Договор социального найма жилого помещения

    Согласно  ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального  найма выступают собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления,  либо управомоченное им лицо - наймодатель и граждане  - наниматели.  Их перечень  установлен жилищным законодательством

      При заключении договора коммерческого найма его стороны,  то  есть  собственник жилого помещения - это наймодатель,  и физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование, являющееся нанимателем, по их взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

    Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого  найма жилого помещения заключается  на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    Согласно  ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.  Это  может  быть: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством - ст. 673 ГК РФ. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение,  такое как: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

    Согласно  ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и включает в себя: плату за пользование жилым помещением - плата за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую   плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги.

    Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается  по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором - ст. 682 ГК РФ.

    Согласно  ст. 83 ЖК РФ договор социального найма  жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение допускается по инициативе каждой из сторон,  так наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, но уже в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев,  вследствие  разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;  систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Кроме того, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

    Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой: «наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях,  если:  невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает»¹.

    По  решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для  устранения им нарушений, послуживших  основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года; в судебном порядке по инициативе любой стороны,  если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, либо  в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством; если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

      Следует  отметить, что  в  соответствии со ст. 69 ЖК РФ  члены семьи нанимателя,  а к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя  жилого помещения по договору социального найма, имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

    По  договору же коммерческого найма  за состояние нанимаемого жилья  и исполнение предусмотренных договором  обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более  того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

    Обязательными условиями договоров коммерческого  и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

    - описание объекта, согласно ст. 673 ГК РФ, или предмета договора - ст. 62 ЖК РФ, а именно изолированного жилого помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

    - указание на стороны договора, при этом нанимателями по указанным  договорам могут быть только  физические лица;

    - возможность вселения в занимаемое  жилье других граждан в качестве  проживающих совместно с нанимателем. 

    Согласно  ст. 70 ЖК РФ «наниматель по договору социального найма с согласия,  данного в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.»¹ Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

    - наличие прав и обязанностей  сторон по договору. При этом  нужно учесть, что типовой договор  социального найма, в котором  должны быть конкретизированы  условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, который был согласован ими. 
 

2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 

    Согласно  ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

    ЖК  РФ регламентирует порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или субъекта РФ по договорам социального найма.

    В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма можно предоставлять  только те жилые помещения, которые  входят:

    1) в государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), - ст. 19 ЖК РФ;

    2) в муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям, - ст. 19 ЖК РФ.

    Согласно  ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются  по указанным договорам малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

    Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. То есть перечень и основания признания иных категорий граждан нуждающимися в жилых помещениях должен быть определен федеральным законом или законом субъекта РФ.

    Этим  лицам могут быть предоставлены  по договорам социального найма  жилые помещения муниципального жилищного фонда при условии, что органы местного самоуправления наделены в установленном законодательством порядке соответствующими государственными полномочиями.

    По  договорам социального найма  не предоставляются жилые помещения  некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным  договором Российской Федерации  не предусмотрено иное.

    Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок обеспечения граждан жильем в порядке очередности. Критерием для этого служит время принятия граждан на учет. В ст. 57 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди для  лиц, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

    В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния  либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику, либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) о необходимости немедленного отселения граждан;

    В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке  детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм;

    Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических  заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно и члены семей которых не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.