Контрольная работа по "Жилищному праву"

Вариант №10

Тестовые  задания

4. Виды  жилых помещений:

        б)жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;

7. Не  относятся к членами семьи  собственника жилого помещения,  в соответствии с Жилищным  кодексом РФ:

        б)  супруг (супруга), проживающая в своей собственной квартире;

10. Что  является юридическим основанием  для перевода жилого помещения  в нежилое и нежилого в жилое:

       в) соответствующее решение органа местного самоуправления;

13. Самовольное  переустроенное и (или) перепланированное  жилое помещение:

       г) может остаться в переустроенном и (или) перепланированном виде на основании соответствующего решения суда.

16. Собственник  жилого помещения, подлежащего  изъятию, должен быть уведомлен  об изъятии:

        в) за год до предстоящего изъятия;

19. По  договору социального найма жилые  помещения могут предоставляться:

       в) малоимущим и нуждающимся категориям граждан, определяемым федеральными законами, указом Президента РФ или законом субъекта РФ;

     22. Принятие на учет граждан, нуждающихся в жилые помещениях, осуществляет:

        а) орган местного самоуправления;

 25. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, имеют:

       в) наниматель и проживающие с ним члены его семьи;

28. Не  относятся к специализированному  жилищному фонду жилые помещения:

       г) предоставленные по договору социального найма.

31. Собственник  помещения в многоквартирном  доме, в котором создано товарищество  собственников жилья:

       в) вступление в товарищество собственников жилья является правом, а не обязанностью; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  № 10 

   Мэрией г. Новосибирска для возможности устройства транспортной магистрали было принято решение об изъятии земельного участка на территории города, на котором находился индивидуальный жилой дом в собственности гражданина Сидорова. Данное решение мэрии было зарегистрировано в порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а Сидоров был уведомлен о предстоящем изъятии его жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором находится его дом, для муниципальных нужд. В связи с данной ситуацией мэрией было предложено Сидорову на выбор: заключение соглашения о выкупе его дома или предоставление другого жилого помещения. Сидоров категорически отказался, пояснив, что не желает проживать в другом жилом помещении и в другом месте, и сослался на свои конституционные права, что никто не может быть выселен принудительно из своего жилища. После этого Сидоров начал производить ремонт и значительные улучшения своего дома.

1. Каков возможный порядок действий мэрии г. Новосибирска в данной ситуации?
2. Как должны обеспечиваться жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, на котором находится такое жилое помещение?

      Ответ:

   Неважно, какое право на земельный участок имеется у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.

   В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).

  Необходимость  изъятия земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд базируется на неких веских  основаниях. Такие основания в  самом общем виде предусмотрены  в ЗК РФ. В соответствии со  ст. 49 данного Кодекса изъятие,  в том числе путем выкупа, земельных  участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется  в исключительных случаях, связанных  с:

1) выполнением  международных обязательств Российской  Федерации;

2) размещением  следующих объектов государственного  или муниципального значения  при отсутствии других вариантов  возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических  систем и объекты энергетических  систем регионального значения; объекты использования атомной  энергии; объекты обороны и  безопасности; объекты федерального  транспорта, путей сообщения, информатики  и связи, а также объекты  транспорта, путей сообщения, информатики  и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую  деятельность; объекты, обеспечивающие  статус и защиту Государственной  границы Российской Федерации;  линейные объекты федерального  и регионального значения, обеспечивающие  деятельность субъектов естественных  монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными  обстоятельствами в установленных  федеральными законами случаях,  а применительно к изъятию,  в том числе путем выкупа, земельных  участков из земель, находящихся  в собственности субъектов Федерации  или муниципальной собственности,  в случаях, установленных законами  субъектов Федерации .

В настоящее  время в новом жилищном законодательстве подобные ситуации регулируются нормами  ст. 1, 3, 32 ЖК РФ. Одним из основных принципов, на котором строится жилищное законодательство, является принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного  лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в  том числе распоряжаются ими. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве  пользования жилищем иначе как  по основаниям и в порядке, предусмотренных  ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Рассматривая  принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного  лишения, необходимо отметить, что, помимо ЖК РФ, условия и порядок изъятия  имущества для государственных  нужд в первую очередь определяются Конституцией РФ, а также Гражданским  кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто  не может быть лишен своего имущества  иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения. Как видим, в Конституции РФ речь идет о допущении  правомерного принудительного отчуждения любого имущества в установленных  законом исключительных случаях  при соблюдении соответствующей  процедуры. Однако основная идея неизменна - собственность неприкосновенна. Неприкосновенность собственности, как одно из основных начал гражданского законодательства, является тем инструментом, который  правовыми средствами закрепляет и  оформляет исключительность права  собственности, обеспечивая собственникам  как абсолютному большинству  участников имущественного оборота  реальную возможность использования  своего имущества в этом обороте, удовлетворения с его помощью  своих материальных и духовных потребностей .

