Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

 

 

П р е д л о ж е н и е

 

 

С п р о с

 

 

Социально-правовое регулирование

 

    

         

Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы  аренды»

 

    

 

    

Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»

 

    

 

                                                                

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

Изолированное рассмотрение аренды в  отрыве от ее материального содержания -

производственных сил или от собственной формы, характеризующей

производственные отношения, - не позволяет  выявить экономическую сущность

этой системы хозяйствования. Подлинная  аренда имеет место в тех случаях,

когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей  совместной

(долевой) и частной форм собственности  на средства производства и  результаты

труда. В то же время любой вид  собственности не исключает арендную форму ее

использования.

Ошибочна также подмена понятия  аренда различными формами подрядных  отношений.

Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма

рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями  прав и

обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение

дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не

работников, а имущества. Следовательно, она является  не формой организации

труда, а способом реализации отношений  собственности. Сам факт найма (аренды)

средств производства ведет к коренному изменению социального статуса

работников. Посредством аренды они  реально соединяются со средствами труда не

как наемные работники, а как  их хозяева. В результате значительно  расширяется

база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей,

но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с

фондами оплаты труда и материального  стимулирования, но и с присвоением

прибавочного продукта, с процессом  воспроизводства в арендном хозяйстве, с

реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца

собственности (см. таблицу № 1).

     Таблица № 1 «Качественные различия отношений аренды и найма»

    

Условия предпринимательской	Виды отношений
деятельности	наемные, подрядные	арендные
Отношение к средствам  производства	Пользование	Пользование, владение и  частичное распоряжение
Цель работников в труде	Максимум зарплаты	Максимум дохода и продукции
Объект найма	Работников – способность  трудиться	Имущество
Условия получения ресурсов	Бесплатное закрепление	Покупка и платное
Ответственность за ресурсы	Моральная и частично материальная	Полная имущественная
База мотивации труда	Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей	Самореализации личного  потенциала, удовлетворение социальных и интеллек-туальных потребностей
Планирование производственной программы	По заказу предприятия	Самостоятельно
Оплата труда	Минимальная гарантируется государством	По остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию  и доход	Является собственностью предприятия	Принадлежит арендатору
Распределение продукции  и дохода на потребление и накопление	По нормативам предприятия	Самостоятельно по обязательствам
Правовое регулирование	Трудовые отношения	Имущественными в основном
Методы управления	В основном администрати-вные	Самоуправление и экономические
Отношения с органами управления	Иерархические, безвозмездные	Договорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителя	Наемный работник	Хозяин - собственник
Выполняемые функции	Исполнительские	Исполнительские и управленческие
Объект отношений	Виды работ	Предприятия, их подразделения, каждый работник

 

В арендных коллективах человек  становится не только работником, но и

хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в

действие большие резервы повышения  эффективности производства. Эта  форма

организации производства позволяет  работнику выполнять в дополнение к прямым

еще и управленческие функции, принимать  ответственные решения вместе с

товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе

взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются  как

тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении  жилых

помещений, которые могу сдаваться  и в найм (социальный или коммерческий) —

гражданам, и в аренду — юридическим  лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно

выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской

деятельности (см.схема № 1).

                 §.2. Принципы аренды недвижимости                

По экономическому содержанию и  степени хозяйственной самостоятельности

работников арендный механизм находится и следующей логической связи и

соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — кооперативные

— подрядные — наемные. Оптимальное  сочетание государственного регулирования  с

элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при

конкуренции на рынке всех видов  отношений, в той числе и арендных, в

совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно

стимулирующую предприимчивость и  деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не

только не ограничивают аренду, а  напротив, расширяют предпосылки для ее

дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и

имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение

дополнительных участков земли  и других объектов не движим ости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие  основные

принципы и особенности организации:

·        смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и  другого

имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам

осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного

присвоения средств и результатов  труда при сохранении или трансформации

первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

·        возвратность арендованных средств первоначальному  собственнику в

натуре или в стоимостном  выражении, благодаря чему совершается  кругооборот их

между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения

собственности работниками предприятий;

·        платность  за землю и другие арендованные объекты  недвижимости,

создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного

отражения общественных интересов

·        взаимная и  материальная юридическая ответственность  сторон за

эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности

арендной формы хозяйствования;

·        договорная система отношений между арендатором  и арендодателем как

равноправными заинтересованными  партнерами;

·        самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность  и

непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за

эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

·                 замена системы гарантированной  заработной платы арендным

трудовым доходом, действительно  учитывающим не только количество и  качество

живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда

из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует

материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4

и № 5).

    

    

Аренда недвижимости

 

     Схема № 4 «Принципы аренды»

 

    

		Смена хозяйствующего субъекта
		Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме
		Равноправие сторон

 

    

Схема № 5 «Субъекты  аренды недвижимости»

 

    

 

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием

системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные)

органы управления, физических и  юридических лиц.

При арендной деятельности достигается  объединение в единую систему  трех

важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной

отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником  дела,

а хозяин он потому, что владеет  и распоряжается недвижимостью  и другим

имуществом. Стремление сохранить  одну из сторон этого диалектического

единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с  нею и хозяйских

прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса

мирового сообщества. Надо не разделять  и противопоставлять труд и капитал, а

соединять их в одно целое в форме  арендного или народного предприятия,

полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что

собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют

доступ к ее использованию в  общих интересах. Подъем экономики  может наступить

раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда,

оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей

реализовать творческий потенциал  каждого. Одно из направлений преодоления

между трудом и капиталом – широкое  развитие арендных отношений с

использованием государственных  и муниципальных объектов.

                     §.3. Виды и формы аренды                    

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в

арендной деятельности как в  любом экономическом процессе, следует выделять

вид или сущность и конкретные организационные  формы ее практического

воплощения в различных хозяйственных  формированиях. Как известно, нет  формы

без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь,

воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения

собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое

самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она  имеет свое

собственное содержание и различные  формы проявления, которые можно

представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы  хозяйствования зависят от многих

условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды,

выступает степень хозяйственной  и экономической самостоятельности

предпринимателей в решении  всех основных производственных функций  –

планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации