Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ[4], Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (в части определения условий оборота воздушных судов)[5], Лесной кодекс РФ[6], Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ[7], Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов)[8] и др.. Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.

Соотношение между  всеми указанными Кодексами и  ГК РФ такое же, как и соотношение  между Земельным кодексом РФ и  ГК РФ. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный  разноотраслевой характер, то есть содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.

К источникам правового  регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ[9] и Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ[10] в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Систему источников правового  регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд федеральных  законов.

В Федеральном законе от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»[11] установлен порядок заключения сделок с одним из видов недвижимости - участком недр. Сферой урегулирования Закона являются только договоры на использование участков недр и в нее не входят сделки по их отчуждению. Понятие недр сформулировано в Законе о недрах, в соответствии со ст. 7 которого под участком недр подразумевается геометрически определенное пространство недр, которое индивидуализируется в виде горного отвода - геометризированного блока недр.

Чрезвычайно важное значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость[12], который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»[13] затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого Закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Закон о земельном кадастре[14] регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учетаземельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.

Поскольку использование  такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении  недвижимости, очень важным в праве  недвижимости является Закон об ипотеке. Этот Закон устанавливает основания  возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут  быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом  ипотеки; регламентирует требования к  договору об ипотеке и порядку  его заключения; определяет положения  о государственной регистрации  ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.

Отношения в сфере  оборота недвижимости регулируются и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[15]. Под капитальными вложениями этот Закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3). Таким образом, хотя этот Закон и не употребляет термин «недвижимость», очевидно, что он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.

Федеральный закон  от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества»[16] устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Хотя этот Закон и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого Закона для права недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.

В конце 2004 г. был принят ряд законодательных актов, входящих в так называемый жилищный пакет. К числу таких актов относится  Закон об участии в долевом  строительстве[17]. Этот Закон урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственностьквартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным Законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.

Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»[18], а также те изменения, которые были внесены в ГК РФ, Закон об ипотеке[19], Закон о госрегистрации прав на недвижимость.

Сделки на рынке  недвижимости регулируются также целым  рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных  видов недвижимости.

Таким образом, система  правового регулирования рынка  недвижимости является очень емкой  и отражает особенности оборота  каждого вида недвижимого имущества.