Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ

Иван  Грозный (1530—1584) умножил государственные  доходы лучшим порядком в собирании налогов. Земледельцы при нем были обложены определенным количеством сельскохозяйственных продуктов и деньгами, что записывалось в особые книги. По свидетельству Н. Карамзина, два земледельца, высеивая для себя 6 четвертей ржи, давали ежегодно Великому князю 2 гривны и 4 деньги, 2 четверти ржи, три четверти овса, осьмину пшеницы, ячменя. Некоторые крестьяне представляли в казну пятую или четвертую долю собираемого хлеба, баранов, кур, сыр, яйца, овчины и пр. Одни давали более, другие менее, смотря по изобилию или недостатку в угодьях.       

В царствование Алексея Михайловича  был введен налог на имущество. Он взимался в размере 3 коп. с четверти переходившей по наследству земли со всех без исключения, даже с наследников по прямой линии.     

В 1714 г. Петр I издал указ о порядке наследования движимого и недвижимого имущества. До 1678 г. единицей налогообложения была «соха», устанавливаемая сошным письмом, а с 1678 г. такой единицей стал двор. Немедленно возник и способ уклонения от налогов: дворы родственников, а порой и просто соседей, стали огораживаться единым плетнем.      

В период правления Екатерины II (1729-1796 г.г.) система финансового управления продолжала совершенствоваться. Так, в 1780 году по указу Екатерины II были созданы  специальные государственные органы: экспедиция государственных доходов, экспедиция ревизий, экспедиция взыскания недоимок. Для купечества была введена гильдейская подать - процентный сбор с объявленного капитала, причем размер капитала записывался "по совести каждого". [20, c. 241-247]     

Во  второй половине XIX в. большое значение приобретают прямые налоги. Основным налогом выступала подушная подать, которая с 1863 года стала заменяться налогом с городских строений. Полная отмена подушной подати началась в 1882 году. Вторым по значению налогом выступал оброк - плата казенных крестьян за пользованием землей. В этот же период начинает развиваться система земских (местных) налогов, которые взимались с земли, фабрик, заводов и торговых заведений. В период царствования Николая II большое значение имел налог с недвижимого имущества.     

С 1917 года открыта новая страница в  экономических преобразованиях  России. Существует утверждение, что  после Октябрьской революции "закончилась эпоха совершенствования налогообложения" (Юткина Т.Ф., Налоговедение: от реформы  к реформе. - М., 1999, стр. 49). По меньшей мере, такое утверждение некорректно по той простой причине, что 30.11.1920 года выходит проект постановления СНК о прямых налогах. В этом же году издается работа В. И. Ленина "О замене продразверстки продналогом". Ошибочным этот тезис является еще и потому, что молодая Советская республика постоянно изменяла систему налогообложения. Так, в 1922 г. вводится подоходно - поимущественный налог (на зажиточных людей), налог с грузов, перевозимых ж/д и водным транспортом, налог со строений, рента с городских земель и т. д.; в 1923 г. введен подоходный налог со ставкой 10 %, а затем 20 % от прибыли предприятий; в 1930 г. выходит в свет постановление ЦИК и СНК от 2 .09.1930 г. "О налоговой реформе"; в 1931 г. принимается еще ряд постановлений, корректирующих ход налоговой реформы. В 60 - е годы были призывы вообще отказаться от налогов и ввести систему платежей из прибыли, плату на фонд и нормируемые оборотные средства. Реформа экономики, в том числе и налоговой системы в 1965 г., руководимая А. Н. Косыгиным, не пошла на отмену налогов. В 1970 - е годы налоговая система сформировалась такой, какой мы имели ее к 1991 году - к моменту развала СССР. [8, c. 36-38] 

 

1.3. Система налогов и  сборов в сфере недвижимости 

 

 

 

С введением в действие второй части Налогового кодекса  в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка  налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с физических лиц. 

При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

• соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;
• физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ. [18, c. 27-30]

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис. 1.2.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

• земельный налог;
• лесной налог;
• налог на пользование недрами;
• налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
• налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

 

 

Рис. 1.2.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления [27, c. 44-49]

Любой вид налога считается  установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики  и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения;

-  налоговая база;

-  налоговый период;

-  налоговая ставка;

-  порядок исчисления налога;

-  порядок и сроки уплаты налога;

-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики  и элементы обложения применительно к конкретным сборам. [7, c.102] 

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

 

ГЛАВА 2. ОПЫТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ

2.1. Анализ современного налогообложения  недвижимости в РФ 

 

 

 

Анализ истории развития налогообложения недвижимости в  России свидетельствует о том, что государство не стремилось выработать определенную методологическую базу, на основе которой, возможно было бы построить концепцию налогообложения недвижимости. Поэтому, представляется целесообразным рассмотреть практику установления и взимания действующих имущественных налогов и определить основные направления современной концепции имущественных налогов исходя из правовых принципов их введения и выполняемых функций, т.е. исходя из реализации функциональных особенностей налогообложения недвижимости как элементов механизма согласования интересов государства и налогоплательщика.

