Классификация объектов оценочной деятельности

4) устойчивость земли. Землю нельзя потерять, разрушить, украсть, обычным способом; она сохраняется при чрезвычайных ситуациях (например, при пожаре);

5) местоположение конкретного земельного участка неизменно;

6) важнейшим  свойством земли является плодородие. Плодородием называется способность почвы обеспечивать растения земными факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие земельных участков различается. Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое, потенциальное, действительное.

Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным целевым назначением  и правовым режимом использования:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Использование земли в России является платным. Основными формами платы за землю являются:

• нормативная цена земли;
• арендная плата;
• земельный налог.

Собственники  земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции  для государственных нужд.

В каждой области создан специальный фонд перераспределения земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после  бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для  последующего распределения и наделения  земельными участками. При наличии  нескольких претендентов на один участок  его продажа из фонда перераспределения  осуществляется по конкурсу или через  аукцион.

Граждане  и юридические лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить участок в  уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.

Работники сельского хозяйства и члены  их семей могут создать собственное  фермерское хозяйство, получить земельную  долю и имущественный пай в  натуре и выйти из коллективного  предприятия. Все споры, связанные  с землей, решаются через суд.

Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий  стоимость земли определенного  качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения  экономического регулирования земельных  отношений при передаче земли  в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского  кредита под залог земли.

Нормативная цена земли дифференцирована по видам  угодий (городские земли; земли сельскохозяйственного  назначения; земли лесного фонда  и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная  цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).

Нормативная цена земли служит основой для  установления арендной платы и определения  стартовых цен продажи земельных  участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или  минимально возможной стоимостью земли.

Земельный налог. Плательщиками земельного налога являются юридические лица и граждане, которым земля передана или она приобретена в собственность, владение, пользование или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей в расчете на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).

Арендная  плата. Это плата за аренду земли. Она может быть установлена в денежной или в натуральной форме.

Залог земли. Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотекой  называется залог любого объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.

Залог земли является наилучшим способом обеспечения при выдаче кредита, т.к.:

а) земля  обладает значительной ценой, причем с  течением времени цена, только растет;

б) земля  характеризуется физической устойчивостью;

в) заложенная земля обычно и является источником погашения долгового обязательства, поэтому залог стимулирует эффективное  и активное использование земли.

Потребность в залоговых операциях с землей в условиях современной России достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий находится в трудном экономическом положении, что не позволяет считать их кредитоспособными. Залог земли может служить дополнительным гарантом возвратности банковских кредитов, что снизит риск банков при их выдаче.

2.3. Машины и оборудование  как объекты оценочной  деятельности

В условиях рыночной экономики довольно часто  возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения  предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств  связи, производственного инвентаря  и т. д.

Оценка  машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге, оформить залог под  кредит имущества, обосновать размер страховых  взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости машин  и оборудования может быть нужна  при оценке стоимости предприятия  в целом.

Машины  и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Учет основных средств и отчетность об их наличии  и движении ведется в соответствии с типовой классификацией, установленной  Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации основные средства (фонды) подразделяются на несколько  групп, среди которых выделяется группа «машины и оборудование».

Термин  «машины и оборудование», употребляемый  в практике оценки, имеет более  широкий смысл, чем это принято  в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые  передаточные устройства.

В отличие  от объектов недвижимости (зданий и  сооружений) машины и оборудование не связаны жестко с землей, они  могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и  быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические  комплексы.

Машины  и оборудование отличаются исключительным многообразием, поэтому оценщики, как  правило, специализируются в оценке тех или иных их видов.

Объектами оценки выступают:

1. машинный  или станочный парк предприятия  в целом и его структурных  подразделений (филиалов, отделений,  цехов, участков, хозяйств);

2. технологические  комплексы (поточные и автоматические  линии, роботизированные комплексы,  гибкие модули и т. д.);

3. функционально  самостоятельные машины, агрегаты  и установки.

2.4. Нематериальные активы  и их классификация

Нематериальные  активы - объекты, используемые для  получения дохода в течение длительного  периода (не менее года) либо не имеющие  материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма, которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации.

В качестве источника доходов от использования  нематериальных активов могут быть: увеличение объемов реализации продукции; повышение цены и качества продукции; экономия затрат при производстве продукции; выручка от реализации самих нематериальных активов на материальных носителях.

В составе  нематериальных активов различают:

• интеллектуальную собственность;
• имущественные права;
• отложенные (отсроченные) расходы;
• гуд-вилл.

Интеллектуальная  собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).

К интеллектуальной собственности относят:

• изобретения;
• полезные модели;
• промышленные образцы;
• товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;
• меры по пресечению недобросовестной конкуренции

Все вышеперечисленное  относится к правам на объекты промышленной собственности.

Изобретение - всякий достигнутый человеком творческий результат, суть которого состоит в  нахождении конкретных технических  средств решения задачи, возникшей  в сфере практической деятельности.

Полезная  модель - конструктивное выполнение средств  производства и предметов потребления, а также их составных частей. Обязательный признак полезной модели по российскому  законодательству - решение задачи заключается в пространственном расположении объектов.

Промышленный  образец - художественно-конструктивное решение изделия, определяющее его  внешний вид.

Товарные  знаки, знаки обслуживания, фирменные  наименования, наименования мест происхождения  товаров - обозначения или названия, служащие для отличия товаров  или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

Право на пресечение недобросовестной конкуренции  включено в промышленную собственность  в связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушением права на объекты промышленной собственности.

К интеллектуальной собственности относятся также:

1) секреты производства ("ноу-хау");

2) права на объекты авторского права и смежных прав: на все виды научных, литературных, художественных произведений, программные продукты для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем.

• Законодательство о правах на объекты интеллектуальной собственности: Патентный закон РФ 1992г.: Закон РФ "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" 1992г.;
• Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" 1992г.;
• Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" 1993г.;
• Закон "О селекционных достижениях" 1993г.;
• Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" 1995г.;
• Гражданский Кодекс РФ;
• Закон «Об акционерных обществах».

 Имущественные  права включают права пользования  землей, водными и другими природными  ресурсами, недрами, имуществом  и т.д. Подтверждением таких  прав служит лицензия.