-описание проектной черты поселения;

    -документы  по рассмотрению и согласованию  проекта черты поселения.

    Обязательными положениями проектов черты поселения (города) являются:

    -проектная  черта поселения (города);

    -экспликация  земель поселения (города) с выделением  территорий, включаемых (исключаемых)  в состав поселения (города);

    -иные  положения, установленные заданием  на разработку проекта черты  поселения (города).

    Утвержденный  в установленном порядке проект черты поселения (города) является основанием для выноса черты в натуру (на местность).

    В соответствии с ч.3 ст. 84 ЗК РФ: «Утверждение и изменение черты городских  поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи».⁴

    Границы городов федерального значения Москвы и С.-Петербурга, утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов соответственно г. Москвы и г. С.Петербурга. Границы закрытых территориальных образований, утверждаются и изменяются Правительством РФ.

    Б) Структура земель населенных пунктов.

    Порядок использования земель населенных пунктов (городов) определяется в соответствии с зонированием их территорий. Земли города в пределах его административных границ подразделяются на соответствующие территориальные зоны, которые выделяются в результате территориального (градостроительного) зонирования.

    Согласно  ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенного пункта (города) могут включаться земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иным территориальным зонам.

    Согласно  ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования  могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

    Таким образом, видно, что градация территориальных зон и в ЗК РФ и в Градостроительном кодексе РФ аналогичны.

    В соответствии со ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы  территориальных зон устанавливаются с учетом следующих условий:

    -возможности  сочетания в пределах одной  территориальной зоны различных  видов существующего и планируемого  использования земельных участков;

    -функциональных  зон и параметров их планируемого  развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

    -определенных  Градостроительным кодексом РФ  территориальных зон;

    -сложившейся  планировки территории и существующего  землепользования;

    -планируемых  изменений границ земель различных  категорий;

    -предотвращения  возможности причинения вреда  объектам капитального строительства,  расположенным на смежных земельных  участках.

2. Правовой режим территориальных зон земель городов

 

          Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий (градостроительное зонирование), предусмотрено ст. 85 ЗК РФ. Кроме того нормы о градостроительном зонировании содержаться в гл. 4 (ст. 30-40) Градостроительного кодекса РФ.

      При этом положения ст. 85 ЗК РФ, можно условно разделить на общие и особенные. К общим относятся  п.1-4, пункты 1-5 касаются отдельных территориальных зон в составе земель населенных пунктов, при этом положения статьи могут применяться, если они не противоречат Градостроительному кодексу РФ.

     В отличие от ЗК РФ, градостроительное  зонирование  Градостроительным  кодексом РФ регламентировано детально, включая даже порядок подготовки проекта правил землепользования и  застройки.

     В соответствии с Градостроительным  кодексом РФ, правила землепользования и застройки включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

     В градостроительном регламенте указываются  виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования  земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.

      А) Правовой режим жилых зон.

 

      Земельные участки в составе жилых зон  предназначены для застройки  жилыми зданиями, а так же объектами  культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться  для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а так же иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п.5 ст.85 ЗК РФ).

      При этом согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами; малоэтажными жилыми домами; среднеэтажными жилыми домами; многоэтажными жилыми домами; застройки иных видов.

      Четкого определения или единого значения по количеству этажей застройки индивидуальных жилых домов; малоэтажных жилых домов; среднеэтажных жилых домов; многоэтажных жилых домов на территории Российской Федерации нет. Для каждого субъекта федерации или для каждой местности устанавливается свое значение этих наименований, в зависимости от различных показаний, в том числе сейсмической опасности, климатических условий. Например в г.Санкт-Петербург малоэтажными домами считаются дома этажность которых не превышает 3х.   В соответствии со Сводом правил планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства (СП 30-102-99 введ. От 01.01.2000 г., а т.же СП 11-111-99), малоэтажными зданиями являются здания от 1 до 3х этажей.  Однако на территории г. Екатеринбурга, предусмотрены другие стандарты. В соответствии со ст. 53.3. Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, зона малоэтажной смешанной жилой застройки предполагает размещение (строительство) жилых домов этажностью от2-4х этажей, а зона многоэтажной жилой застройки предполагает формирование жилых районов с размещением домов повышенной этажности в 5 и более этажей.

      В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться так же территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Б) Правовой режим общественно-деловых  зон.

 

      Правовой  режим этих зон определен в  п. 6 ст.85 ЗК РФ и п. 4,5,6 ст.35 Градостроительного кодекса РФ. В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов.

      Общественно-деловые  зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального  и коммунально – бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

      Кроме того в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для  размещения в общественно-деловых  зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В) Правовой режим производственных зон, зон инженерных и транспортных инфраструктур.

 

      Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки  промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (п.7 ст.85 ЗК РФ). 

     Согласно  ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав производственных зон, зон  инженерной и транспортной инфраструктур  могут включаться коммунальные зоны-зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны-зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

     Производственные  зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для  размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в  том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

     В соответствии со ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а так же объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Г) Правовой режим рекреационных  зон и зон особо  охраняемых территорий.

 

     Земельные участки в составе рекреационных  зон, в том числе земельные  участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (ст. 85 ЗК РФ). В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а так же в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом .

     В пределах границ населенных пунктов  могут выделяться зоны особо охраняемых, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное особо ценное значение. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Д) Правовой режим зон  сельскохозяйственного  использования.

 

      Согласно  п.11 ст. 85 ЗК РФ земельные участки  в составе зон сельскохозяйственного  использования в населенных пунктах  – это земли, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а так же зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. Указанные земли используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

      В состав зон сельскохозяйственного  использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий –  пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); зоны занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а так же зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).