Оглавление

ВВЕДЕНИЕ. 3

Налоги на операции с недвижимостью 5

Налогообложение сделок с недвижимостью. 7

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости. 7

При получении Объекта недвижимости в дар. 7

При наследовании Объекта недвижимости. 8

Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества. 10

Налогообложение аренды. 13

Налоговые вычеты ипотеки 14

Пример расчета налогового вычета при ипотеке 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 18

Список использованной литературы: 19

 

ВВЕДЕНИЕ.

    Развитие  рыночных отношений в России привело  к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных  актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и  недвижимым имуществом.

          Перечень объектов недвижимости  приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные  водные объекты и все, что  прочно связано с землей, то  есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное имущество.  Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

    Объектами недвижимости являются:

• незастроенные земельные участки;
• жилые здания;
• многоэтажные жилые здания;
• квартиры в жилом доме;
• нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
• промышленные и производственные здания;
• незавершенное строительство.

    Участники рынка недвижимости:

    - покупатель – продавец.

1. Оценщики (государственные, независимые)
2. Риэлторы (обмен, продажа)
3. Брокеры
4. Юристы
5. Специалисты страхования и регистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовой информации

    Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить  за собственность.

    Цена  – это свершившийся факт.

    Затраты – это мера издержек необходимых  для создания объекта недвижимости.

    Стоимость бывает в пользовании и в обмене:

    В пользовании – это стоимость  недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.

    В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже  объекта недвижимости. Разновидности  стоимости в обмене:

• ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
• залоговая – при предоставлении ипотечного кредита;
• страховая стоимость;
• арендная.

         Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

     Операции  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте.

     Налог на недвижимость - это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

     Сбор - это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

     Налоги  и сборы подразделяются на две  группы:

     - налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

     - налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека и др. В моей работе будут рассмотрены именно эти сделки.

    Налоги  и сборы по иерархическим уровням  управления (ст. 13-15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

• федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;
• региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;
• местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налоги  на операции с недвижимостью

    Налоговые обязательства у физических и  юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

    Если  операции на рынке недвижимости совершают  юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

    Основные  положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 7.5.

    Ставка  налога на прибыль организаций с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:

• 2% в федеральный бюджет;
• 18% в бюджеты субъектов РФ.

    Помимо  налога на доход физических лиц и  налога на прибыль предприятий, совершающих  операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость. 

 

Рис. 7.5. Основные положения налогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью 

    Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

    Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.

    С вопросами налогообложения при наследовании или получении недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

Налогообложение сделок с недвижимостью.

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.

  При нотариальном оформлении купли-продажи  Объекта недвижимости выплачивается  только регистрационный сбор нотариусу  в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогами данная операция не облагается.

При получении Объекта  недвижимости в дар.

  Если  же оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается  и налог. Его ставки:

1. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям - 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

• другим физическим лицам - 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

4. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного - родителям.
• другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

При наследовании Объекта  недвижимости.

  Необходимо  уплачивать налог и при получении  Объекта недвижимости в порядке  наследования. Ставки: