В США лицо, заложившее недвижимость, может свободно передавать ее. Правила ипотеки, запрещающие передачу предмета залога, неэффективны, так как они неоправданно ограничивают отчуждение. Решения судов США (а также Великобритании) обычно отражают четкую политику государства в пользу свободного отчуждения земли. Ограничения отчуждения, которые встречаются в договорах о передаче имущества, практически всегда признаются судами недействительными. В то же время в ипотечном соглашении может быть записано условие, требующее от должника ускорить выплату долга, если залогодатель намерен передать заложенный земельный участок третьему лицу без согласия залогодержателя. Такое условие в договоре ипотечного кредитования, разрешающее кредитору требовать полного погашения остатка задолженности в случае продажи заемщиком заложенной собственности, называется due-on-sale clause. Обычно стороны соглашаются на том, что залогодатель выплатит долг и передаст третьему лицу недвижимость, свободную от ипотечного долга.⁸

     Согласно  действующему российскому законодательству имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

     Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

     В США, ФРГ и многих других странах  разрешается отчуждение заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя. В этом есть большой практический смысл. Если организация приобрела в кредит земельный участок и заложила его, но затем не способна выплатить кредит, то эта организация попросту продает земельный участок по рыночной цене за вычетом размера задолженности перед банком. Покупатель приобретает заложенный земельный участок по этой низкой цене, при этом он должен еще выплатить банку остаток кредита. Таким образом, собственники заложенных земельных участков могут свободно оперировать своими активами и действовать так, как им диктует производственная и финансовая ситуация.⁹

     Вместе  с тем рынок сельскохозяйственных земель в России неразвит, процедура земельного оборота сложна. В этих условиях для банка имеет большое значение личность должника. Банк заинтересован прежде всего не в возврате кредита путем обращения взыскания на земельный участок, а в возврате кредита бесконфликтным путем получения платежей согласно установленному в договоре графику. В этой связи представляется все же верным сохранить существующую практику, когда отчуждение заложенного земельного участка допускается только с согласия залогодержателя.

2.4. Особенности заключения договора об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения

 

     Особенности оборота сельскохозяйственных угодий урегулированы главой 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно:

     - собственно особенности оборота  сельскохозяйственных угодий: особенности заключения договоров купли-продажи (ст. 8, п. 2 ст. 14), особенности заключения договоров аренды (ст. 9, 10, п. 2 ст. 14),

     - особенности приватизации сельскохозяйственных  угодий (ст. 10) и

     - особенности принудительного прекращения  прав на земельные участки, которые не могут принадлежать определенным лицам (ст. 11).

     Как показывает анализ этих норм, действующее законодательство не устанавливает упрощенного порядка распоряжения земельными участками, принадлежащими большим группам сособственников. Как при заключении договора купли-продажи, так и при заключении договора аренды требуется получение подписей всех сособственников земли либо их представителей. Возможность проведения общего собрания сособственников земельного участка для выработки условий передачи земельного участка в аренду (п. 1.2 ст. 14) не изменяет существующей процедуры. Это полностью соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.

     Передача в залог земельного участка должна осуществляться исходя из тех же принципов, что и купля-продажа, т.е. с согласия всех сособственников или их представителей (в противном случае будет создан механизм, позволяющий распорядиться землей вопреки воле сособственника).

     Согласно  ныне действующему законодательству земельные  участки могут быть обременены ипотекой только правообладателем (право собственности обременяется собственником; право аренды обременяется арендатором; земельные участки, находящиеся в общей собственности, закладываются по согласию всех сособственников) - ст. 6, 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».¹⁰

     Поскольку именно так эти вопросы регулируются в настоящее время, оснований  для изменения законодательства в этом отношении не имеется.

     Исходя  из наличия детальной правовой регламентации  залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.

     Анализ  ранее внесенных в Государственную  Думу проектов федеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.

     Дублирование  в разных федеральных законах  одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато  неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.¹¹

     Вторым  моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.

     Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.

     Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.

     Таким образом, когда мы говорим об ипотечном  кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:

     - вопросы ипотеки регулируются  гражданским законодательством  об обеспечении обязательств (прежде всего Глава 23 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

     - деятельность банков и иных  кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;

     - кредитный договор - гражданским  законодательством о займе и  кредите (Глава 42 ГК РФ);

     страхование заложенного имущества законодательством о страховании:

     вопросы субсидирования процентной ставки по кредитам для сельских товаропроизводителей должны регулироваться разрабатываемым  в настоящее время законом «О развитии сельского хозяйства» и т.д.

     Исходя  из вышеизложенного мы считаем целесообразным устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.

 

 

Заключение

 

     Одной из возможных в гражданском обороте  сделок, объектом которых выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, является залог. Комментируемая статья содержит бланкетную норму и отсылает к правилам, установленным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 87-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были сняты установленные ранее ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, арендатору земельного участка разрешено отдавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Изменился и сам предмет ипотеки. Теперь предметом ипотеки могут быть любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Отменена норма о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке.

     Не  менее важной новеллой стало положение  о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других, прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Разрешив ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вместе с тем ввел определенные механизмы их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной сельскохозяйственной продукции.

     На  земли сельскохозяйственного назначения распространяются нормы о порядке  предоставления судом отсрочки при  обращении взыскания на заложенное имущество.

     Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

     Основная  особенность земельно-ипотечных  отношений в аграрном секторе состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.

     Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения обязательств, возникающих непосредственно с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности, а также обязательств, возникших в результате приобретения земельного участка. 

 

Список  литературы

 

Нормативно-правовые акты 
 

      

1. Конституция Российской Федерации. (12 декабря 1993). М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 14, 22, 23 июля, 25, 30 декабря 2008 г., 14 марта, 17, 24 июля 2009 г.).
4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г., 5 февраля 2007 г., 13 мая, 3, 30 декабря 2008 г., 8 мая 2009 г.).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г.).