Маркетинговые исследования на рынке недвижимости

Главной антикризисной  мерой стало замораживание проектов. В первую очередь замораживанию  подверглись проекты, находящиеся  в «бумажной» стадии, — половина из них сегодня выставляется на продажу. Так девелоперы изыскивают средства на финансирование уже строящихся объектов. Для проектов в «бумажной» стадии предполагается гораздо больший дисконт, и продать подобный проект можно гораздо быстрее, чем строящийся.  

У девелоперов  в сегменте коммерческой недвижимости есть только один путь к выживанию  — перераспределение средств  между объектами. Если раньше, в период подъема, потребителями было востребовано практически все, что строилось, то теперь времена изменились. Следует  серьезно пересмотреть свой проектный  портфель и выбрать в нем только наиболее удачные проекты — преимущественно  находящиеся на поздних стадиях  строительства (от реализации остальных  придется отказаться). Денежный поток, который будет генерироваться этими  объектами в будущем, поможет  продолжить строительство временно приостановленных объектов.

Посткризисные перспективы рынка недвижимости  

Сейчас на одного жителя страны приходится около 22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались низкими.  

Сектор коммерческой недвижимости также имеет очень  высокий потенциал. Показатель развития рынка коммерческой недвижимости —  объем торговых площадей на 1000 человек. Наибольшие в России показатели наблюдаются  в Екатеринбурге, Краснодаре, Москве и Санкт-Петербурге — более 600 кв. м торговых площадей на 1000 человек. Эти рынки уже достигли порога локального насыщения и в будущем будут развиваться менее активно, в основном за счет новых форматов и усиления конкуренции в старых. Вдвое ниже этот показатель в Красноярске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Здесь только начали строиться современные торговые центры. Развитие рынка недвижимости в этих городах связано с продолжением строительства качественных торговых, офисных, складских объектов.  

Конечно, в кризисный  период роста не будет, однако девелоперам  нужно быть готовым к новому всплеску спроса на рынке по окончании кризиса. А значит, уже сейчас необходимо очень тщательно отслеживать  все события, происходящие на рынке, и выстраивать стратегию своей  работы, максимально адаптированную к ситуации. Кроме того, сейчас самое  время задуматься о том, что делать с замороженными проектами, и  еще раз внимательно пересмотреть их концепции. 
 

2.2 Прогноз цен на  недвижимость в  2010 году в Татарстане 

Цены на недвижимость показывали непрерывный рост на протяжении периода 2000-2008 годов, что было обусловлено  наличием дешевых денег на ипотечные  кредиты, что, в свою очередь послужило  стимулом для развития строительной отрасли экономики. В настоящий  момент ситуация на рынке недвижимости, а следовательно, в строительном секторе, складывается не самым лучшим образом. Однако, мнения на этот счет могут  быть самые различные, поэтому в  рамках данного раздела мы будем  собирать публикации, связанные с  прогнозом цен на недвижимость, опубликованные различными инвестиционными компаниями.  

Прогноз цен  на недвижимость в 2010 году имеет вероятностный  характер и основан на информации, полученной из публичных источников, поэтому редакция сайта просит рассматривать  данный прогноз цен на недвижимость в 2010 году с разумной долей скептицизма, основываясь, в первую очередь, на собственном видении ситуации. 

Динамика цен  на недвижимость в 2010 году может существенно  отличаться от динамики 2009 года. Очень  возможно, что динамика цен на недвижимость преподнесет нам немало сюрпризов. Задача сайта – собрать воедино  всю доступную информацию, чтобы  вы сами смогли составить свой прогноз  цен на недвижимость 2010. 
 

Татарстан по праву  можно назвать строящейся республикой. На протяжении последних лет в  республике постоянно ведется крупномасштабное строительство: вводятся новые производства (Нижнекамский нефтеперерабатывающий  завод, Нижнекамский завод синтетических  масел), крупные транспортные объекты (мостовой переход через Каму, Казанский  метрополитен). В 2004 году завершилась  не имеющая аналогов в России Программа  ликвидации ветхого жилья. 

В целом Татарстан  занимает 5 место в РФ по объему введенного жилья после Московской области, Москвы, С.-Петербурга и Краснодарского края. В 2007 г. в Татарстане введено 2041 тыс. кв. м., составляет 100,5% от годового задания и соответствует 114,8% уровня 2006 г. 

Экономика Казани растет так же стремительно, как  и экономика самой республики. Наблюдается оживление в сегменте загородного малоэтажного строительства, торговой и офисной недвижимости. 

По обеспеченности офисными помещениями на тысячу жителей  Казань занимает четвертое место  среди других городов России, уступив  Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. 

Сейчас по самым  оптимистичным подсчетам в Казани не более 15 процентов жителей могут  позволить себе на тех или иных условиях приобрести жилье, отметил  в своем выступлении президент  Региональной гильдии риэлторов  Вячеслав Егоров. Жилье считается  доступным, если соотношение стоимости  квартиры и годового дохода семьи  находится в диапазоне 5-10 к одному. Например, чтобы купить квартиру за два миллиона, семья должна зарабатывать примерно от 200 до 400 тысяч в год.

«Сейчас предложение  намного превышает спрос. Наступило  «время покупателя». Выставлено много  объектов на продажу. Квартиры одинаковых проектов продаются по совершенно разным ценам. Естественно, в первую очередь продаются дешевые квартиры. 

По данным мониторинга  оценочной компании «РегионБизнесКонсалтинг» за февраль этого года цены на вторичную  недвижимость Казани выросли в среднем  на 5,26%. Новостройки подешевели в  Авиастроительном (-12,2%) и Советском  районах (-2,8%), в других районах, наоборот подорожали от 1,6% до 5,3%. Стоимость аренды квартир выросла на 9%.

