Решение споров по вопросам приватизации жилищного фонда РФ

     Таким образом, для приватизации жилого помещения  необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но тех лиц, которые членами семьи  нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его  семьи право пользования жилым  помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по независящим  от них причинам на приватизируемой  жилой площади не проживают.

     Не  разрешенным до недавнего времени  в практике судов общей юрисдикции оставался вопрос о необходимости  получения согласия на приватизацию жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, других проживающих в ней  нанимателей и членов их семей  в случаях, когда собственником (уполномоченным им органом) принято решение о  приватизации жилых помещений в  коммунальных квартирах. Нормы ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» изложены несколько  некорректно с точки зрения юридической  техники и вызывают двоякое толкование. С одной стороны, законодатель говорит  о запрете на приватизацию «жилых помещений, находящихся… в… коммунальных квартирах», отождествляя понятие жилого помещения с изолированными комнатами, являющимися предметом самостоятельного договора социального найма. С другой стороны, закон предоставляет собственникам  жилищного фонда (уполномоченным им органам) право принимать решения  о приватизации «коммунальных квартир», что можно истолковать как  возможность приватизации коммунальной квартиры в целом или входящих в нее комнат раздельно, но с предварительного согласия других проживающих в ней  нанимателей и членов их семей.

     В качестве примера разноречивого  толкования нормы ст. 4 Закона можно  привести одно из дел, рассмотренных  в Свердловской области.

     К. обратилась в суд с иском к  И. о признании договора приватизации комнаты недействительным. В обоснование  своего требования она указала, что с двумя детьми проживает в комнате, находящейся в трехкомнатной коммунальной квартире, относящейся к муниципальному жилищному фонду. Вторую комнату занимает А., а третью — ответчица И. И. приватизировала комнату без согласия К., что, по мнению истицы, нарушает установленный законом порядок приватизации жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах.

     Решением  суда иск удовлетворен. Как установил  суд, решением Малого Совета народных депутатов г. Екатеринбурга от 17 февраля 1993 г. «О приватизации муниципального жилого фонда в г. Екатеринбурге» разрешена приватизация комнат в  коммунальной квартире без согласия других проживающих в квартире нанимателей  и членов их семей. Между тем, по мнению суда, предоставляя собственникам жилищного  фонда и уполномоченным им органам  право принимать решения о  приватизации коммунальных квартир (ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), законодатель передал  в компетенцию собственника (уполномоченного  им органа) решение вопроса о приватизации коммунальных квартир, а не комнат.

     Данную  коллизию окончательно разрешил Конституционный  Суд России, Постановлением которого от 3 ноября 1998 г. N 25-П «По делу о  проверке конституционности отдельных  положений статьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации“…» нормы ст. 4 Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в  коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования, признаны не соответствующими Конституции России. Исходя из мотивировочной части Постановления, под ограничениями, признанными  неконституционными, Конституционный  Суд имел в виду не только необходимость  получения на приватизацию занимаемой в коммунальной квартире комнаты  согласия другого нанимателя и членов его семьи, но и наличие решения  собственника жилищного фонда (уполномоченного им органа) о приватизации коммунальных квартир.

     Для установления круга лиц, обладающих правом пользования приватизируемым  жилым помещением, необходимо представление  в суд справки о составе  семьи и регистрации на спорной  жилой площади. О принадлежности гражданину права пользования спорным  жилым помещением по договору социального  найма могут свидетельствовать  и копии решения суда по ранее  рассмотренному делу о признании  права на жилую площадь.

     Приватизация  занимаемой по договору найма жилой  площади оформляется договором  передачи жилого помещения в собственность  гражданина, заключаемым местной  администрацией (предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилье  в собственность. Право собственности  на приобретенное жилое помещение  возникает с момента государственной  регистрации договора в органах  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК, ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Запись в Государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является единственным доказательством существования  права собственности на жилое  помещение. Зарегистрированное право  может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»). Несоблюдение правила  о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность (ст. 165 ГК). Основанием для государственной  регистрации права собственности  гражданина на приватизированное жилье  является договор о передаче жилого помещения.

     Пленум  Верховного Суда России обратил внимание судов на то, что соблюдение установленного Законом порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фондам, в собственность граждан, в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, о передаче жилья в собственность гражданина должен быть заключен договор.

     Гражданин не вправе распоряжаться государственным  и муниципальным жильем как своей  собственностью, если он не выполнил порядок  оформления приватизации: не заключил договор передачи жилого помещения  в свою собственность, не зарегистрировал  его в установленном порядке.

     Между тем иной подход к вопросу о  времени приобретения занимаемого  жилья в собственность должен быть в тех случаях, когда после  подачи заявления на приватизацию и  всех необходимых для этого документов гражданин умер, не успев при жизни  заключить договор или зарегистрировать его, поскольку по не зависящим от него обстоятельствам он был лишен  возможности соблюсти все предусмотренные  законом правила оформления документов на приватизацию, в которой ему  по смыслу ст. ст. 1, 2 Закона не могло  быть отказано на предусмотренных законодательством  условиях. Пленум разъяснил, что таких  граждан, выразивших при жизни волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности  на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения  в порядке наследования, не может  быть отказано по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.

     Разрешая  споры по поводу включения жилого помещения, занимаемого умершим  нанимателем по договору социального  найма, в его наследственную массу, помимо обстоятельств, свидетельствующих  об отсутствии оснований к отказу в заключении при жизни нанимателя договора на передачу жилья в его  собственность, необходимо также устанавливать, имела ли место смерть нанимателя, не отзывал ли он при жизни поданное им заявление о приватизации, призван ли истец к наследованию по закону или по завещанию, принял ли наследник открывшееся после смерти нанимателя наследство.

