Развитие залога земель в России

Содержание

1. Развитие залога земель в России.
2. Программы и планы по повышению качества и продуктивности земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране.
3. Устойчивое развитие сельского хозяйства в Российской Федерации и зарубежных странах.
4. Зарубежный опыт по предотвращению сокращения продуктивных сельскохозяйственных угодий.
5. Национальные проекты в сфере АПК в Республике Башкортостан.

Заключение

Библиографический список

Введение

В настоящее время ни одна сфера жизни общества не может обойтись без

прогнозов как средства познания будущего. Особенно важное значение имеют прогнозы социально-экономического развития общества, обоснование основных направлений экономической политики, предвидение последствий принимаемых решений. Социально-экономическое прогнозирование является одним из решающих научных факторов формирования стратегии и тактики общественного развития. Социально-экономическое предвидение основных направлений общественного развития предполагает использование специальных вычислительных и логических приемов, позволяющих определить параметры функционирования отдельных элементов производительных сил в их взаимосвязи и взаимозависимости.

Систематизированное научно обоснованное прогнозирование развития социально- экономических процессов на основе специализированных осуществляется с первой половины 50-х годов, хотя некоторые методики прогнозирования были известны и ранее. К ним относятся: логический анализ и аналогия, экстраполяция тенденций, опрос мнения специалистов и ученых. Особую роль в современном менеджменте играет прогнозирование как предвидение результатов развития хозяйственной структуры и перспективное планирование в качестве системы мер, необходимых для преодоления отклонения прогнозируемых итогов от установленных параметров. Органической частью планирования является составление прогнозов, показывающих возможные направления будущего развития хозяйственной структуры, рассматриваемой в тесном взаимодействии с окружающей средой. Вся как плановая, так и практическая работа в организации связана с необходимостью прогнозирования. Целью работы является определение направлений совершенствования прогнозирования на основе изучение теоретических основ и методики прогнозирования.

Чтобы эффективно управлять народным хозяйством или любым его структурным звеном, необходимо четко знать, какими должны быть воздействие на экономику и его последствия.

В странах с развитой рыночной моделью экономики прогнозирование и планирование являются важнейшим инструментом государственного регулирования экономики. Нацелено применяя такой инструмент, эти страны, как известно, добились большого успеха в техническом прогрессе, повышении уровня жизни населения и других социально-экономических областях.

В настоящее время следует отметить непрерывно растущую потребность в прогнозах.

Теория прогнозирования и планирования экономики базируется на экономической теории. Если последняя изучает глубинные процессы экономического развития, устанавливает их суть, движущие силы для любых общественно-экономических формаций, то прогнозирование и планирование являются рабочим инструментом определения величин экономических показателей, позволяют выявить наиболее эффективные методы регулирования социально-экономических процессов в обществе и одновременно выступают в качестве методологической основы при рассмотрении вопросов прогнозирования и планирования отраслевых экономик,

1 Развитие залога земель в России.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования , представленные агентствами по торговле недвижимости , банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, компаниями , поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов., а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.  
Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю своего развития в нашей стране. Эти занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.  
С позиции закономерностей развития банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемой частью рыночной экономики. Будучи частью целого , ипотечное кредитование имеет и свои особенности.  
 
Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. То что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.  
Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение .Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых , так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.  
На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под недвижимость. Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его представления может быть именно та недвижимость , на покупку которой он берется.  
Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки , обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.  
При получении ипотечной ссуды оформляется закладная , которая является кредитным соглашением .Закладные обращаются на вторичном рынке. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается их дефицит. Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики., ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье). С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития материального производства .  
Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны. Требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Как показывает практика дочерние ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны Стабильность работы усиливается за счет обязательного страхования. Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование недвижимости.  
Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные , что приведет к повышению его ликвидности.  
Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной , эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики.  
К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов .Среди них несовершенство законодательной и нормативной базы , отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства.  
Во всем мире залог является самым распространенным видом обеспечения обязательства Заемщика. Так как Кредитор -Залогодержатель приобретает право на реальное имущество( имущество , которое он оценил и принял).  
Условия , в которых приходиться работать российским банкам сейчас, полностью соответствуют "эпохе перемен" - инфляция, неотработанная система налогообложения , психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления характеризуют ситуацию как непредсказуемую , а значит требуют твердых материальных гарантий кредитной сделки. Таким образом наиболее предпочтительным перед другими видами обеспечениями в нашей стране для кредитора становиться залог. Но правовое обеспечение залоговых операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота.  
Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятие Закона СССР " О собственности". В 1991 году Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользование, допускающие возможность ипотеки. Например, указом от 27 декабря 1991 года "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы " крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам, соответственно , разрешена выдача кредитов под залог .Но эта возможность практически не была реализована.  
Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ "О залоге" сделал ипотечное кредитование более реальным. Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ " Об основах федеральной жилищной политики" 1992 год установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, позже были развиты в первой части Гражданского кодекса.  
Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон "Об ипотеке" , которым бы регулировались отношения по залогу земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимости.19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект Закона "Об ипотеке" и больше эту проблему парламент не рассматривал.  
С 1 января вступает в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Требуются также подзаконные акты- инструкции, регламентирующие ипотечные операции..  
28 февраля 1996 года Президентом РФ был подписан указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" которые объединял и конкретизировал законы о залоге ипотеки.  
Однако существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший в настоящий момент вопрос о собственности на землю .Пока земля находится в собственности государства , предметом залога могут быть только права на пользование земельными участками , и операции с этим видом недвижимости существенно затруднены. Необходимо принятие соответствующего Земельного кодекса.  
Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему законодательству взыскание на заложенное имущество можно применить только по решению суда( что невыгодно кредитору- идет время, судебные издержки).  
Совершенствование законодательной базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью.  
Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования .Без какого либо звена система может оказаться не эффективной. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование. Здесь многое зависит от Центрального Банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает , что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами .В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов.  
 
