Понятие жилищного права и жилищного законодательства

    жилой дом - здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями;

    изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения;

    квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома;

    многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома;

    неизолированная жилая комната - жилая комната, связанная с другой комнатой общим входом;

    общая площадь жилого помещения - суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома);

    одноквартирный  жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории;

    подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения);

    придомовая  территория - участок земли, отведенный для строительства и обслуживания жилого дома или группы жилых домов. 

    2. Жилищный фонд  и его составные  части. 

    Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности.

    В зависимости от местонахождения  различают дома городского типа (многоэтажные, оснащенные всем возможным оборудованием) и дома сельских населенных пунктов. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилищного фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. Жилые дома поселков городского типа приближаются по своему характеру к домам городов с меньшей этажностью и компактностью расположения. В сельской местности преобладают одноэтажные дома, расположенные на отдельных приусадебных участках с надворными постройками.

    Жилищный  фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов.

    Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

    Государственный жилищный фонд включает в себя:

    - республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

    - коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

    Одной из важных особенностей владения и  пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и  как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять себя правомочиями собственника.

    Отличительной чертой государственного фонда является то, что фактическое пользование  жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильем.

    Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он делится на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан Республики Беларусь, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Для частной собственности в жилищной сфере белорусское законодательство не устанавливает ограничений по количеству, размеру, стоимости жилья.

    Частный жилищный фонд состоит из:

    - жилищного фонда граждан - часть жилищного фонда, которая находится в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами по иным основаниям - наследование и др.). Сегодня главным источником пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств, с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств;

    - жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, которая находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, построенные или приобретенные юридическими лицами за их счет, в том числе и квартиры в ЖК, ЖСК с неполным выплаченным паевым взносом).

    Отличительной чертой права собственности юридических  лиц на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые  помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи либо сдавать для проживания других лиц. 

    3. Назначение жилых  домов и иных  жилых помещений. 

    В соответствии со ст. 8 ЖК жилые помещения  предназначаются для проживание граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

    Обследование  состояния жилых помещений, признание  их не соответствующими установленным  для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания производятся в порядке и сроки, устанавливаемые Советом Министров Республики Беларусь. Непригодные для проживания жилые помещения восстанавливаются для использования по назначению, переоборудуются для использования в других целях либо сносятся.

    Условия, при которых жилые помещения  признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. № 4 (в ред. от 17.04.2006 г.). Данные Условия определяют перечень дефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.

    К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе и многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.

    Жилые помещения, входящие в состав жилищного  фонда, различаются также по своему назначению. В частности, в состав жилищного фонда входят:

      - жилые дома и жилые помещения общего назначения;

      - жилые помещения социального пользования (жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предостав-ляемые отдельным категориям граждан на условиях договора найма);

      - служебные жилые помещения (в том числе специального служебного жилищного фонда) и общежития;

      - жилые помещения в специальных домах, используемых для проживания отдельных категорий граждан.

    Основным  из классифицирующих признаков, определяющих социально-типологическое содержание, является признак функционального назначения жилищ. Суть этого признака - назначение жилого дома (жилого помещения) для проживания граждан. Этот признак и является основополагающим в формулировках понятий «жилищный фонд» и «жилое помещение», содержащихся в ст. 1 ЖК.

    Использование не по назначению одноквартирных, блокированных  жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными  и распорядительными органами с  соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

    Жилые помещения должны соответствовать  типовым потребительским качествам  жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический  комфорт и иные социальные функции. Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений были утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 (в ред. от 18.02.2004 г.).

    Указания  устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов в соответствии с Государственным стандартом Республики Беларусь 1154-99 «Жилище. Основные положения» и применяются для расчета показателя стоимости одного метра квадратного общей площади, используемого для определения размера льготного кредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на строительство помещений в городах, поселках городского типа, в сельской местности. 

    4. Органы управления  жилищным фондом. Государственная  регистрация жилых  помещений. 

    Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Президентом Республики Беларусь, Национальным собранием Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, республиканским органом государственного управления жилищным фондом, местными Советами депутатов, исполнительными и распорядительными органами (ст. 15 ЖК).

    Президент Республики Беларусь является гарантом реализации основных направлений жилищной политики Республики Беларусь (ст. 16 ЖК).

    Республиканский орган государственного управления жилищным фондом осуществляет государственное регулирование жилищных отношений в области управления государственным жилищным фондом, а также использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 18 ЖК).

    В соответствии с Положением о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства  Республики Беларусь, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. № 968, одной из основных задач этого Министерства как  республиканского органа государственного управления является осуществление государственного регулирования деятельности жилищно-коммунального хозяйства в части управления государственным жилищным фондом, использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищного фондов.

    Первостепенной  задачей данного Министерства является формирование и реализация государственной  политики в жилищно-коммунальном хозяйстве  и координация деятельности в  этой сфере других республиканских  органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Совету Министров Республики Беларусь.

    Согласно  ст. 19 ЖК местные Советы депутатов  в области регулирования жилищных отношений на соответствующей территории:

• утверждают программы экономического и социального развития, местные бюджеты и отчеты об их исполнении;
• определяют порядок управления и распоряжения коммунальным жилищным фондом в пределах, установленных законами Республики Беларусь.

    В ст. 20-21 ЖК уточнена компетенция областных и Минского городского исполнительных комитетов, а также районных, городских, районных в городах, поселковых, сельских исполнительные и распорядительные органов в области регулирования жилищных отношений.

    В соответствии со ст. 22 ЖК право собственности и другие вещные права на жилые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

    Жилые помещения относятся к числу  недвижимых вещей. Порядок государственной регистрации недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, определен Законом о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в ред. от 04.01.2010 г.).