Контрольная работа по "Жилищное право"

Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.1

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялись термины "дом", "квартира". Под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома или его части, квартиры или ее части Целесообразно ввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета) всех видов жилищных правоотношений - жилое помещение. Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, и часть комнаты.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.1

В Гражданском кодексе содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г.  в ред. от 23.05.2016г. № 14-ФЗ (далее ГК РФ)1 можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.

 

 

 

 

2. Виды кооперативов  жилищной сфере, их характеристика

 

Жилищная кооперация - добровольное объединение граждан для совместного участия собственными средствами в строительстве жилья.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

– жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

– жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами. Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:

1) оба вида кооперативов являются  потребительскими;

2) как жилищные кооперативы, так  и жилищные накопительные кооперативы  создаются в виде добровольных  объединений граждан на основе  членства;

3) цель деятельности обоих видов  кооперативов - удовлетворение потребности  в жилье их членов, а также  управление жилыми помещениями  в кооперативном доме;

4) члены жилищных и жилищных  накопительных кооперативов вносят  дополнительные взносы при необходимости  покрытия убытков кооперативов;

5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная  комиссия (ревизор) кооператива) выполняют  сходно-подобные функции;

6) имущество кооперативов образуется  за счет паевых и иных взносов  членов кооперативов, доходов полученных  кооперативами от осуществляемой  ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы  и соответствует этим целям;

7) государственная регистрация, как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;

8) те и другие кооперативы  являются юридическими лицами, имеют  в собственности обособленное  имущество, учитываемое на их  самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;

9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия: 1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);

2) число членов жилищного кооператива  не может быть менее пяти, а  накопительного - менее пятидесяти;

3) количество членов жилищного  кооператива не должно превышать  количество жилых помещений в  строящемся или приобретаемом  кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного  кооператива не может быть  более пяти тысяч человек и  т.п.

Все иные экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и отношения по привлечению и использованию денежных средств граждан отличаются существенным своеобразием, что и позволило этим отношениям отпочковаться в относительно самостоятельную группу общественных отношений. Это дало возможность законодателю принять специальный федеральный закон, регулирующий указанные отношения.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об учреждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив.

Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать и другие не противоречащие ЖК РФ, а также другим федеральным законам положения.

Целью кооперативов, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

1) удовлетворение потребности граждан  в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);

2) управление жилыми и нежилыми  помещениями в кооперативном  доме.

То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей. Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

1) члены жилищного кооператива  своими средствами участвуют  в приобретении, реконструкции и  последующем содержании многоквартирного  дома;

2) члены жилищно-строительного  кооператива своими средствами  участвуют в строительстве, реконструкции  и последующем содержании многоквартирного  дома. Таким образом, правовую основу  возникновения имущества у жилищного  или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания  одной из указанных форм) составляет  одно из следующих действий:

1) приобретение многоквартирного  дома;

2) строительство многоквартирного  дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

 

 

 

3. Задача 1

 

Жильцы дома № 33 в Квартальном проезде, являющиеся собственниками квартир в результате приватизации, на общем собрании решили заключить с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

С кем будет заключаться данный договор?

На какой срок можно заключить такой договор?

Какие обязательные условия должен содержать такой договор?

В соответствии с частью 1  ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с частью 2 ст.162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, на срок не более чем три месяца.

В соответствии с частью 3  ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного  дома, в отношении которого будет  осуществляться управление, и адрес  такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг  по управлению многоквартирным  домом, услуг и работ по содержанию  и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме, порядок  изменения такого перечня, а также  перечень коммунальных услуг, которые  предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены  договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные  услуги, а также порядок внесения  такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Это подтверждает Письмо Министерства Строительства и Жилищно-Коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.04.2016 г.  № 10686-АТ/04  «…В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня…»1

Таким образом, на основании выше изложенного можно пояснить следующее, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, управления многоквартирным домом заключается: на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет, договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества, перечень работ и услуг, размера платы, порядок осуществления контроля.

4. Задача 2

 

Администрация управляющей компании предупредила Новикова о выселении из занимаемого служебного жилья, поскольку ее должность лифтера сокращают. Новикова сказала, что выселяться ей с ребенком некуда и просила предоставить другую работу.

Имеется ли правовая позиция у этого дела? Изменится ли ситуация в случае отказа Новиковой от работы дворником взамен прежней?