РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА
____________________________________________________________________________________________
РЕФЕРАТ
по дисциплине
«Управление и маркетинг в недвижимости»
на тему:
«Жизненный цикл на примере жилого дома»
Выполнил
студент: Караев Антон,
направление:
Сервис
4 курса СДб-111 группы
Руководитель:
Пырков Сергей
Александрович
Москва – 2014
Содержание
Жизненный цикл жилого
дома:
- Предпроектная
стадия …….3
- Стадия
проектирования …..3-5
- Стадия
строительства ……5-8
- Стадия
эксплуатации………8-13
- Стадия
закрытия объекта ..13-18
- Список
литературы…………19
Жизненный цикл жилого
дома
Жизненный цикл жилого дома
— это последовательность процессов существования
жилого дома от замысла до ликвидации
(утилизации). Жизненный цикл жилого дома
принято делить в следующем порядке: замысел,
рождение, зрелость, старение и смерть
или предпроектная, проектная, строительство,
эксплуатация, закрытие (ликвидация).
1. Предпроектная
стадия (Формирование замысла проекта
и выбор варианта использования свободного
земельного участка):
В этот период осуществляется
выбор варианта наилучшего и наиболее
эффективного использование земельного
участка – с учетом особенностей его характеристик
и всех свойств окружающей среды. На основании
анализа выбирается максимально продуктивный
вариант использования из юридически
разрешенных, физически реализуемых, экономически
целесообразных и финансово осуществимых.
Выбор варианта использования завершается
разработкой технического задания на
проектирование улучшений.
2. Стадия
проектирования включает: разработку
финансовой схемы, организацию финансирования,
выбор архитектурно-инженерной группы,
руководство проектированием.
Обязательным, основополагающим
этапом строительства является проектирование
зданий и сооружений. Он включает комплекс
работ по созданию единой системы, в которую
входят архитектурные, конструктивные,
технологические, инженерные, а также
дизайнерские решения. От качества выполнения
проекта зависит надежность строения,
комфортность проживания и работы, долговечность,
привлекательный внешний вид и безопасность
объекта.
Этап 1 – разработка (общение с клиентом, рекомендации по проектированию зданий, или каких либо сооружений, определение требований к объекту, составляется общий архитектурный/планировочный вид объекта ).
Этап 2 – эскизное проектирование (обследуется местность, берутся замеры, проводятся исследования, готовятся конструктивные и архитектурные решения, разрабатывается не только бумажная документация, но также компьютерные модели объекта для предоставления заказчику).
Этап 3 – окончательная разработка
проекта, включая рабочую документацию.
Результат проектирования дает
возможность заказчику обратиться в любую
(на его усмотрение) строительную организацию
и незамедлительно приступить к возведению
объекта.
Архитектурное проектирование
В эту часть входят вопросы и
задачи связанные с разработкой внутреннего
и внешнего облика здания (интерьер, экстерьер),
объемно-планировочные решения объекта.
Также включаются: выполнение эскиза проекта
и его архитектурно-строительная часть.
Выбирается цветовое решение фасадов
в соответствии с дизайном и пожеланиями
клиента. Архитектурное проектирование
предусматривает предоставление клиенту
трехмерной визуализации объекта, с возможностью
последующей подготовки видеоматериала.
Данное понятие достаточно
емкое и включает как проектирование конструкций
относящихся к категории несущих (фундаменты,
каркасы, сваи, стеновые панели и т.д.),
так и отдельные элементы, например: лестницы,
ступени, площадки, марши, навесы, балконы,
козырьки. В зависимости от используемых
материалов обеспечивающих несущую способность
и пространственную жесткость объекта,
выделяют конструкции из железобетона,
металла и древесины.
Грамотное проектирование
конструкций гарантирует долговечность
строения, отсутствие необходимости в
проведении капитального ремонта и безопасность
использования. Для разработки конструктивных
решений мы используем современные программные
комплексы. Помимо этого проведенные компьютерные
расчеты дополнительно проверяются на
соответствие требованиям СНиП, таким образом
соблюдаются все нормы проектирования.