Вторичный рынок

В феврале 2010г. средняя  стоимость цены предложения 1 кв. метра  на вторичном рынке типового жилья  в г. Казань составила 38 630 руб. За февраль 2010г. общее изменение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке  типового жилья в г. Казань составило (↑5,26%). Рост цен предложений на квартиры, предлагаемые к продаже в домах  «сталинского» типа (↑6,33%), на квартиры, предлагаемые к продаже в домах  «ленинградского» типа на (↓0,05%), в домах  «улучшенной» планировки наблюдается  рост цен на (↑6,56%) и в домах  «хрущевского» типа наблюдается  рост на (↑2,86%).

Таблица цен предложений  вторичной недвижимости по г. Казань, по состоянию  на 01.03.2010г., тыс. руб./кв.м.

Снижение цен  предложений в текущем месяце прослеживается только по одному административному  району города Казань – Приволжскому (↓0,50). В остальных районах наблюдается  рост: в Вахитовском районе на (↑6,79%) в основном за счет роста цен на дома «улучшенного» и «ленинградского» типа, в Ново-Савиновском районе (↑8,23%) в основном за счет роста цен  на дома «улучшенного» и «сталинского»  типа, в Московском районе (↑6,29%), в  Советском районе (↑3,35%), в Авиастроительном районе (↑3,36%), а в Кировском районе (↑1,38%).

Первичный рынок

В феврале 2010г. средняя  стоимость цены предложения 1 кв. метра  на первичном рынке жилья в  г. Казань составила 35 170 руб.

Таблица цен предложений  первичной недвижимости по г. Казань, по состоянию  на 01.03.2010г.

Снижение цен  предложений в текущем месяце прослеживается только по двум административным районам города Казань. Наибольшее снижение наблюдается в Авиастроительном районе (↓12,2%), а в Советском районе снижение составляет (↓2,8%). В остальных  районах наблюдается рост в Вахитовском  районе на (↑2,8%). В остальных районах  также наблюдается рост: в Кировском  районе (↑5,3%), а в Ново-Савиновском (↑ 1,6%), в Приволжском (↑3,5%), и Московском (↑3,6%).

В целом цены на рынке аренды жилых помещений  возросли на 9%. Больше всего цены на аренду выросли в Вахитовском  районе – рост составил 22%. В Авиастроительном районе рост – 2%, в Кировском районе – 15%, в Московском районе – 5%, в Ново-Савиновском  районе – 12%, в Советском районе – 1%, в Приволжском районе – 3%. По состоянию  на 01.03.2010 года средняя предлагаемая к сдаче комната стоит 3700 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей, и оплаты телефона). Снять  однокомнатную квартиру обойдется  в 6000 руб. в месяц. Двух- и трехкомнатные  – 8100 и 11000 руб. в месяц соответственно.

Почти половину всех предложений составляют однокомнатные  квартиры (44%), на долю двухкомнатных  приходится 38% рынка предложений, остальная  часть делится между трехкомнатными и отдельными комнатами.

Общее количество предложений о сдаче квартир/комнат в аренду возросло – примерно на 4%.

Хотелось бы отметить, что рынок аренды жилых  помещений имеет особенность, затрудняющую проведение его обоснованного анализа. Это то с какой скоростью помещения  сдаются/снимаются. Квартиры с хорошей  ценой расходятся в течение одного дня, поэтому собственникам не выгодно  размещать объявления в периодической  печати (если это не квартира, относящаяся  к «элитным»), а гораздо проще  обратится к специалистам рынка  аренды жилья, которые достаточно быстро подберут жильцов. В свою очередь  данные агентства размещают объявления не о конкретных квартирах, а о  «виртуальных», с целью привлечь клиентов.

Анализ проводился на основании информации представленной на официальных электронных источниках и в печатных изданиях о продаже  недвижимости, учитывались публичные  предложения с объявленной ценой. Следует отметить, что реальные цены сделок зачастую на 5-10% ниже цен предложений, так как имеет место скидка на торг. Анализ проводился на основании  информации сайта www.kazned.ru, учитывались  публичные предложения с объявленной  ценой. Для получения средних  значений производилось взвешивание  цен предложений квартир, выставленных на продажу в каждом сегменте.  
 
 

Заключение 

     Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.

     Виднейшие политические деятели, философы, экономисты всех времен, школ и направлений  обязательно исследовали влияние  рынка недвижимости на динамику развития общества. И приходили к единому  выводу: «Недвижимость – важнейший  элемент национального богатства  страны, благосостояния граждан, инструмент сохранения и накопления богатства  для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества»

       В недвижимости заключена колоссальная  стоимость национального богатства,  что находит отражение в структуре  валового национального продукта. Поступления от операций с  государственной и муниципальной  недвижимой собственностью, сборы  от налогов на недвижимость  и сделок с ней формируют  значительную часть доходов бюджетов  всех уровней. 

       Хотя рынок недвижимости рассматривается  чаще всего как составная часть  рынка товаров и услуг, специфика  недвижимости товара такова, что  ни рынок финансовых активов,  ни рынок труда не могут  существовать без активного участия  объектов и субъектов рынка  недвижимости.

       В Российской Федерации рынок  недвижимости начал формироваться  с принятием в 1990 году Закона  о собственности в СССР, признавшего  понятие частной собственности.  До этого момента существовали  лишь разрозненные, частные взаимоотношения  по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только о прошествии нескольких лет с начала его формирования. 

     Особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.