Договор купли-продажи недвижимости

По мнению Ю.К. Толстого, всего признаков жилого помещения семь: это объект жилищных прав; изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан; к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната; жилые помещения предназначены для проживания граждан; право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации; осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; может осуществляться страхование жилых помещений. При этом выделяются как основные, так и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, не следует отражать в определении жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые помещения являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный. Сущностными же признаками, которые обязательно должны быть отражены в определении жилищного фонда, являются такие, как предназначенность и пригодность для постоянного проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств жилое помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения). Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, Ю.К. Толстой не считает необходимым отражать его в определении жилищного фонда, видимо, также полагая, что это разумеется само собой.

А.А. Иванов отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении жилого помещения: "...откуда возьмутся "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений) объектов недвижимости". Безусловно, движимых помещений, которые бы имели статус жилых, не бывает. Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Как отмечает Б.М. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т.п. Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т.п.

И.А. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно:

1) его недвижимый характер,

2) изолированность,

3) пригодность для постоянного  проживания граждан, является явно  неудачным. По его мнению, более  удачным было бы использование  такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина "помещение", поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Ну и безусловно необходим еще один признак, характеризующий жилое помещение, а именно то, что оно должно иметь вход. При этом термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный или иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству. Безусловно, трудно оспаривать то обстоятельство, что в жилом помещении, в котором отсутствует потолок, проживать невозможно ни постоянно, ни временно. Но в этом случае данный объект не может быть признан пригодным для проживания.

Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.

К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении

Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.

Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, т.е. предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью.

Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

1. Жилое помещение - это  предмет материального мира, который  предназначен для удовлетворения  определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.

2. Жилое помещение является  прочно связанным с землей, таким  образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.

3. Жилое помещение является  индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено  на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

4. Для жилых помещений  законодателем установлен специальный  правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

3.2. Условия заключения

Общий порядок заключения договоров. Для того чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая —приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая —акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение,—акцептантом. Договор считается заключенным, когда оферент получит акцепт от акцептанта.

Вместе с тем далеко не всякое предложение заключить договор приобретает силу оферты. Предложение, признаваемое офертой, в соответствии со ст. 435ГК:

а) должно быть достаточно определенным и выражать явное намерение лица заключить договор;

б) должно содержать все существенные условия договора; в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.

Первое требование обусловлено тем, что без намерения лица заключить договор последний не может быть заключен, даже если это лицо сообщило контрагенту все существенные условия договора. Второе требование вытекает из п. 1ст. 432ГК, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в предложении заключить договор отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он не может быть заключен, даже если вторая сторона и согласится с таким предложением. Наконец, третье требование обусловлено тем, что в момент заключения договора должно сниматься предложение его заключить. В противном случае в отношении одного и того же предмета может быть заключено несколько договоров, из которых реально можно исполнить только один.

При отсутствии любого из указанных выше признаков предложение может рассматриваться только как вызов на оферту (приглашение делать оферту). От вызова на оферту необходимо отличать публичную оферту. Под публичной офертой понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п. 2ст. 437ГК). В этом случае предложение заключить договор обращено к любому и каждому. Поэтому первый, кто отзовется на публичную оферту, акцептует ее и тем самым снимает предложение.

Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1ст. 438ГК). Если же принципиальное согласие на предложение заключить договор сопровождается какими-либо дополнениями или изменениями условий, содержащихся в оферте, то такое согласие не имеет силы акцепта.

Юридическое действие оферты также зависит от того, сделана она с указанием срока для ответа или без указания срока для ответа. Если оферта сделана с указанием срока для ответа, то договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст. 440ГК). Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте. Если такого акцепта не последовало, то оферент никак не связан сделанным им предложением. Когда же оферта сделана в письменной форме без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, —в течение нормально необходимого для этого времени (ст. 441 ГК). Нормально необходимым считается время, достаточное для пробега данного вида корреспонденции в оба конца, ознакомления с содержанием сделанного предложения и составления ответа на него. В случае прибытия ответа в течение этого периода времени договор считается заключенным.

Если акцепт получен с опозданием, то судьба договора зависит от оферента, который может оставить без внимания опоздание ответа и согласиться с заключением договора либо отказаться от заключения договора в виду задержки с ответом на его предложение. Если оферент, получивший акцепт с опозданием, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

Если адресат вообще никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается, по общему правилу, как отказ от заключения договора. И только в случаях, прямо предусмотренных законом, обычаями делового оборота или прежними деловыми отношениями сторон, молчание рассматривается как согласие закончить договор (п. 2ст. 438ГК).

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные.

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными. Круг существенных условий зависит от особенностей конкретного договора. Так, цена земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (п. 1ст. 555ГК), хотя для обычного договора купли-продажи цена продаваемого товара существенным условием не считается (п. 1ст. 485ГК). В решении вопроса о том, относится ли данное условие договора к числу существенных, законодательство устанавливает следующие ориентиры.

Во-первых, существенными являются условия о предмете договора (п. 1ст. 432ГК). Без определения того, что является предметом договора, невозможно заключить ни один договор. Так, нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Невозможно заключить договор поручения, если между сторонами не достигнуто соглашение о том, какие юридические действия поверенный должен совершить от имени доверителя и т.д.

Во-вторых, к числу существенных относятся те условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные. Так, в соответствии с п. 1ст. 339ГК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В-третьих, существенными признаются те условия, которые необходимы для договоров данного вида. Необходимыми, а стало быть и существенными, для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.

Наконец, в-четвертых, существенными считаются и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это означает, что по желанию одной из сторон в договоре существенным становится и такое условие, которое не признано таковым законом или иным правовым актом и которое не выражает природу этого договора.

В отличие от существенных, обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашении сторон. Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условиям, содержащимся в нормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. Предполагается, что если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.