2. Информирование собственника земельного  участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

     После принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого [4,ст. 63, п.2, 2, п. 3 ст. 279 ].

     3. Государственная регистрация решения  об изъятии земельного участка.

       Обязательность государственной  регистрации решения об изъятии  земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ [2, п. 4 ст. 279].

     Собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный  участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации [2,п. 4 ст.  279]

     4. Заключение соглашения с собственником  или обладателем иного права  на земельный участок, подлежащий  изъятию.

       Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

       Основная цель соглашения - определить  выкупную цену изымаемого земельного  участка (или размер убытков  - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

     Соглашение  заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка [2,п. 1 ст. 281].

     5. Предъявление иска в суд об  изъятии земельного участка.

       Данный этап имеет место при  необходимости принудительного  изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

      6. Государственная регистрация перехода  права собственности, прекращения  права постоянного (бессрочного)  пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

       Соглашение с собственником или  иным обладателем прав на земельный  участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее  в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о  принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Процедура изъятия земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех тех потерь, которые вызваны изъятием земельного участка.

       Учитывая, что изъятие земельных  участков у собственников осуществляется  путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.

       В выкупную цену земельного  участка включаются:

       а) рыночная стоимость земельного  участка;

       б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества - жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;

       в) убытки, причиненные собственнику  изъятием земельного участка [4, ст.63, п.1].

     По  соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного участка.

     В понятие убытков, согласно ст. 15 п.2 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода  - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено[2, ст.15, п.2]. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду.

       Вместе с тем действующее законодательство  прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и реконструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость земельного участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка [4,ст. 63, п.3].

2.3. Порядок изъятия  жилых помещений  для государственных  или муниципальных  нужд.

     Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен ст. 279 ГК РФ. Основные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, определяет ст. 32 ЖК РФ. То есть все, что касается изымаемого участка, регулируется гражданским и земельным правом, а правовой механизм изъятия только жилого помещения, находящегося на таком участке, — жилищным законодательством.

     Согласно  п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымают  у собственника посредством выкупа. Причиной изъятия помещения является изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. Понятие выкупа в данном случае подразумевает, что собственник получит соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения [3, ст. 32, п.1].

     В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп  жилого помещения осуществляет Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное  образование из средств соответствующего бюджета. Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком тем образованием, которое приняло решение об изъятии.

     В соответствии с п. 2 ст. 32 ЖК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение  об изъятии земельного участка, должны принять отдельное решение об изъятии жилого помещения [3, ст.32, п.2]. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется исключительно федеральным законодательством. Его принятие влечет за собой юридические последствия — возникновение обременения прав на жилое помещение. Обременение в свою очередь вызывает определенные ограничения в гражданском обороте такого имущества. В связи с этим, как и любые обременения, решение о выкупе жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, государственная регистрация решения о выкупе жилого помещения необходима, во-первых, для соблюдения законности при проведении процедуры изъятия, во-вторых — для исключения случаев утаивания собственником изымаемого жилого помещения факта обременения.

     Права собственника при изъятии земельного участка для вышеуказанных нужд закреплены в ст. 32 ЖК РФ.

     Согласно  п. 4 ст. 32 ЖК РФ орган, принявший решение  об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, должен в письменной форме уведомить об этом его собственника не позднее чем за год до предстоящего события, обязательно указав дату государственной регистрации такого постановления [3, ст.32, п.4].

     В течение года со дня извещения о предстоящем изъятии жилое помещение нельзя выкупить без согласия собственника. При наличии согласия выкуп может быть произведен до истечения годичного срока.

     С момента государственной регистрации  решения об изъятии помещения  до его выкупа собственник может беспрепятственно реализовывать свое конституционное право собственности: владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, то есть сдать внаем, подарить, наследовать по завещанию и продать тому, кто согласится приобрести его с существующим обременением. Закон прямо этого не запрещает. Кроме того, собственник может производить необходимые траты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако это право не безгранично. Так, производя дорогостоящий ремонт, он должен помнить, что при определении в дальнейшем выкупной цены затраты отнесут на его счет, если разница между стоимостью помещения в момент вынесения решения о выкупе и спустя год будет существенной. Решение спорных вопросов об отнесении затрат и убытков на собственника — в компетенции суда.

     Согласно  п. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником  жилого помещения. Этот документ включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Соглашение должно содержать все существенные условия, связанные с выкупом, и подлежит подписанию двумя сторонами: собственником и органом в лице его уполномоченного представителя. Существенными условиями являются названия сторон, адрес изымаемого имущества, выкупная цена и сроки ее уплаты. В выкупную цену входит рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения [3, ст. 32, п.6].

     Собственник может поставить условие о  предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого. Если соответствующий орган примет такое  условие, то его вносят в соглашение. В случае когда собственник не согласен с самим фактом изъятия жилого помещения, размером выкупной цены или другими существенными условиями выкупа, тогда между сторонами возникают спорные отношения. Их решают в судебном порядке. Органу государственной власти или местного самоуправления предоставлено право в течение двух лет с момента направления собственнику жилья уведомления о принятом решении предъявить иск о выкупе жилого помещения.

 3.Рассмотрение земельного спора на тему изъятия земельного участка и жилого помещения, находящееся на нём для муниципальных нужд.

     Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд  с иском к Тимофееву А.Б., Зиновьеву П.Р. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 55. Тимофееву А.Б. принадлежит 1/2 доли в праве собственности на указанные земельный участок и жилой дом, Зиновьеву П.Р. – 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и участок. 

     Постановлением  Главы г. Екатеринбурга от 08 февраля 2008 года № 428 принято решение об изъятии  путем выкупа земельных участков и находящихся на них жилых (нежилых) строений, расположенных по улице  Бакинских комиссаров, для муниципальных  нужд города – реконструкции улицы Бакинских комиссаров от улицы Кировградской до улицы Калинина в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга. Постановление зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее – УФРС по Свердловской области) 18 августа 2008 года. Уведомление о предстоящем изъятии земельного участка и жилого дома было вручено Тимофееву А.Б. 18 апреля 2008 года, а Зиновьеву П.Р. – 17 апреля 2008 года. Для определения выкупной цены изымаемого недвижимого имущества оценщиком была проведена оценка спорного земельного участка и жилого дома. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка и жилого дома составила 5 167 000 рублей.

     Ответчики Зиновьев П.Р., Тимофеев А.Б.. исковые требования не признали.

       Законодательно закрепленный порядок прекращения права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд предусматривает первоначально принятие двух решений: предусмотренного ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решения об изъятии земельного участка и предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации решения об изъятии жилого помещения. Оба решения подлежат государственной регистрации. При этом согласно п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка с указанием ее даты, а согласно ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации он должен быть извещен о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и дате его государственной регистрации не позднее чем за год до предстоящего изъятия.