Также немаловажное значение
имеют следующие разделы проектирования
связанные с разработкой инженерно-технических
решений (энергоснабжение,
водопровод, канализация, газификация
и т.д. высотных зданий и других объектов),
мероприятий по охране и защите окружающей
среды, пожарной безопасности, ЧС и ГО, доступ инвалидам и
организация строительства.
3. Стадия
строительства заключается в выборе
подрядчика, координации ведения строительных
работ и контроле качества строительства,
смет затрат и расходов. На данной стадии
появляются реальные свидетельства соответствия
строящегося объекта требованиям сегмента
рынка недвижимости, обусловленные логикой
жизненного цикла. На этой стадии решаются
задачи увеличения доли вложений потенциальных
потребителей, так как рост объема предложений
и прибыли свидетельствует о достаточно
широком рыночном признании.
Современная ситуация в экономике
заставляет участников инвестиционных
проектов уплотнять графики работ по реализации
конкретного строительного проекта, с
тем чтобы результаты проекта стали приносить
пользу в избранном направлении предпринимательской
деятельности как можно раньше. Поэтому
строительные работы начинаются уже на
стадии проектирования (еще до полного
завершения разработки проекта), что требует
высокой степени согласованности действий
всех участников проекта. Такая организация
строительства приводит к экономии (от
5–10%) за счет снижения стоимости капитала
(уменьшение объемов и сроков заимствования)
ввиду более раннего ввода в действие
объекта недвижимости, а также к появлению
принципиально новых бизнес-решений. На
этой стадии достигается существенное
сокращение затрат при оптимальном выборе
формы управления строительством, а именно
управление проектом или генподрядный
договор.
Одним из видов управления строительством,
широко распространенным в странах с развитой
рыночной экономикой, является управление
проектами. Такой вид управления охватывает
весь период строительства — от выбора
цели строительного проекта до его эксплуатации.
В ходе управления проектом решаются следующие
задачи:
- эффективное использование
инвестиций и контроль за данным процессом;
- разработка проектной документации;
- реализация требований проектной
документации в процессе строительства;
- контроль качества строительного
объекта.
Для управления проектами с
жесткими условиями реализации создаются
специальные структуры во главе с управляющими
стройкой. Мировая практика свидетельствует,
что такая форма управления позволяет
достигать общей экономии средств на строительство
до 10%, повышает эффективность контроля
над всеми видами расходов, а также сокращает
сроки реализации проекта.
Организация строительства
по форме управления проектом очень распространена
в странах с развитой рыночной экономикой
и имеет перспективы в нашей стране, особенно
при реализации многоэтажных строительных
проектов, так как единое управление циклом
«проектирование—строительство» сокращает
время выполнения проекта, благодаря чему
достигается общая экономия (до 10%) средств
и создаются условия для эффективного
контроля над всеми видами расходов.
В отечественной практике более
распространен подрядный принцип строительства
объектов, когда по договору строительного
подряда строительная организация-подрядчик
обязуется в установленный срок построить
по заданию заказчика определенный объект
либо выполнить иные строительные работы,
а заказчик обязуется создать подрядчику
необходимые условия для выполнения работ,
принять их результат и уплатить обусловленную
цену.
Обычно заказчик выбирает одну
строительную организацию на роль генерального
подрядчика, заключает с ней договор на
весь комплекс работ, предоставляя ей
возможность заключения субподрядных
договоров на весь комплекс работ. При
строительстве крупных объектов заказчик
(застройщик) может назначить несколько
генподрядных организаций, каждая из которых
отвечает за определенный участок и работает
под непосредственным контролем представителей
заказчика.
В отечественной практике архитектурно-проектные
организации отстранились от контроля
качества строительно-монтажных работ.
Проектировщики ограничиваются лишь периодическими
посещениями строительной площадки для
того, чтобы удостовериться, что все их
рекомендации учтены при реализации проекта,
поэтому контроль за качеством работ лежит
на заказчике (застройщике). Помимо контроля
качества при реализации крупных проектов
привлекаются внешние эксперты (при отсутствии
собственных специалистов) для выполнения
следующих задач: оценка стоимости работ,
контроль за соблюдением графика выполнения
отдельных операций либо комплекса работ,
бухгалтерский учет и аудит, правовые
вопросы, взаимодействие с контролирующими
органами и представителями местной власти.