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования, российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты , зарубежный опыт , смогут работать также , как работают ипотечные банки развитых стран.  
Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также послужить укреплению банковской системы страны.

2 Программы и планы по повышению качества и продуктивности земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране.

Экономически развитые страны в управлении земельными ресурсами, их использовании отдают приоритет землям сельскохозяйственного назначения, среди которых главное место занимают сельскохозяйственные угодья.

Это объясняется не только тем, что эти земли служат сферой жизненного пространства и средой обитания людей, но и основным источником продовольствия для постоянно растущего населения. Рациональное и эффективное их использование обеспечивает продовольственную безопасность, занятость и поддержание традиционного уклада жизни сельского населения, создает условия для стабильного развития и повышения устойчивости сельской экономики. К тому же некоторые виды сельскохозяйственной продукции при определенных условиях могут быть использованы как альтернативные источники топлива (биотопливо), что особенно, важно в условиях недостатка энергетических ресурсов. Все это повышает ценность сельскохозяйственных земель. В мире давно установлено законодательством, что сельскохозяйственные угодья не могут бесконтрольно изыматься и использоваться для развития промышленных, транспортных, энергетических и других целей, а их предоставление с изменением целевого назначения, правового режима сопряжено со значительными затратами, призванными возместить убытки, потери, упущенную выгоду сельскохозяйственным землевладельцам и землепользователям. Выполнение таких требований обеспечивается созданием в государствах системы управления земельными ресурсами, которая включает в себя: учет земель; планирование развития землепользования; организацию рационального использования земель и их охраны; земельный контроль, ведение кадастра. Эти функции реализуются в системе землеустройства, охватывают все земли, независимо от формы собственности, вида (категории, угодья) и принадлежности хозяйствующим субъектам. При этом система землеустройства функционально, технологически увязывается с проведением земельного кадастра (кадастра недвижимости), оценки земли для налогообложения (государственной кадастровой оценки) и мониторинга земли.

Модель государственного регулирования землепользования, реализуемая в странах Европейского Союза, была построена на основе использования опыта проведения землеустройства в бывшем СССР. В ее основе лежат национальные программы использования и охраны земель, региональные и местные комплексные планы развития землепользования и проекты землеустройства. Каждое действие, связанное с предоставлением земельных участков, осуществляется по проектам территориального землеустройства, что обеспечивает рациональное и эффективное использование земель, их охранность. В Российской Федерации по данным Роснедвижимости идет постоянное сокращение этой категории земель за 1991-2008 годы их площадь сократилась более чем 8%, Красноярском крае на 9%. Фактически реальное выбытие продуктивных земель из сельскохозяйственного оборота более масштабно. Его размер, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года, оценивается почти в 42 млн. га сельскохозяйственных угодий, Красноярском крае сокращение только пашни составляет 1,2 млн. га, которая не обрабатываться, зарастает мелколесьем и сорняками. Основная причина такого положения заключается в прекращении деятельности значительного числа сельхозорганизации из-за банкротства, отсутствия финансовых, трудовых и материальных ресурсов по поддержанию в надлежащем качественном состоянии земли и по её обработке. Председатель Совета Федерации С. М. Миронов, анализируя итоги земельного реформирования последних лет, справедливо отмечает, что ситуация с сельскохозяйственными землями в России не нормальна и аморальна. В частности, он пишет: «Катастрофа происходит сейчас. В нынешней ситуации, как рыба в воде, чувствуют себя земельные спекулянты и криминалитет. Множатся факты незаконного отчуждения земельных долей граждан и регистрация на их права собственности иных лиц путем обмана, злоупотребления доверием и подделки документов. В ход идут преднамеренные банкротства, иные манипуляции с земельными долями».

Если в стране за период с 1900 по 2008 год идет резкое сокращение площади пашни, то развитые страны мира проводят твердую политику сохранения пашни и ее интенсивного использования. Динамика площади пашни (1900-2005 гг.) показывает, что в Китае ее площадь выросла на 19,5 млн га; в Австралии, Индии, США, Германии, Франции и Канаде — сохранилась без потерь. Вполне очевидно, что серьезные недостатки в использовании основного богатства страны связаны с отсутствием государственного управления земельными ресурсами, и контроля за их использованием. Следствием этого является нестабильность землепользовании, рейдерство, необоснованный перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, крайне опасное развитие процессов деградации почв, водной и ветровой эрозии, опустынивания, подтопления и т. д. Действующее законодательство и подзаконные нормативные акты недостаточно четко определяют содержание и процедуры формирования земельных участков сельскохозяйственного назначения, подготовки документов, необходимых для их постановки на кадастровый учет, не устанавливают регламенты согласования и утверждения кадастровых документов. Это порождает забюрократизированность правовых процедур при оформлении участков и их регистрации. Отдельные кадастровые палаты неоправданно в состав межевых дел включают информацию, без которой можно обойтись при постановки земельного участка на кадастровый учет, что ведет к росту стоимости работ. Но главная причина высокой стоимости и растянутых сроков межевых работ является отсутствие актуализированной планово-картографической основы. В работе используются материалы 70-80 годов прошлого века, на многие территории они утрачены. От правообладателя поэтому требуют самостоятельно подготовить за свои счет планово-картографическую основу, что обходится в большие суммы денег. Растет недовольство населения, принимаются грозные постановления и приказы.

При этом стоимость фрагментарных картографических работ кратно выше по сравнению со сплошными съемками. В абсолютном большинстве цивилизованных стран, как раньше в Советском Союзе, планово-картографическая основа на всю территорию страны создается за счет государства и необходимые для различных целей карты и планы выдаются бесплатно или за умеренную цену. С учетом современных технологии аэрокосмических съемок затраты для государства вполне посильные, но при этом будет решено огромное множество проблем, связанных не только с ведением кадастра недвижимости, но и с управлением земельными ресурсами, их охраной и организацией рационального использования.

Вызывает серьезную озабоченность позиция некоторых ведомств Минэкономразвития о не целесообразности сохранения самого понятия и системы мер объединенных исторически принятым в России – землеустройство. В мировой истории землеустройство на английском языке Land use planning так же как в нашей стране всегда являлось и является основным инструментом управления земельными ресурсами и организации рационального их использования. Именно землеустройство сыграло решающую роль в проведении Столыпинской аграрной реформы. Землеустроительные мероприятия Екатерины II в рамках Генерального и специального межеваний России положили конец междоусобицам и распрям между собственниками земель. Поэтому заявления чиновников из центральных ведомств, особенно звучавших в 2001-2008 годах, об отмирании землеустройства в новых экономических условиях, абсурдны. В нашем представлении подобные позиции являются свидетельством формирования не новых подходов к формированию системы регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами, а проявлением непрофессионализма в понимании роли земли, сути земельных отношений и землеустройства, их места в системе социально-экономических отношений и роли государства в их регулировании.

Абсолютно ошибочным также является представление, что денационализация земли исключает необходимость и даже целесообразность функционирования системы государственного управления в сфере организации, рационального использования земли. Проявление этого подхода уже выразилось в отказе государства от финансирования работ по созданию единой планово-картографической основы, разрушена государственная землеустроительная служба, ликвидирована система мониторинга состояния земель, прекращены разработки и реализация региональных проектов защиты земель от ветровой и водной эрозий, рекультивации нарушенных земель и т. д. К тому же до сих пор в стране не установлены территориальные границы административных образований, не разграничены земли, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Лишь около 15-23% земельных участков сельскохозяйственного назначения по субъектам Федерации поставлены на кадастровый учет, и зарегистрированы юридические права на них. Названное означает, что в стране сложилась ситуация, которая открывает огромные возможности для мошенничества, неправомерных захватов земли, незащищенность правообладателей, бесхозности огромных площадей сельскохозяйственных земель и. т.д. Изменить сложившуюся обстановку без изменения государственной и региональной политики создания системы регулирования и управления земельными ресурсами нельзя. Безусловно, все органы власти хорошо знают, что земля в пределах суверенного государства независимо от многообразия форм и структуры собственности на нее является национальным достоянием страны, а значит, государство, его управленческие структуры в центре и на местах, обязано обеспечить учет и оценку ее размеров, качества и стоимости, ее охрану от разрушения и деградации, справедливое и законное распределение, установление и защиту прав собственников субъектов земельных отношений, создать условия и всемерно стимулировать рациональное использование земли ее владельцами и пользователями на основе прогнозов и профессиональных проектов, формировать стратегию не только сохранения, но и. увеличения потенциала земли. Значимость землеустройства особенно велика в сфере сельского хозяйства. Поэтому следует говорить не о ликвидации землеустройства а о приведении его в соответствие с нынешними реалиями. С этой целью необходимо существенно переработать действующий ФЗ «О землеустройстве», предусмотрев в нем (как это имеет место во всех цивилизованных странах) два основных вида землеустройства: государственное (по инициативе и за счет государства) и инициативное (по инициативе и за счет правообладателей или их объединений). В законе следует четко разграничить весь набор землеустроительных действии на эти два вида землеустройства и установить нормы, регулирующие их осуществление.