Контрольная работа по "Праву"

1. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК России. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

       Отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Государственная регистрация проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих установленным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация ограничений (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация ограничений (обременения) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. 

 

       Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

       Право собственности состоит из трех прав: 
- владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; 
- пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; 
- распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

       Субъектами  права собственности могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).

  А) Виды операций (сделок) с недвижимостью

       Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

       Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий: 
- законность содержания; 
- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; 
- соответствие воли и волеизъявления участников сделки; 
- соблюдение формы сделки.

       Единственным  доказательством существования  зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Купля-продажа

       При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта  недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а  покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта  недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации.

       Мена

       В этой сделке каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

       Дарение

       В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: 
- объект недвижимости в собственность; 
- имущественное право к себе или третьему лицу

       либо  освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

 

       Рента

       В этом виде сделки получатель ренты  – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму  либо предоставлять средства на его  содержание в иной форме.

       Рента имеет несколько подвидов: 
- постоянная – выплачивается бессрочно; 
- пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; 
- пожизненное содержание с иждивением.

       Аренда

       При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта  недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и  его регистрация обязательны. 

 

Б) Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

       В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

       Государственная регистрация  недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

       Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ.

       Факт  государственной регистрации возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

 

       2. Физический, функциональный, внешний износы. Определение накопленного износа.

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

       В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:  
- физический: устранимый, неустранимый 
- функциональный: устранимый, неустранимый 
- внешний: как правило неустранимый.

       А) Физический износ - отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. 
 

       Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

       -     экспертный;

       -      нормативный (или бухгалтерский);

       -      стоимостной;

       -      метод расчета срока жизни здания.

       Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

       Нормативный метод  расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.

       Стоимостной метод  заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. 

       Б) К функциональному износу  относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

       Величина  устранимого износа определяется как  разница между потенциальной  стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

       Причины функционального износа:

       -     недостатки, требующие добавления элементов;

       -     недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

       -      сверхулучшения.

       Недостатки, требующие добавления элементов, –  элементы здания и оборудования, которых  нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.