Регистрация права на недвижимое имущество

     7. Мировая практика строительства  регистрационных систем с нуля (в основном это практика различных  десятилетий XX века) сформулировала  проблему выбора между так  называемыми спорадическим и систематическим методами формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методами заполнения реестра прав на недвижимое имущество. Под спорадическим понимается метод, когда формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже.

     Результаты  данного опыта высказываются  в пользу выбора систематического заполнения, как кадастра, так и реестра  прав. При чем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав. Строго говоря, объекты недвижимости могут и должны быть обособленны друг от друга, даже если они принадлежат одному лицу (государству), или определение их правовой принадлежности дело будущего. Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании одномоментно решаются пограничные проблемы сопредельных владений (при спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа). При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессов землепользования, избежать появления участков неопределенной принадлежности и не обладающими характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника; одновременно результатом этого передела могут стать находки неиспользуемых и непроявленных территориальных резервов.

     Основная  разница между этими подходами  состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования может быть отнесено на заинтересованного  собственника, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе метода в нашей стране.

     Однако  без учета остались следующие  обстоятельства:

     Метод спорадического формирования кадастра недвижимости и регистрации прав приводит к тому, что никогда не наступит момента, когда в кадастре окажутся учтены все объекты недвижимости. Данные об объектах недвижимости, не учтенных в кадастре, будут продолжать заполнять разнообразные прежние регистрационные системы - БТИ, КУГИ, КЗР и прочие, то есть это создает необходимость сохранять и поддерживать параллельные системы регистрации, параллельное хранение информации, утрату контроля за тем, какая из хранимых информаций является актуальной.

     Ряд объектов недвижимости принципиально не может найти лица, заинтересованного в его формировании (вся многоквартирная застройка периода после 1917 года). Данное лицо в виде коллектива собственников квартир может появиться только в результате выделения дома или группы домов в качестве единого объекта.

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Новый этап развития института государственной  регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

     Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя,  стороны (сторон) договора или уполномоченного  им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной  доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

     Договоры  и другие сделки могут быть предметом  государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания  порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

     Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

     Личность  иностранных граждан и лиц  без гражданства устанавливается  на основа вида на жительства или национального  паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

     Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

     Также для государственной регистрации  необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным  учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

     На  каждый объект недвижимого имущества  открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

     Свидетельство о государственной регистрации  прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет  степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

     Мировая практика исходит из необходимости  использования в обязательном порядке  возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической  чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

     Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

     Очевидно, что одной из главных задач  государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении  сделок  с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.  

      СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2005.
3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
4. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006
5. Гражданское право. В 2 т. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Суханов – 2-е изд. – М.: БЕК, 2005
6. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.Н. Масляева – 2-е изд. – М.: Юристъ, 2006
7. Гражданское право: в 4 т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов – 3-е изд. 2005
8. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева М.: Юристъ, 2007
9. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Норма, 2004. С. 129.
10. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Проспект, 2005.
11. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // “Законодательство”, июль 2006., № 7.
12. Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2006г., № 7.
13. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // “Законодательство”, ноябрь 2005г., № 11.
14. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // “Адвокат”, 2006г., № 9.
15. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономика и жизнь”, 2006г., № 8.
16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 2007, № 10.
17. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // “Нотариальный вестник”, 2006г., № 5.
18. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // “Право и экономика”, 2006., № 12.