     Меньшенин обратился в суд с иском  к Кировской опытной станции  о признании права собственности  на квартиру, ранее занимаемую его  матерью — Меньшениной. В обоснование  своего требования истец пояснил, что 6 декабря 1991 г. его мать обратилась к администрации станции (владельцу) жилой площади с заявлением об оформлении документов на приватизацию спорной жилой площади. Руководство  станции необоснованно задерживало  оформление передачи квартиры в собственность  Меньшениной и лишь в октябре 1992 года предоставило ей документы, необходимые  для окончательного оформления приватизации квартиры. Находясь на излечении в  больнице, Меньшенина выдала своей  дочери доверенность на получение документов о приватизации. 4 декабря 1992 г. Меньшенина умерла. Истец является наследником  умершей Меньшениной, однако его  право собственности на спорную  жилую площадь ответчиком оспаривается.

     Возражая  против предъявленного иска, ответчик пояснил, что заявление Меньшениной  о приватизации квартиры со всеми  необходимыми документами было представлено в местную администрацию 28 октября 1992 г. На оформление договора о передаче квартиры в собственность гражданина по закону дано два месяца, однако до истечения этого срока Меньшенина скончалась.

     Решением  районного суда в удовлетворении иска отказано по мотиву того, что на день смерти нанимателя договор о  приватизации квартиры с ней оформлен не был. Не был он и зарегистрирован  в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах Меньшенина собственником квартиры при жизни  не стала, и ее наследник (истец) на спорное  жилое помещение претендовать не вправе.

     Отменяя данное решение, суд надзорной инстанции  указал следующее. В случаях, когда  гражданин, подавший заявление о  приватизации и необходимые для  этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения  в собственность или до регистрации  такого договора, то в случае возникновения  спора по поводу включения этого  жилого помещения или его части  в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное  обстоятельство само по себе не может  служить основанием к отказу в  удовлетворении требования наследника, если наследодатель при жизни  выразил волю на приватизацию занимаемого  жилого помещения и не отозвал  свое заявление, поскольку по не зависящим  от него причинам был лишен возможности  соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой  ему не могло быть отказано.

     Факт  смерти нанимателя должен быть подтвержден  копией свидетельства о смерти.

     Не  имеет юридического значения для  признания за умершим нанимателем  права собственности на приватизируемое  жилое помещение факт просрочки  оформления приватизационных документов со стороны должностных лиц. Обязанность  должностных лиц решить вопрос о  приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином  Закон относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию  возникновения права собственности. Поэтому неистечение указанного срока ко дню смерти гражданина, изъявившего желание приватизировать  занимаемое им жилое помещение, не может  быть препятствием для признания  его собственником жилого помещения.

     Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по одному из дел указала на необходимость  тщательной проверки факта отзыва умершим  нанимателем поданого заявления  о приватизации занимаемого им жилого помещения, когда на данное обстоятельство ссылаются ответчики, возражающие  против иска о включении жилой площади в наследственную массу. Доказательством, с достоверностью подтверждающим отказ наследодателя от приватизации занимаемого им по договору найма жилого помещения, по мнению коллегии, является отзыв поданного им заявления.

     Удовлетворение  иска о включении жилого помещения  в наследственную массу зависит  от наличия отношений наследования между умершим нанимателем и  истцом и приобретения наследства. Поэтому лицо, заявившее требование о признании приватизации состоявшейся, в ходе разрешения спора должно доказать наличие своего права наследования по закону или по завещанию и факт принятия наследства (ст. ст. 527, 546 ГК РСФСР).

     Следует иметь в виду, что наличие наследственных отношений и принятие наследства являются основанием к удовлетворению иска, а не условием для принятия искового заявления к производству суда. Следовательно, недопустимо истребование доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, на стадии возбуждения  дела в суде. При принятии иска судья  презюмирует наличие у заявителя  юридической заинтересованности в  разрешении спора.

     Истцами в делах по спорам, связанным с  отказом в приватизации жилых  помещений, являются граждане, подавшие заявление о приватизации. Дела по спорам о включении жилого помещения  в наследственную массу возбуждаются по заявлению наследников умершего нанимателя.

     В судебной практике встречались случаи привлечения в качестве ответчика  в делах данной категории жилищно-эксплуатационных организаций, агентств по приватизации жилых помещений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России указала, что надлежащим ответчиком по делам, связанным с  отказом в приватизации жилья, являются местные администрации, предприятия  и учреждения, за которыми закреплен  жилой фонд (ст. ст. 6, 7 Закона). В случае предъявления иска к иным лицам судье  на стадии подготовки дела к судебному  разбирательству следует решать вопрос о замене ненадлежащего ответчика надлежащим (пп. З п. 1 ст. 142 ГПК).

     К участию в делах данной категории  необходимо привлекать всех лиц, обладающих самостоятельным правом пользования  жилой площадью, и выяснять, согласны ли они на приватизацию спорного жилого помещения, намерены ли они участвовать  в приватизации. При их согласии с заявленным иском судье следует  разъяснять им право на присоединение  к заявленному требованию. При  отказе от присоединения к истцу  такие лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования на предмет спора, на стороне  истца (ст. 38 ГПК), поскольку удовлетворением  иска затрагиваются их права в  отношении спорной жилой площади.