Социально-экономический портрет граждан Санкт-Петербурга, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании

      Как показывает Таблица 2, основная доля  опрошенных воспользовалась ипотечным  кредитом Сбербанка – 29,5%, Городского  ипотечного банка – 25,5% респондентов, Национальной ипотечной компании – 11%,  остальные 28,5% распределились по приведенным в таблице Банкам, 5,5% респондентов не дали ответа.

      На  принятие решение о выборе данного  кредитного учреждения среди респондентов оказало влияние – доступная кредитная ставка – 24% респондентов, размер первоначального взноса – 15% респондентов, доверие именно этой организации – 19,5% респондентов, единственный, в котором удалось получить кредит – 26,5%.  Также были такие варианты ответов, как – работа в Банке, по совету друзей, знакомых. Интересно, что значительная  доля ответа  «потому что доверяю этой организации» (41%), пришлась на Сбербанк.

      Ответы  на вопрос «На сколько лет Вы взяли  ипотечный кредит» распределились так:

Таблица 3

   То есть, наиболее приемлемым сроком кредита среди респондентов является срок от 20 лет и более – 44,5%, далее – от 1 до 14 лет – 24,5%, от 15 до 19 лет - 17,5%, от 5 до 9 лет – 15,7%,  и кредит сроком в 3 года – для  2% респондентов.

      Возможность оплатить первоначальный взнос собственными средствами, сбережениями отметило 25,7% опрошенных, с помощью денег родителей – 37,3%, взнос продажей старого жилья – 9%, продажей иного имущества – 23%, первоначального взноса нет – 5%. 

      Анализ  условий предоставления ипотечного кредита в целом по банкам показал, что до  его получения потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

• достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки купли-продажи квартиры, заключение договоров страхования;
• останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после периодических выплат по кредитному договору (ежемесячные платежи могут достигать 40-60% доходов заемщика);
• не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, есть ли перспектива найти другую работу с оплатой не ниже прежней;
• имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, на последнем месте работы – не менее 3 месяцев, каковы причины увольнения и перерывов в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);
• имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества, которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

      Выборочную  совокупность составили следующие 11 банков: Сбербанк, Банк Москвы,  Райффайзенбанк, Кит-Финанс, Банк Дельта-Кредит, Московский международный банк, Банк Возрождение, Банк Санкт-Петербург, Петербургский социальный коммерческий банк, Городской ипотечный банк и Национальная ипотечная компания. Среди программ ипотечного кредитования были выбраны стандартные программы на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Источник информации – официальные сайты банков.

      Так, заемщиками могут выступать платежеспособные граждане, достигшие 18 лет,  либо 21 года. Предельный возраст на дату погашения задолженности по требованиям банков не должен превышать 60 лет и 55 лет для мужчин и женщин соответственно (Банк Москвы, Международный московский банк), то есть до момента достижения пенсионного возраста кредит должен быть полностью оплачен; 65 и 60 лет для мужчин и женщин соответственно (Банк Санкт-Петербург); 60 лет независимо от пола (Кит-Финанс), 63 года (Национальная ипотечная компания), 65 лет (Райффайзенбанк) и 75 лет (Сбербанк, Петербургский социальный коммерческий банк). По условиям Городского ипотечного банка, заемщику на момент подачи должно быть не более 55 лет.

      При выборе кредитного учреждения, согласно опросу, проводимому на сайте www.rusipoteka.ru с февраля 2006 года на 19.03.2007г.  (всего 173 человека), заемщики руководствовались следующими критериями:

• кредитная ставка – 98 человек или 44,9%
• размер кредита – 37 человек или 16,9%
• первоначальный взнос – 55 человек или 25,3%
• рекомендации знакомых – 10 человек или 4,6%
• выбор ипотечного брокера – 18 человек или 8,3%

      Возможность получить кредит на 30 лет предоставляют 3 банка – Кит Финанс, Банк Возрождение  и Петербургский социальный коммерческий банк. Минимальный первоначальный взнос  у всех банков одинаковый и составляет 10% от стоимости квартиры.

      Получить  кредит без уплаты первоначального взноса возможно в Банке Москвы и Городском ипотечном банке. Предельный срок кредитования у обоих банков составляет 25 лет. В Банке Санкт-Петербург минимальный первоначальный взнос составляет 5 %,  10% - у Сбербанка, Национальной ипотечной компании, Банка Кит Финанс, Банка Возрождение и Петербургского социального коммерческого банка. Минимальный первоначальный взнос в 15% - у банков: Международный московский банк, Банк Дельта Кредит, Райффайзенбанк.  

      Как указано выше,  определяющим моментом при выборе кредитного учреждения является  размер кредитной ставки. Согласно проведенному анализу, размер кредитной ставки по банкам зависит от валюты кредита (например, кредитная ставка меньше, если валютой кредита выступает доллар, а не рубли, при прочих равных условиях, кроме Сбербанка), от срока кредита, от суммы кредита, а также от срока и суммы одновременно. Как правило, чем больше срок кредита и/(или) чем больше размер первоначального взноса, тем меньше процентная ставка.

      Проведенный анализ условий предоставления кредита по банкам позволил сделать следующий сравнительный анализ.

Средние аннуитетные платежи⁵

Таблица 4.

      АП  – аннуитетный платеж за 1-, 2-х, 3-х и 4-хкомнатные квартиры  соответственно.

      Как видно из таблицы, минимальный аннуитетный  платеж  при максимально возможном  сроке  (955долл) -  при первоначальном взносе 15% на покупку 1- комнатной квартиры; маскимальный (2596 долл.) – при нулевом первоначальном взносе на покупку 4-хкомнатной квартиры. Минимальный аннуитетный платеж (2918 долл.) – при первоначальном взносе 15% на покупку 1комнатной квартиры; максимальный платеж – при покупке 4-хкомнатной квартиры при отсутствии первоначального взноса и составляет 8049 долларов в месяц.

      Как отмечалось выше, заемщик должен быть готовым ежемесячно платить по кредиту  в среднем 50% своего дохода.

      Так, при минимальном аннуитетном  платеже, заемщик должен иметь ежемесячный  доход  примерно 1900 долларов в месяц, а также иметь в наличии 15697 долл. для оплаты первоначального взноса. 

      Не  имея средств для первоначального  взноса, чтобы получить минимально возможный кредит, заемщику и его  семье необходимо иметь в среднем  доход 2221 долларов в месяц.

      Таким образом, принять участие в ипотечном  кредитовании жители Санкт-Петербурга могут по исполнении им от 18 до 21 года, при этом предельный возраст на момент погашения кредита в среднем  должен составлять 67 лет. Учитывая, что  средние минимальный и максимальный сроки кредитования  составляют  3 и 25 лет, получаем, что, начиная с 42 лет, возможность получить кредит на максимально больший срок сокращается на 1 год до достижения заемщиком 64 лет, когда возможный  кредит будет  составлять минимальный срок в 3 года.