Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры

4. Факторы, влияющие на  цену и скорость продажи квартир: 

- количество аналогичных  предложений, их соотношение со  спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части  города;

- объективные недостатки  объекта (крайние этажи, окна  во двор, плохая планировка, износ  и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка  в районе;

- транспортное сообщение  и развитость инфраструктуры  района;

- социальная однородность  дома;

- характер сделки («прямая»  или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота»  объекта. 

 Известно, что главным  критерием любой сделки является  выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

 С оценкой объектов  недвижимости мы сталкиваемся  при операциях купли-продажи,  сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании,  налогообложении, разрешении имущественных  споров и др.

 Оценке стоимости недвижимости  подвергаются как промышленные  или коммерческие, так и жилые  объекты недвижимости. При этом  оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную  оценку, так и кадастровую, что  очень важно для исчисления  налогов. Это же соображение  относится и к оценке жилой  недвижимости, где также принимается  в расчет и рыночная оценка  недвижимости. Оценка недвижимости  в Уфе требует изучения и  уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности,  что под силу лишь профессионалам  с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

 Оценка ущерба необходима  в различных жизненных ситуациях  и требуется для того, чтобы  возместить прямые убытки, связанные  с повреждением или утратой  имущества, но и для того, чтобы  скомпенсировать будущие расходы  или упущенную выгоду.

 Независимая оценка  ущерба экспертами нужна при  пожарах, наводнениях и других  стихийных бедствиях. Впрочем,  к оценке ущерба, нанесенного  имуществу, иногда приходится  прибегать и в бытовых, житейских  ситуациях, например, при оценке  после залива вашей квартиры  соседом с верхнего этажа. Нужна  оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

 Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

 Развитие рыночных  отношений, появление нетрадиционных  видов имущественного

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Описание объекта оценки 

 Произведем оценку  рыночной стоимости квартиры, расположенной  по адресу: г. Жезказган, ул. Суйфулина д. 69 кв. 15.

 Для начала рассмотрим  общую характеристику рынка недвижимости.

 Жезказган- находится в центре Казахстана, юго-восточнее гор Улытау, где берут начало река Кара-Кенгир и ее притоки, а также Сары-Кенгир, Жыланды и Жезды,. Город расположен на условной границе пустынной и полупустынной зон. Многонациональный город с развитой культурной жизнью. Здесь располагаются такие учреждения науки и культуры как Жезказганский университет имени О. А. Байконурова, Жезказганский индустриально-гуманитарный колледж, медицинский и музыкальный колледжи, Головной проектный институт ТОО «Корпорация Казахмыс», Дом дружбы и культуры народов, городской краеведческий музей, музей «Казахмыс», Театр имени С.Кожамкулова. В городе функционируют национальные культурные общества русских, белорусов и украинцев («Любысток»), немцев («Видергебурт»), чеченцев («Вайнах») и других этнических групп. В Жезказгане выходят несколько газет — «Жезказганская правда», «Подробности», «Сары-Арка», «Городская Ярмарка», «Наше Время»; ведёт вещание местный телеканал «Дидар». Это район медного оруднения. В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения.

Одной из наиболее развивающихся  составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый  за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи  муниципальных квартир, осуществление  операции с жилыми помещениями, находящиеся  в собственности граждан.

Для целей оценки квартир  в городе Жезказган анализировался рынок жилой недвижимости города Жезказган как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом.

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Жезказган являются Сейфулина, Алашахана, Мира . Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне окраина города, район вокзала.

 Цены на вторичное  жилье имеют устойчивую тенденцию  к росту. 

 Основные факторы,  влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

 месторасположение строительства;

 материал стен дома;

 вид отделки (черновая, получистовая, чистовая);

 срок окончания строительства;

 наличие рассрочки;

 продажа от заказчика  - застройщика или посредника.

 

Рассмотрим ситуацию на рынке  жилья в Жезказгане.

 Недвижимость - это имущество,  которое может использоваться  не одним, а несколькими способами.  Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости,  то перед проведением оценки  выбирается один способ использования,  называемый наилучшим и наиболее  эффективным. Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение  Оценщика в отношении наилучшего  использования собственности, исходя  из анализа состояния рынка. 

 Принимая во внимание  месторасположение оцениваемого  объекта, подъездные пути, сказанное  в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по  своему функциональному назначению  в качестве жилья, отвечает  критерию наилучшего и наиболее  эффективного использования собственности.  В данное время объект эксплуатируется  в оптимальном режиме. Описание  объекта оценки можно рассмотреть в таблицу 1:

 

 Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Местоположение в микрорайоне  – ул. Некрасова 69 д 15;

 Обеспеченность общественным  транспортом (субъективная оценка) - пять минут ходьбы до остановки на ул. Сейфулина;

 Объекты социальной  инфраструктуры микрорайона в  пределах пешей доступности - Детский сад № 24, магазины, кафе и т. д.;

 Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры - район с развитой инфраструктурой;

 Объекты транспортной  инфраструктуры микрорайона -   автобусный;

 Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка) - хорошее .

 

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности  как улучшенной является максимизация стоимости собственности при  подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A)  Физически возможные  варианты использования 

 Необходимо оценить  размер, проектные характеристики  и состояние имеющихся улучшений.  На мой взгляд, физически возможный  вариант использования это - жильё 

 Б) Законодательно  разрешенное использование 

 Текущее использование  объекта оценки не нарушает  законодательство.

B)  Экономически целесообразное  использование 

 Принимая во внимание  текущее состояние и историю  объекта оценки, я считаю наиболее  экономически целесообразным один  вариант - жильё. 

 Г) Наиболее доходное  использование 

 Вариант использования,  обеспечивающий максимальную доходность  из всех физически и законодательно  возможных вариантов, а также  экономически целесообразных при  соответствующем уровне ассоциированных  рисков является наиболее эффективным  использованием имеющихся улучшений. 

 

 Характеристика оцениваемого  объекта представлена в виде  таблицы 2.

 Таблица 2. Характеристика оцениваемой квартиры 

Адрес квартиры: 

г.Жезказган ул . Суйфулина 69 - 12

 Собственники:  

Иванов Иван Иванович

 Адрес владельца:  

г.Жезказган ул. Сейфулина 69 - 12

 Оцениваемые права: 

право собственности

 Инвентар. стоим., тг.  

 Планировка:  

никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.

 Материал стен:  

Крупноразмерные блоки.

 Год постройки:  

1979 год

 Этаж/этажность: