Купля-продажа земельных участков и ее особенности

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс. Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации. В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного участка.

В поселении Красный Яр земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости. В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения земельных участков в Самарской области дал следующие результаты:

- самый большой перепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;

- значительный перепад цен произошел  в Безенчукском районе, там в  декабре и январе произошел  рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад  цен практически на уровень ноября;

- заметен рост цен в апреле  в Приволжском районе, практически  на 35 тысяч рублей за сотку;

- произошел рост цен в Хворостянском  районе в апреле порядка 30 тысяч  рублей за сотку;

- в остальных районах цены  практически стабильны.

Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий документ  на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый паспорт земельного участка;

- кадастровый план земельного  участка;

- технический паспорт БТИ, если  на участке есть зарегистрированное  строение;

- справку из налоговой инспекции  об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

- выписку из Единого государственного  реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной регистрации договора о купле-продаже земельного участка.

Рассматривался земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого земельного участка проводилась методом прямого сопоставления продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании этого метода выяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.

Подводя итоги рассмотрению данной темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками.

 

Список литературы

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993г., с изменениями от 30 декабря 2008 года

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)

3. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними  изменениями от 27 декабря 2009 года)

4. Кодекс Российской  Федерации об административных  правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ

14. Земельное право современной  России: Учебное пособие. Крассов  О.И. М.; Дело, 2005.

15. Земельное право: Учебник / Под  ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.

 

25. Павлов П.Н. Комментарий к земельному  законодательству Российской Федерации. М., 2005.