Порядок приемки объектов в
эксплуатацию — достаточно высокорегламентированный
нормативно процесс документального оформления.
4. Стадия
эксплуатации жилого дома
предполагает: эксплуатацию, объектов,
их обслуживание и ремонт. Эксплуатация
жилого дома, являясь многомерной функцией
в системе управления, включает в себя
следующие направления: эксплуатацию
оборудования помещений, материальный
учет, противопожарную охрану и технику
безопасности, управление коммуникациями,
утилизацию и переработку отходов, перемещение
и переезды, изменения и перестройки, устранение
аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации
и ремонта, установку мебели и охрану объекта.
Не существует единого определения
понятия «оборудование помещений», но
их основу составляют: системы отопления,
вентиляции и кондиционирования; оборудование
электроосвещения и системы теплоснабжения,
водоснабжения и водоотведения; системы
механической и электрической вертикальной
и горизонтальной транспортировки (лифты,
эскалаторы и т. д.).
Управление коммуникациями
— функция, определяемая сутью объекта
недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура
все шире используются для обеспечения
услуг факсимильной связи, телетекста,
передачи и приемки данных. Потенциал
этих услуг и их качество улучшается посредством
распространения волоконно-оптической
связи.
В процессе эксплуатации жилого
дома часто приходится выполнять работы
по изменению объекта недвижимости или
его составных частей, так как со временем
всё подвержено износу. Как показывает
практика, новый квартирант хочет усовершенствовать
жилое помещение или перепланировать,
однако без должных специалистов ремонтников
– перепланировщиков нельзя совершать
какие-нибудь изменения в жилом здании.
Аварийные ситуации в процессе
эксплуатации жилого дома могут возникнуть
в любое время, ибо никто не застрахован
от пожара, затопления, вандализма или
даже от форс-мажорных условий (наводнение,
землятресение и т. д.). Единой формы планов
мероприятий по ликвидации аварий не существует;
в каждом конкретном случае назначается
ответственный за тот или иной объект
и разрабатывается инструкция, по которой
он должен действовать.
При устранении последствий
аварий следует:
- проверить все стальные конструкции
на предмет повреждения от нагрева;
- обнаружить повреждения, нанесенные
продуктами сгорания;
- проверить все коммуникационное
и другие системы жилого дома, подверженные
воздействию коррозии и влажности; проверить
электропроводку и другие коммуникации
на наличие конденсата (в холодное время);
проверить котельное оборудование;
- очистить системы от плесени
и других вредных материалов в случае
их образования и пр.
Мебель, установленная в соответствии
с проектом строительства объекта, — равноправный
элемент объекта недвижимости, поэтому
необходимо осуществлять ее осмотр и ремонт
в соответствии с планом профилактических
работ.
Обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее
большинство собственников объектов недвижимости
не выделяют достаточных средств на содержание
и ремонт зданий и сооружений. Причин здесь
много: от сосредоточенности на сиюминутных
целях до недооценки последствий подобного
шага, но затраты на исправление этих последствий
почти всегда превышают стоимость работ
по обслуживанию и ремонту.
Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения
нормативного срока эксплуатации объектов
недвижимости: они не ведут к увеличению
его стоимости, но предотвращают обветшание
и выход из строя отдельных элементов.
Цель обслуживания — предупреждение.
Ремонт — работы по восстановлению повреждений
либо изношенности жилого дома до нормального
эксплуатационного состояния. Цель ремонта —
восстановление.
Ремонтные работы делятся на
мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность
которого 1–2 дня, выполняется для обеспечения
нормальной эксплуатации жилого дома.
Он не продлевает срока службы объекта
и не увеличивает его стоимости. Крупный
ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы
жилого дома, но не увеличивает его стоимости.
Замена — это процесс замещения входящих
в состав жилого дома основных фондов
аналогичной единицей. Предметом замены
выступает самостоятельный объект основных
фондов, идущий на смену пришедших в негодность
или морально устаревших компонентов
основных фондов.
Основная цель обслуживания
жилого дома — обеспечить использование
объекта по прямому назначению; она состоит
из конкретных работ: