Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2013 в 22:33, лекция
Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.
третье направление - промышленность строительных материалов. Планировалось подготовить детальный анализ и составить балансы по всем ключевым составляющим строительных материалов, а также разработать оптимальный план размещения так называемых материнских заводов;
четвертый блок - кадровое обеспечение (прежде всего рабочими специальностями) как строительной индустрии, так и промышленности стройматериалами;
пятое направление - блок изучения и стимулирования спроса.
В качестве главного механизма реализации Проекта выступала федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. Правительство РФ содействовало развитию массовой жилищной застройки, сокращению сроков согласования документации и упрощению выделения земель; ликвидации коррупции и локальных монополий.
В 2006—2007 приоритетами проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» являлись четыре направления:
На первом этапе (2006—2007) реализации проекта из средств федерального бюджета было выделено 134,3 млрд. руб., в том числе прямые расходы — 84,7 млрд. руб. и государственные гарантии — 49,6 млрд. руб. Однако планировалось, что основной объём финансирования будет обеспечен внебюджетными источниками.
Направлениями реализации приоритетного
национального проекта «
В 2008 год объем финансирования Проекта за счет средств федерального бюджета составил 93,8 млрд. руб. Также были предоставлены государственные гарантии на 28,0 млрд. руб. Было введено в эксплуатацию 64,1 млн квадратных метров.
За время реализации проекта повысилась доступность приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств граждан. Доля семей, имеющих эту возможность, возросла до 18%. В 10 раз увеличились объемы ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов гражданам, которые составили около 550 млрд. рублей, а 445 тыс. семей оформили ипотечные кредиты. В период с 2006 по 2008 год средневзвешенная процентная ставка по кредитам устойчиво снижалась и достигла 12,5% и 10,8% в рублях и иностранной валюте соответственно. Годовой объем ввода жилья увеличился более чем на 40% и составил свыше 60 млн. кв. метров в год. Обеспечено жильем 82 тыс. молодых семей, 30 тыс. молодых семей получили государственные жилищные сертификаты с помощью государственной поддержки. Созданы и начали функционировать государственные институты развития – Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и повышена эффективность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основной задачей этих институтов является создание условий для обеспечения доступности жилья и комфортного проживания гражданам России. Это создало базу для дальнейшей реализации проекта в 2009-2012 годах, стратегической целью которого является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.
Объем ввода жилья в 2009 году составил 59,8 млн. квадратных метров, что на 15% выше скорректированного планового показателя в 52 млн. квадратных метров, но на 20% ниже контрольного индикатора, зафиксированного в первом варианте ФЦП «Жилище». Коэффициент доступности жилья, срок, за который средняя семья может приобрести себе типовую квартиру, в 2009 году коэффициент доступности жилья составил 4,6 года, по данным Росстата. Плановый показатель на 2009 году – 3,1 года. По независимым оценкам этот показатель был равен 6 годам, а в среднем по стране – значительно больше. Еще хуже обстоит дело выполнением подпрограмм по предоставлению бесплатного жилья. Средний срок ожидания новой квартиры очередниками, имеющими право на бесплатное жилье согласно действующему законодательству, на 1 января 2010 года превысил 27 лет, что в 3,4 раза больше срока, установленного на 2009 год по плану (8 лет).
В целях дальнейшей реализации проекта Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы. Программа предусматривает:
В рамках реализации Программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Общий объем финансирования Программы в 2011 - 2015 годах составит 620,69 млрд. рублей, в том числе:
Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2015 году следующих показателей (по сравнению с 2009 годом):
3.3. Недостатки и пути
Одним из недостатков рынка жилья России, является инновационная заторможенность. Причиной этому эксперты называют административные барьеры и нормативы, СНиПы и ГОСТы уже остались за бортом современных возможностей, коррупционность и косность мышления местных властей. Понижает динамику внедрения инноваций плохое качество строительных материалов, которые увеличивают их расход, низкая квалификация подрядчиков, а также инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами.
Еще одна причина - это специфика рыночной конъюнктурой, а именно безудержный рост цен на жилье. За последние десять лет цены на недвижимость выросли более чем на 400%, что уменьшило активность застройщиков. Они не были заинтересованы в масштабных инновациях.
Одним из хороших вариантов совершенствования рынка жилья, является - привлечение инвестиций. Во-первых, в привлечении инвестиций на рынок жилой недвижимости заинтересован муниципалитет. Исключительно с развитием муниципального образования можно связать обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства. Причем последнее из них носит системообразующий характер, поскольку направлено на сохранение и развитие города как пространственно-экономической среды обитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью и качеством жилья.
Масштабные проекты всегда требуют кооперирования разных участников. Сам по себе этот способ сотрудничества власти и бизнеса не нов. Москва на протяжении последнего десятилетия именно таким образом ведет широкомасштабное жилищное строительство, обеспечивая жильем малоимущих жителей города. Для многих городов РФ вопрос о привлечении инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку сами местные органы власти при дефицитности бюджета не могут в большинстве случаев выступить инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых в условиях реформирования местного самоуправления могли бы стать жилищные программы. Вклад администрации муниципального образования может быть сделан инвестициями в развитие земельного участка, обустройство инфраструктуры которого привлечет инвесторов для его дальнейшего освоения.
Еще одним источником финансирования программы жилищного строительства являются средства бюджета, выделяемые в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на реализацию областных жилищных программ. Представляется, что объединение финансовых ресурсов из бюджетов всех уровней могло бы стать ускорителем процесса предлагаемого проекта массовой жилищной застройки. Это тем более важно, что в дальнейшем намечается увеличение бюджетных инвестиций в жилищное строительство. Для улучшения инвестиционного климата на рынке жилья государство также должно на всех уровнях создавать подходящую законодательную базу. Однако для увеличения объемов жилищного строительства необходимо создавать не только законодательную базу, но и экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запустить инвестиционно-строительный процесс.
Государству следует инвестировать стабилизационный фонд в строительство индивидуальных домов. При государственной поддержке их строительство может стать основным фактором роста строительной отрасли. Имеет смысл предоставлять адресные беспроцентные и безвозвратные (полностью или частично) ссуды таким категориям граждан, как бюджетники, людям со средним достатком возможно предоставления льготных государственных кредитов со сроком погашения не менее 10 лет под залог права требования на строящийся дом.
Следующей характеристикой, формирующей инвестиционную привлекательность любого рынка, в том числе и рынка жилья, является его инновационное развитие. Стоит заметить, что строительная отрасль во всем мире консервативна и инертна. И все же, регулярно появляются нововведения, которые, не меняя радикально технологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства, сокращение сроков строительства, повышение качества и комфортности. Нельзя сказать, что российский строительный рынок абсолютно законсервирован и невосприимчив к инновациям. В отрасли появляются технологии, позволяющие строить дома быстро, недорого и с гарантированным качеством. Однако на практике бывает, применение новых строительных технологий оказывается экономически неоправданным.