Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

          При рассмотрении дел об оспаривании  отказов в государственной регистрации  перехода права суды исходят  из того, что использование земельного  участка должно быть законным, а договор аренды земельной  доли, на основании которого, как  правило, используется такой участок, не соответствует требованиям  гражданского законодательства  в части определения предмета  договора .

          Недостаточно отработан и механизм  заключения сделок и государственной  регистрации сделок и перехода  прав в отношении земельного  участка, находящегося в долевой  собственности, на основании решения  собрания участников долевой  собственности1.

          В соответствии с п. 1.1 и п. 1.2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов из общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Решением такого собрания в том числе могут быть определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

         Пунктом 2 названной статьи установлено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

           Следовательно, решение об условиях договора аренды может быть принято собранием участников долевой собственности, т.е., по сути, менее чем половиной участников долевой собственности на земельный участок, а договор аренды может быть заключен только при наличии волеизъявления всех участников долевой собственности <14>. Учитывая, что общее число участников долевой собственности может доходить до тысячи, заключение такого договора является практически невозможным. Правовые последствия несогласия части участников с совершением указанной сделки, предусмотренные п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не представляется возможным рассматривать как механизм выхода из ситуации - право выделить земельный участок в счет своих долей с большой долей вероятности не будет реализовано.

          Таким образом, принятие решений  собранием участников долевой  собственности, определяющих порядок  распоряжения земельным участком, не представляется возможным  признать механизмом, который способствовал  бы вовлечению таких земельных  участков в оборот и как  следствие - использованию их в  соответствии с целевым назначением.

           В целом положительно может  быть оценен механизм признания  за субъектом РФ или муниципальным  образованием права собственности  на земельный участок, сформированный  из невостребованных долей, с  точки зрения вовлечения таких  участков в оборот1.

           Под невостребованными долями  Закон понимает земельные доли, собственники которых не распоряжались  ими в течение трех и более  лет с момента приобретения  прав на земельную долю. Сообщение  о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

           В данном случае, в отличие  от установления преимущественного  права субъекта РФ или муниципального  образования на покупку земельного  участка, реализация названного  механизма направлена на достижение  целей правового регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  использования - вовлечение в оборот  и дальнейшее использование земельного  участка, который зачастую фактически  не используется.

           Однако отдельные элементы данного  механизма нуждаются в совершенствовании.

           Прежде всего в уточнении нуждается понятие невостребованных долей. Например, участник долевой собственности до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключил договор аренды земельной доли на длительный срок, т.е. в течение трех лет, предшествующих публикации сообщения о невостребованных долях, не распоряжался принадлежащей ему земельной долей. Буквальное толкование положений ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части определения невостребованных земельных долей свидетельствует о том, что земельная доля из вышеприведенного примера подпадает под это определение - собственник в течение трех лет не распоряжался, свой акт распоряжения он совершил ранее.

          Представляется, что основным критерием, позволяющим выделять земельные участки с целью последующего признания за ними права собственности субъекта РФ или муниципального образования, должно являться неиспользование земельной доли (земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) в течение определенного срока собственником или лицом, заключившим с собственником договор в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент заключения такого договора1.

           Статья 13 Закона до внесения в нее изменений Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <15>" предусматривала, что в течение 90 дней с момента публикации в средствах массовой информации сообщения о невостребованных долях собственник невостребованных земельных долей имел право заявить о своем желании воспользоваться правами участника долевой собственности, при отсутствии такого уведомления в пределах вышеуказанного срока устанавливались границы участка, выделяемого в счет земельных долей.

          Приведенная норма при определенных  обстоятельствах могла создать  правовую неопределенность - заявление  собственника о намерении воспользоваться  своими правами само по себе  не означает, что указанное лицо  приступит к реализации своих  прав и исполнению своих обязанностей. Однако, учитывая наличие такого  заявления о намерении, субъект  РФ или муниципальное образование  не имели возможности определять  площадь земельного участка, выделяемого  в счет невостребованных долей, с учетом площади земельной  доли лица, от которого поступило  соответствующее заявление.

          Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ радикально подошел к  проблеме возможного возникновения  правовой неопределенности, исключив  положение, которое устанавливало  право собственника невостребованных  долей направлять уведомление  о своем намерении воспользоваться  правами участника долевой собственности. Тем самым законодатель лишил  юридического значения публикацию  сообщения о невостребованных  долях и, не установив иных  способов учета интереса собственников  земельных долей, создал почву  для судебных споров.

          Представляется, что баланс интересов  применительно к данной ситуации  может быть обеспечен следующим  правовым регулированием. Сообщение  о невостребованных земельных  долях с указанием их собственников  должно быть опубликовано в  средствах массовой информации. Собственники вправе направлять  уведомления о своем намерении  воспользоваться правами участников  долевой собственности в течение  срока, установленного Законом. В  течение одного года с момента  направления такого уведомления  собственник обязан представить  доказательства выделения земельного  участка в счет своей земельной  доли либо владения, пользования  и (или) распоряжения земельной долей  способами, предусмотренными Федеральным  законом "Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения". Субъект РФ или муниципальное  образование не вправе определять  площадь и границы участка, выделяемого  в счет невостребованных долей, с учетом площади земельных  долей собственников, от которых  поступило уведомление о намерении  воспользоваться правами участника  долевой собственности в течение  года с момента получения такого  уведомления.

           Проведенный анализ отдельных  элементов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы.

          1. Содержание правового регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  назначения, в том числе принципы  оборота, ограничения и механизмы  вовлечения земель в оборот, должно  соответствовать целям такого  регулирования, которые, в свою очередь, должны определяться целями государственной  агарной политики.

          2. Действующая в настоящее время редакция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не обеспечивает должным образом достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, к числу которых следует отнести сохранение земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.

          3. Ряд предусмотренных Федеральным  законом "Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения" механизмов вовлечения земель  сельскохозяйственного назначения  в оборот практически нереализуемы  в силу внутренней несогласованности  отдельных норм - элементов таких  правовых механизмов.

          4. В Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" требуется внести изменения и  дополнения, направленные на приведение  в соответствие с целями правового  регулирования принципов и ограничений  оборота, а также на совершенствование  правовых механизмов вовлечения  земельных участков из состава  земель сельскохозяйственного назначения  в оборот1.

          Особенности государственной регистрации  прав на земельные участки  из состава земель сельскохозяйственного  назначения, доли в праве общей  собственности на такие участки, обусловленные специальными правилами  оборота, должны найти свое отражение  в законодательстве о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

       Задание 2. Тесты

1. Какой правовой метод используется для регулирования земельных отношений?

1. В земельном праве используется только диспозитивный метод регулирования земельных правоотношений.

2. В земельном праве используется только императивный метод регулирования земельных правоотношений.

3. В земельном праве используются как диспозитивный. так и императивный методы регулирования земельных правоотношений.

2. Какие процедуры приватизации земельных участков Вы знаете?

1. На торгах.

2. При приватизации государственных и муниципальных предприятий.

3. Предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан.

3. Какие земли в соответствии с Земельным кодексом РФ находятся в федеральной собственности?

1. Признанные таковыми федеральными законами.

2. Право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

3. Все земли Российской Федерации, кроме выкупленных гражданами, юридическими лицами и муниципальными образованиями.

4. Земельные участки, не предоставленные в частную собственность по основаниям, предусмотренным ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

5. Которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

4. Как гражданское и земельное законодательство определяют сервитут?

1. Как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

2. Как право безвозмездного пользования чужим земельным участком, при необходимости доступа к какому-нибудь объекту.

5. Чьи интересы защищает государственная регистрация прав на землю?

1. Субъекта Российской Федерации.

2. Собственника недвижимости.

3. Государства.

4. Нынешних и будущих поколений.

5. Муниципального образования.

6. Какая заведомо ложная информация, предоставленная продавцом покупателю при купле-продаже земельного участка, позволяет покупателю требовать уменьшения покупной  цены или расторжения договора купли-продажи данного участка и возмещения причиненных ему убытков?

1. Об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

2. О разрешении на застройку данного земельного участка.

3. Информация о строительстве с продаваемым земельным участком объектов птицеводства и животноводства.

4. О качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.