Сервитут. Эмфитевзис. Суперфиций

Нуждающиеся в  жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели  два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении  пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества как

 loca publica в собственность граждан. Значит, первоначально наем земли носил публично- правовой характер по причине ограниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.

Наниматели-застройщики  обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной  казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный  арендный платеж, а скорее земельную  

повинность в  форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании  соглашения между гражданином и  собственником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны римляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объявлены государственной собственностью, при этом многие жители сохранили право постоянного проживания в них. Скорее всего их правовое положение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в городе.

В дальнейшем право  сдавать землю под застройку  получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной  земли в пользование находилась под юрисдикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. 
Следует заметить, что и те, и другие рассматривали договор предоставления участка для застройки как обыкновенную аренду, т.е. как обязательственно- правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника.

Первоначально упомянутая защита использовалась в  виде исключения в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом  дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каждый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно,  приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно отделился от найма.

Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей. В юридическом смысле суперфиции - это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.

Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой  земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация). 
 

Последнее, впрочем, было явлением исключительным, поскольку  по общему правилу разведение плантаций  на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обязан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73), согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.

Правовое  положение суперфициария  характеризовалось  следующими чертами:

1) застройщик  имел вещное право пользования  имуществом, что отличало его  от обычного арендатора; по объему  правомочий это право приближалось  к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

2) суперфициарий  мог свободно распоряжаться строением  при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на  отчуждение имущества не требовалось,  он не имел права на преимущественную  куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении dominus'a о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.

Тем более застройщик мог установить сервитуты на время  существования своего ius in re aliena, а  также заложить его. По смерти застройщика  суперфиций переходил к его наследникам  либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика  заключались в следующем: во-первых, он должен был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком; во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от  

внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником  при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был  установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей; в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли; в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций; и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий.

Superficies возникал:

1) на основании  договора между сторонами, при этом (в отличие от эмфитевзиса) требовалась еще и передача вещи (traditio). Специального контракта (по аналогии с contractus emphyteuticarius) для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приобретает по договору только права, но не обязанности);

2) посредством  завещательного отказа (легата);

3) на основе  судебного решения, если при  разделе общего застроенного  участка судья передавал одному  лицу право собственности на  землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;

4) путем давностного  приобретения. Хотя источники прямо  не упоминают о таком способе  возникновения в отношении суперфиция, но теоретически нет никаких  оснований не допускать применения  давности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах (которые также относятся к категории iura in re aliena). Впрочем, некоторые романисты  

придерживаются  противоположной точки зрения, считая, что правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов, есть lex singularis. 

Для защиты своего права застройщик имел следующие  средства:

1) петиторные  иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись  ему как actiones utiles.Actio de superficie (in rem) предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск 
(воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права).Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, воспользоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение которым он утратил(если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actio de superficie).Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному участку, строитель располагал конфессорным иском;

2) будучи владельцем  суперфициарного участка, застройщик  располагал посессорной защитой,  которая предоставлялась ему  в виде интердикта о суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного претором на основе interdictum uti possidetis и использовавшегося для удержания владения;

3) поскольку  для установления права застройки  не было изобретено специального  контракта (что имело место  в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные 
(обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

Право застройщика прекращалось:

1. по соглашению сторон;
2. в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3) по истечении  срока, если право застройки  предоставлялось на время;

4) наступлением  резолютивного (отменительного) условия,  предусмотренного сторонами;

5) на основе  судебного решения;

6) в случае  слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confiisio);

7) смертью застройщика,  не имевшего наследников (или  в случае отказа всех наследников  от наследства). Фиск в этом  случае не мог воспользоваться  своим правом на имущество  как на bonus vacans, и право застройки прекращалось по истечении срока для вступления в наследство;

8) односторонним  отказом застройщика от своего  права (derelictio);

9) иными способами,  предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили  существу этого института.

Решение вопроса о праве собственности на здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом данного правила являлось признание земли с постройками единым целым в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика.