Правовое регулирование земельных отношений в России

     Документы, представляемые на государственную  регистрацию должны соответствовать  требованиям, установленным гражданским  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы  должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1 ст.18 Закона о государственной регистрации).

     Правовая  экспертиза представленных документов - это изучение уполномоченным государственным органом представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

     Основанием  для государственной регистрации  прав на земельные участки могут  являются:

1. Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления в отношении земельного участка, принятые в рамках их компетенции. Такими актами могут выступать как акты, изданные в отношении определенного земельного участка (правоприменительные акты) – например распоряжение администрации о предоставлении определенного земельного участка под застройку, предоставление земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования подразделению ОВД и т.д., так и нормативные акты, вынесенные в отношении какой-либо группы земель (это могут быть как законы, так и подзаконные нормативные акты) – например ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» предусматривает бесплатную передачу  в собственность ТСЖ земельных участков, на которых расположены здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума; 
2. Договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством РФ (ст.129 ГК РФ);
3. Вступившие в законную силу судебные акты (например, решение суда о признании права собственности на земельный участок);
4. Акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
5. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения (данные акты предоставляют преимущественное право владельцам таких помещений (зданий, строений, сооружений) на приватизацию земельных участков, занятых под указанными постройками, а также прилегающую территорию  или преимущественное право на  заключение договора аренды такого земельного участка (ст.36 ЗК РФ);
6. Свидетельство о праве на наследство;
7. Иные акты передачи прав на земельный участок от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;

     Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных сведений. Срок приостановления государственной регистрации – не более 1 месяца. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.[19,c.14]

     Совершение  надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации - является завершающей стадией в процессе осуществления государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права собственности (иного права) на земельный участок. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации и непосредственное проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах. Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя.

     Не  меньший интерес для научного изучения представляет собой проблема определения момента возникновения права на земельный участок при смене собственника (иного владельца) расположенных на нем построек (зданий, строений, сооружений). Согласно ст.552 ГК РФ право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, строение, сооружение. По смыслу ранее действовавшая ст.37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на недвижимость вместе с этим объектом переходило и право пользования земельным участком. Ст.35 ЗК РФ, определяющая порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение не определяет конкретные временные рамки перехода прав на земельный участок. В силу ст.25 ЗК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с данным Федеральным Законом РФ, возникновение права на земельный участок напрямую связано с фактом осуществления государственной регистрации данного права. Таким образом, момент возникновения права на земельный участок, будучи приурочен к факту государственной регистрации, достаточно формален. Применительно к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости каких-либо изъятий из указанного правила не установлено. Между тем, анализ судебной и иной правоприменительной практики свидетельствует о практически сложившемся ином подходе к определению момента возникновения права на застроенный земельный участок.

     Отсутствие  у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка – такова официальная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшая отражение  в Информационном письме № 61 от 27.02.2001г. «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». Аналогичный подход отражен в ряде судебных актов нижестоящих инстанций. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2002г. по делу № КГ-А40/3475-02.[33] Суть дела заключалась в следующем: Первоначальный собственник недвижимости использовал земельный участок на праве аренды. Новый собственник недвижимости договор аренды земельного участка не заключал. Суд счел, что отсутствие договора не влияет на обязанность по внесению арендных платежей, поскольку право пользования земельным участком перешло к новому собственнику недвижимости в силу закона в результате замены стороны в договоре. Иными словами, момент возникновения права на застроенный земельный участок приурочен к моменту возникновения права на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, то есть к началу фактического использования земельного участка, а не к моменту формального оформления права на него в соответствии с требованиями ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

     Несовпадение моментов государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение и оформления документа, удостоверяющего права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, зачастую влечет споры по определению лица, обязанного вносить плату за землю. Согласно ст.15 Закона РФ «О плате за землю», п.11 Инструкции МНС РФ № 56 от 21.02.2000г. (в ред. от 21.04.2003г.) основанием для установления  налога и арендной платы за землю служит документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Каких-либо исключений из этого правила названные акты не содержат. Следовательно, исходя из формальных требований закона, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение до оформления права на земельный участок новым собственником недвижимости обязанность по внесению платежей за землю лежит на прежнем собственнике недвижимости.

     Следует отметить, что судебная практика придерживается иного подхода к данной проблеме. В частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 09.01.2002г. №7486/01 было отмечено: «…отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.» Иное толкование ст.15 Закона РФ «О плате за землю», по мнению суда, позволило бы землепользователю уклониться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.Расхождение формальных положений законодательства о платежах за землю и судебной практики по этим вопросам может создать определенные трудности в работе налоговых органов, на которых возложено обеспечение своевременного и полного учета плательщиков земельного налога.

     Рассматривая специфику гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в РФ, нельзя не остановится на некоторых аспектах публичной защиты этих правоотношений от противоправных посягательств. Основным инструментом публичной  защиты земельных правоотношений в данной области является уголовная ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст.170 УК РФ). Данная статья УК РФ предусматривает уголовную ответственность за осуществление государственной регистрации заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра, умышленное занижение платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения. Придание такой серьезной правовой защиты именно сфере земельных правоотношений еще раз подчеркивает исключительное положение земли, как основы всей жизнедеятельности населения РФ, по сравнению с иными объектами недвижимого имущества.

     Регистрация заведомо незаконных сделок с землей выражается в совершении действий, предусмотренных правовыми актами, для придания сделке с землей должного юридического значения без надлежащих к этому правовых оснований.

     Заведомо  незаконной признается сделка с землей при условии неправомерности самой сделки, и обязательным осознанием данного факта соответствующим должностным лицом.   Сделка с землей является заведомо незаконной только в случаях, когда она ничтожна, т.е. недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом (ст.166 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются следующие сделки: несоответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст.168 ГК РФ), сделки совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ), совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия – мнимая сделка (п.1 ст.170 ГК РФ), сделка, совершенная с целью прикрытия другой сделки,- притворная сделка (п.2 ст. 170 ГК РФ); сделки совершенные малолетним (ст.172 ГК РФ), сделки совершенные недееспособным гражданином (ст.171 ГК РФ).

     Следует отметить тот факт, что объективная  сторона преступления предусмотренного ст.170 УК РФ, охватывает собой не только незаконную регистрацию самих сделок с землей, но и незаконную регистрацию прав на землю. Как отмечалось ранее, сама регистрация сделок с землей совершается в довольно редких случаях, прямо предусмотренных гражданским законодательством. В подавляющем же большинстве случаев, осуществляется не регистрация самих сделок, а регистрация перехода прав на земельный участок, вытекающих из заключенных сделок. Например, при купле-продаже земельного участка, происходит  государственная  регистрация права собственности на земельный участок, а не регистрация  договора купли-продажи. К правам на земельный участок, подлежащими государственной регистрации относится право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ), право наследуемого владения земельным участком (ст.266 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ), сервитут (ст.274, 277 ГК РФ), право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 ЗК РФ) и т.д.  И было бы нелогично лишить такой значительный институт гражданского законодательства уголовно-правовой защиты, придав ее   исключительно сделкам с землей.

     Искажение учетных данных Государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо неверных данных в учетные  документы, предусмотренные ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре».[34] Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Главной задачей Государственного земельного кадастра является учет всех земельных участков расположенных на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования. Искажение учетных данных государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо искаженных (ложных) данных относительно месторасположения земельного участка, его правового режима, целевого назначения и т.д. Как правило, совершение данного преступного деяния влечет за собой ряд негативных последствий, таких как принятие неправомерных решений в отношении данного земельного участка, сокращение налогооблагаемой базы и т.д.

     Таким образом, следует отметить, что при  расследовании преступлений в сфере  земельных правоотношений весьма актуальным становиться вопрос изучения и применения на практики соответствующих норм гражданского и земельного права. От знания сотрудниками правоохранительных органов соответствующих аспектов гражданских и земельных правоотношений напрямую зависит полнота и объективность расследования преступлений, а значит и защита публичных и частных интересов в сфере оборота земли в РФ. 
 

2.2 Ипотека земельных участков

и порядок ее государственной  регистрации. 
 

     Одним из наиболее надежных способов обеспечения  исполнения обязательств является залог. Залог недвижимого имущества (ипотека) – сравнительно новый институт российского законодательства. Его становление и развитие продиктовано необходимостью задействовать новый экономико-правовой инструментарий для стабилизации финансово-кредитной системы страны. Как отмечал в своих трудах Сыродоев А.Н., «состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности…»[27,c.41]