Право пользования жилыми помещениями на основании договора найма в фонде жилых помещений социального использования

- граждане, не имеющие своего  жилья, т.е. не пользующиеся  жильем по договорам социального  найма (в том числе в качестве  члена семьи нанимателя) и не  имеющие жилья в собственности  (или не являющиеся членами  семьи собственника жилья);

- граждане, имеющие острый недостаток  жилья, т.е. хотя и являющиеся  нанимателями жилья по договорам  социального найма или собственниками  жилья либо членами их семей,  но обеспеченные жильем на  одного члена семьи менее учетной нормы⁸;

- граждане, которые проживают в  помещениях, не отвечающих требованиям,  установленным для жилых помещений;

- граждане, хотя формально и  обеспеченные жильем, но проживающие  в коммунальных квартирах (занятых  несколькими семьями) и имеющие  в составе семьи тяжелых хронических  больных, совместное проживание  с которыми в одной квартире  невозможно (например, при открытой  форме туберкулеза), при отсутствии  у них иного жилого помещения,  занимаемого по договору социального  найма или на праве собственности.

Во-вторых, к числу нуждающихся  в жилых помещениях закон относит  иные категории граждан, специально признанные таковыми федеральным законом  или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к  новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение  по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в  государственном жилищном фонде  Российской Федерации или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного  фонда может предоставляться  им только при наличии дополнительно  предусмотренных законом условий (п. п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

При наличии перечисленных условий  и их документальном подтверждении  у гражданина возникает право  требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько  оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего  и одновременно относящегося к одной  из определенных законом иных категорий  граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением  необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему  принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее  решение (п. п. 3 - 6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение административно-правовое. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете  в качестве нуждающегося в жилом  помещении охраняется законом. Оно  сохраняется за гражданином до получения  им жилого помещения либо до выявления  предусмотренных законом оснований  для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в  случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

При наличии перечисленных предпосылок  жилые помещения предоставляются  по договорам социального найма  состоящим на учете нуждающимся  гражданам в порядке очередности  исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих  жилых помещений. Трем категориям граждан  в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):

1) гражданам, жилые помещения  которых признаны непригодными  для проживания и не подлежат  ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия)⁹;

2) детям - сиротам и оставшимся  без попечения родителей, а  также взрослым лицам из их  числа по окончании их пребывания  в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.;

3) гражданам, страдающим тяжелыми  формами некоторых хронических  заболеваний, при которых совместное  проживание с ними в одной  квартире невозможно.

Решение о предоставлении жилого помещения  по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта  принятия гражданина на учет нуждающихся  в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для  заключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает "ордер на занятие жилого помещения" - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма.

Вместе с тем решение о  предоставлении жилья по договору социального  найма и заключенный на его  основании договор могут быть признаны недействительными в судебном порядке применительно к правилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье¹⁰.

2. Жилое помещение как объект  договора социального найма

Жилое помещение, предоставляемое  гражданам по договорам социального  найма, должно быть, во-первых, изолированным и, во-вторых, пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК)¹¹.

Это прежде всего означает, что  предмет данного договора составляют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или "запроходная" комната) (п. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора найма.

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах ("части квартир") могут становиться  самостоятельным предметом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотренных законом  случаях:

а) при освобождении такой комнаты  в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК);

б) превышении установленной нормы  предоставления жилья по данному  договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

В первом случае освободившиеся в  коммунальных квартирах комнаты  предоставляются по договору социального  найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по данному договору тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жильцам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется  гражданину с превышением нормы предоставления (например, жилье предоставляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение  одной комнаты лицами разного  пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая малолетнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнатной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма представляет собой минимальный размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору социального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гражданско-правовое) значение¹². Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на основании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве малоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нормы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется  гражданам по месту их жительства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК - в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и техническим нормам и иным законодательным требованиям, в том числе относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК)¹³. Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его параметров: капитальный характер постройки, предназначенной для проживания граждан во все сезоны года; наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности "применительно к условиям соответствующего населенного пункта" (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную характеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к категории непригодных для проживания, во всяком случае, относятся помещения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; помещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

ГЛАВА 2. Правовые основы возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями на основании договора социального найма

2.1. Заключение договора социального найма жилого помещения

и возникновение права на жилую  площадь

Договор социального найма заключается  на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и соответствующее названным выше законодательным требованиям. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого  соглашение подлежит обязательному  письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу, а в соответствии с п. 2 ст. 63 ЖК утверждается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в качестве нормативного акта, который в нормативном порядке и предопределяет содержание существенных условий данного договора¹⁴.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма конкретного  жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со своим субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с момента заключения договора.