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества  не допускается, кроме случаев, когда  по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 239 ГК РФ предусматривается, что в случаях, когда изъятие  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности  на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем требование об изъятии недвижимого  имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или  орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка  в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права  собственности на данное недвижимое имущество.

  В  соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ  жилым помещением признается  изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом  и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает  установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям  законодательства). К жилым помещениям  относятся: жилой дом, часть  жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

 В  свою очередь, положения о выкупе  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд содержатся  в гл. 17 ГК РФ, гл. VII, IX ЗК РФ. Следует  согласиться с мнением С.В.  Орлова и М.А. Кисляковой, полагающих, что, несмотря на то что исчерпывающий  перечень случаев принудительного  изъятия имущества у собственника  содержится в ст. 235 ГК РФ, выкуп  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд не  вошел в него. В данном случае  речь идет лишь о последствиях, то есть изъятии недвижимости, находящейся на таком участке.  Это обстоятельство создает препятствия  правоприменителю в реализации  принципа единства судьбы земельных  участков и прочно связанных  с ними объектов (где земельный  участок является главной вещью,  а иная недвижимость - принадлежностью), закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК  РФ и отчасти в ст. 130 ГК РФ.

  В  статье 32 ЖК РФ закрепляются основания  и порядок изъятия у собственника  его жилого помещения при изъятии  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд, а также  определяются положенные в таких  случаях ему гарантии обеспечения  его жилищных прав.

Таким образом, новый ЖК РФ предусматривает, что: а) жилое помещение может  быть изъято на основании закона при  наличии соответствующей необходимости; б) изымаемое жилое помещение  должно принадлежать участнику жилищных отношений на праве собственности (в отличие от ранее действовавших  положений закон не называет исключительно  граждан в качестве собственников  жилых помещений, а значит, видимо, законодатель имеет в виду под  собственником жилого помещения  всех возможных участников жилищных отношений, перечисленных в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ); в) в законодательстве предусматриваются  гарантии обеспечения жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения.

Анализ  норм ЖК РФ и других нормативных  актов позволяет констатировать, что законодатель определил несколько  разные правила по отношению к  изъятию жилых помещений, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в том  числе многоквартирного дома (ч. 10 ст. 32), а также к жилым помещениям, не являющимся таковыми (ч. 1 - 9 ст. 32). Что  касается последних, то их изъятие допускается  лишь в случае изъятия земельного участка, на котором они располагаются, для государственных или муниципальных  нужд. Другими словами, непосредственно  факт изъятия земельного участка  для указанных нужд является причиной наступления для собственника жилого помещения последствий, выражающихся в прекращении права собственности  на этот объект.

  В  связи с этим возникает ряд  вопросов, связанных с принудительным  отчуждением земельного участка:  а) что понимается под государственными  и муниципальными нуждами, где  определяется их перечень; б) из  состава какой категории земель  земельного фонда РФ возможно  изъять земельный участок; в)  на каком праве может принадлежать  соответствующий земельный участок  собственнику жилого помещения;  г) имеется ли в законодательстве  среди оснований прекращения  вещных и обязательственных земельных  прав указание на государственные  или муниципальные нужды; д) какие гарантии предусматривает действующее законодательство землеобладателю - собственнику жилого помещения в подобных ситуациях.

Что касается определения категории земли, из состава которой возможно произвести изъятие земельного участка, то, по моему мнению, изъятию подлежат земельные  участки, находящиеся только в составе  земель поселений, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ именно эта категория  земель используется и предназначена  для застройки и развития городских  и сельских поселений. В поселениях жилые помещения, как правило, размещаются  в специальных территориальных  зонах - жилых. Именно жилые зоны, предназначенные  для застройки жилыми зданиями, объектами  индивидуальной жилой застройки, мало-, средне- и многоэтажной смешанной  жилой застройки (п. 1, 5 ст. 85 ЗК РФ, ч. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса  РФ), среди других территориальных  зон в структуре земель поселений  являются приоритетными. Однако, если существует публичная необходимость  в изъятии земельных участков в границах населенного пункта, этот приоритет не имеет определяющего  значения, в силу чего закон не содержит положений, запрещающих совершать  подобные действия ни в жилых, ни в  иных территориальных зонах земель поселений. Наоборот, в законе четко  прописывается: в целях застройки  в соответствии с генеральными планами  городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки  земельные участки в городских  и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных  нужд (п. 3 ст. 83 ЗК РФ).