеющиеся кредитные продукты
(такие как синдицированные кредиты, обеспеченные
залогом имущества, проектное финансирование
и иные кредитные продукты).
В настоящее время они не могут
использоваться из-за отсутствия необходимого
законодательного регулирования. Кроме
того, за счет повышения возможностей
по рефинансированию кредитов путем привлечения
новых кредитов, обеспеченных залогом,
повысится конкуренция между банками.
Эти факторы в целом позитивно скажутся
на всем финансовом рынке.
Снижение процентной ставки,
премии за риск, спрэда по процентным ставкам.
Как показывает международный
опыт реформирования залогового законодательства,
снижение материальных и временных издержек,
связанных с оформлением, управлением
залогом и обращением взыскания на предмет
залога, устранение препятствий для развития
конкуренции между кредитными организациями
и создание реальных условий для оценки
качества залогового обеспечения позволят
снизить размеры процентной ставки по
кредиту, обеспеченному залогом, а также
премии за риск и спрэда по процентным
ставкам.
Увеличение объемов финансового
рынка.
Новые кредитные продукты, расширенные
возможности по рефинансированию кредитов,
факторы скорости и ясности получения
обеспеченного финансирования существенно
увеличат количество заемщиков и объем
заимствований (которые являются одними
из значимых показателей уровня развитости
финансовой системы).
Разработка новых норм о залоге.
Законодательство о залоге
является одним из важнейших факторов,
определяющих развитость и конкурентоспособность
банковской системы страны. Государство,
кредитные организации и другие участники
рынка признают, что нынешнее состояние
законодательства о залоге неудовлетворительно
и отстало от лучших мировых стандартов.
Для разработки новых норм о
залоге под эгидой ЕБРР и Минэкономразвития
РФ была создана рабочая группа. В ее состав
вошли представители этих организаций
и юридические консультанты, в том числе
адвокатское бюро «Линия права» (представленное
коллективом авторов данной статьи).
Адекватное законодательное
регулирование залога позволит существенно
снизить издержки банков и иных лиц, предоставляющих
финансирование под залог имущества.
1.3 Стандарты оценки обязательные
к применению
Федеральные стандарты оценки
(ФСО) - документ, обязательный к применению
всеми оценщиками, независимо от принадлежности
к той или иной СРО. В данных стандартах
указывается, что они разработаны c учетом
Международных стандартов оценки, однако,
по нашему мнению, эти документы существенно
отличаются - как по объему, так и по содержанию.
Первые ФСО посвящены базовым категориям
оценки. Установлено, что объектами оценки
могут выступать любые оборотоспособные
объекты гражданских прав.