В целом практика имущественного налогообложения в РФ направлена на обложение недвижимого имущества, которое имеет разное значение исходя из направлений его использования. К недвижимости, ориентированной на извлечение дохода, относятся здания специального назначения (кинотеатры, спортивные комплексы и т.п.), земельные участки. Напротив, недвижимость, представленная в виде отдельной квартиры, дачи, дома, как правило, строится не для извлечения дохода. В этом случае решающими являются субъективные критерии самореализации, хотя и эта недвижимость может использоваться собственником для извлечения дохода, тем более при большом ее количестве. Поэтому на современном этапе вне зависимости от направления использования недвижимости прослеживается тенденция увеличения внимания к недвижимости как объекту налогообложения с учетом ее особенностей, реализующихся через интересы государства и налогоплательщиков. [18, c. 3-16]

На настоящий момент объекты недвижимости в РФ подлежат обложению тремя разными налогами - налогом на имущество организаций, земельным налогом и налогом на имущество физических лиц. Многие неотложные и перспективные меры по совершенствованию системы имущественных налогов выявляются при анализе современной практики и тенденций ее развития.

При построении налоговой  системы РФ в начале 90-х годов  предусматривалось, что имущественные  налоги должны были относиться к ведению  региональных и местных органов  власти и, соответственно, быть основными источниками формирования доходной базы региональных и местных бюджетов. Данный подход обуславливался тем, что указанные органы власти могли реально обеспечивать эффективный контроль за накопленным имуществом, полнотой учета и сбора имущественных налогов, оценивать необходимость предоставления налоговых льгот. Рассмотрим более подробно организационные аспекты установления налогов, объектом которых выступает недвижимость, а также формирование и реализацию на практике порядка их исчисления с учетом принципов и функций. [7, c. 33-38]

Земельный налог был  установлен Законом РФ от 13 декабря 1991 «О плате за землю» и ввел принцип  платности использования земли. Этот налог принадлежит к числу  местных, но устанавливается федеральным  законом и взимается на всей территории страны. Как и все поимущественные налоги, он не зависит от результатов хозяйственной деятельности, но выделение разных категорий земель, устанавливает такую зависимость. Выполнение им фискальной функции несколько «отходило» на второй план из-за целевой направленности использования средств от его сбора. Однако их крайне мало доходило до конечного назначения, в связи с чем, не выполнялся принцип контролируемости налога. [19, c. 188]

Налоговое законодательство России претерпевает существенное качественное обновление. Можно утверждать, что с принятием всех глав 2-ой части Налогового Кодекса начнется второй, более зрелый период становления современной налоговой системы. Как известно, подобные систематизирующие акты принимаются с целью упорядочения и совершенствования законодательства и регулируют наиболее важные и принципиальные общественные отношения. Не исключением являются и отношения в области налогообложения недвижимости, в которой и на настоящий момент существует ряд объективных предпосылок для выработки рекомендаций по совершенствованию системы налогообложения недвижимости с учетом как интересов государства, так и налогоплательщиков.

Необходимо отметить, что разработка предложений по совершенствованию  системы налогообложения недвижимости, т.е. по изменению методов регулирования налогов, объектом которых выступает недвижимость, связана с двумя последовательными направлениями преобразований: во-первых, реформирование действующей системы налогообложения объектов недвижимости; во-вторых, введение единого налога на недвижимость. [16, c. 15-17]

Налог на недвижимость несет  в себе идею унификации налогообложения  имущества различных категорий  налогоплательщиков (юридических и  физических лиц) исходя из опыта развитых стран. Идея, безусловно, верная, но возможность ее использования зависит от социально-экономического развития государства.

Унифицированный режим  налогообложения недвижимости может  вводиться в странах с относительно высоким уровнем денежных доходов  и накопления граждан. Экономические  же реалии России (сравнительно низкий уровень доходов населения, отсутствие значительной общественной прослойки со средними доходами, низкий уровень сбережений населения по сравнению с передовыми странами) свидетельствуют, на наш взгляд, о преждевременности отказа от механизма раздельного имущественного налогообложения юридических и физических лиц.

Целью совершенствования  действующей системы, включающей налог  на имущество организаций, налог  на имущество физических лиц, земельный  налог, является обеспечение максимального соответствия механизма налогообложения недвижимости объективно изменяющимся экономическим, политическим, социальным и другим условиям с учетом реализации соответствующих принципов и функций в механизмах их исчисления и уплаты, согласования интересов государства и налогоплательщиков, а также обеспечения перехода к единому налогу на недвижимость при соблюдении организационно-экономических условий реализации модели нового налога. [26, c. 349]