Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Апреля 2015 в 05:37, контрольная работа
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.
Содержание
Ответ
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.
Жизненный цикл объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз) [1]:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На
этом этапе – на основании
технического задания на
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт,
реконструкция, реставрация улучшений
с возможным
Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).
Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической деятельности.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния старения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономический жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.
Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (рис.1 ).
Рис.1 Срок жизни недвижимости
Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
Таблица 1
Исходные данные
№ |
Показатель |
Вариант | ||||
6 |
7 |
8 |
9 |
0 | ||
1 |
Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м. |
350 |
360 |
370 |
380 |
390 |
2 |
Прогнозный период, лет |
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
3 |
Ежегодный темп прироста арендной платы, % |
8% |
9% |
10% |
11% |
12% |
4 |
Площадь оцениваемого объекта, кв.м. |
1500 |
1600 |
1700 |
1800 |
1900 |
Из нее сдается в аренду, % |
25% |
15% |
20% |
25% |
15% | |
5 |
Процент недозагрузки, % |
|||||
1 год |
25% |
25% |
20% |
25% |
25% | |
2 год |
20% |
25% |
15% |
20% |
20% | |
3 год |
15% |
25% |
10% |
15% |
15% | |
4 год |
10% |
25% |
10% |
15% |
10% | |
постпрогнозный период |
10% |
25% |
10% |
15% |
10% | |
6 |
Период недозагрузки, месяцев в год |
|||||
1 год |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 | |
2 год |
4 |
2 |
2 |
3 |
2 | |
3 год |
3 |
2 |
2 |
2 |
2 | |
4 год |
3 |
2 |
2 |
2 |
1 | |
постпрогнозный период |
3 |
1 |
2 |
2 |
1 | |
7 |
Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода |
5% |
3% |
4% |
5% |
3% |
8 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
350 |
300 |
350 |
300 |
350 |
9 |
Ставка земельного налога, долл./кв.м. |
2 |
2,5 |
2 |
2,5 |
2 |
10 |
Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора) |
6 |
7 |
7 |
8 |
8 |
11 |
Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно) |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
12 |
Коэффициент земельного налогообложения на областной центр |
2,4 |
2,4 |
2,4 |
2,4 |
2,4 |
13 |
Индекс роста МРОТ (ежегодно) |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
14 |
Ставка НДС, % |
20,00% |
20,00% |
20,00% |
20,00% |
20,00% |
15 |
Ставка налога на имущество, % |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
16 |
Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл. |
1,5 |
1 |
1,2 |
1,5 |
1 |
17 |
Норма амортизации, % в год |
1,20% |
1,00% |
1,10% |
1,20% |
1,00% |
18 |
Срок жизни объекта в базовом периоде, лет |
50 |
30 |
40 |
50 |
30 |
19 |
Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости |
30,00% |
20,00% |
30,00% |
20,00% |
30,00% |
затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период | ||||||
20 |
Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода |
20% |
25% |
25% |
20% |
20% |
21 |
Сумма ипотечного кредита, тысяч долл. |
120 |
100 |
110 |
120 |
100 |
22 |
Срок ипотечного кредита, лет |
10 |
12 |
10 |
10 |
12 |
23 |
Ставка процента по кредиту, % в год |
5,00% |
10,00% |
7,00% |
5,00% |
10,00% |
24 |
Ставка налога на прибыль, % |
24,00% |
24,00% |
24,00% |
24,00% |
24,00% |
25 |
Безрисковая ставка процента, % |
20,00% |
21,00% |
22,00% |
23,00% |
24,00% |
26 |
Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев |
3 |
2 |
3 |
2 |
3 |
27 |
Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, % |
4,00% |
3,00% |
3,50% |
4,00% |
3,00% |
28 |
Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет |
10 |
5 |
10 |
5 |
10 |
29 |
Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет |
5 |
10 |
5 |
10 |
5 |
30 |
Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет | |||||
Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом | ||||||
Реверсия рассчитывается по модели Гордона | ||||||
Прочие факторы не учитываются | ||||||
Решение
Таблица 2
Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости
(методика расчета показателей)
№ |
Показатель |
Способ расчета |
1 |
2 |
3 |
1 |
Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. |
ПВД = Sоб х Ап , где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. |
2 |
Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.) |
Пн = ПВД х Кн ,
где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах. |
3 |
Потери при сборе арендной платы (Пса) |
Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика. |
4 |
Действительный валовый доход |
ДВД = ПВД – Пн – Пса , [п. 1 – п. 2 – п. 3] |
5 |
Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. |
[п. 6 + п. 11 + п. 12] |
6 |
Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг. |
[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] |
7 |
Арендная плата за землю |
Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка , где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора. |
8 |
Налог на имущество |
Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни , где:Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают: где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И , где:ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений. |
9 |
Налог на добавленную стоимость (НДС) |
Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость. |
10 |
Страховые платежи |
По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости. |
11 |
Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. |
По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения. |
12 |
Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.) |
Рассчитывается согласно действующим нормативам |
13 |
Чистый операционный доход (ЧОД) |
[п. 4 - п. 5] |
14 |
Платежи банку за кредит (Пк) |
По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита: где: D – периодический платеж по кредиту; M – сумма ипотечного кредита; iк – ставка процента по кредиту; tк – срок полной амортизации ипотечного кредита. |
15 |
Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) |
[п. 13 - п. 14] |
16 |
Налог на прибыль (Нп) |
Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп , где: Снп – ставка налога на прибыль. |
17 |
Поток денежных средств (ПДС) |
[п. 15 - п. 16] |
Используя описанную методику
расчета потока денежных
Таблица 3
Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости
№ |
Показатель |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
Пост прогнозный период |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
Потенциальный валовый доход (ПВД) |
684000 |
759240 |
842756,4 |
935459,6 |
1038360 |
2 |
Потери от недозагрузки (Пн) |
57000 |
37962 |
21068,91 |
23386,49 |
25959 |
Коэффициент недозагрузки |
0,83333 |
0,05 |
0,025 |
0,025 |
0,025 | |
3 |
Потери при сборе арендной платы (Пса) |
34200 |
37962 |
42137,82 |
46772,98 |
51918,01 |
4 |
Действительный валовый доход |
592800 |
683316 |
779549,7 |
865300,1 |
960483,1 |
5 |
Операционные расходы (ОР) |
549160 |
578480,3 |
611765,8 |
640308,3 |
672788,4 |
6 |
Условно постоянные расходы (ПОИ) |
130600 |
145417,1 |
161234,3 |
175283,6 |
190918,1 |
7 |
Арендная плата за землю |
1980 |
1980 |
1980 |
1980 |
1980 |
8 |
Налог на имущество |
29820 |
29551,08 |
29329,31 |
29086,91 |
28857,62 |
Среднегодовая стоимость объекта недвижимости |
1491000 |
1477554 |
1466466 |
1454346 |
1442881 | |
Остаточная стоимость |
1482000 |
1473108 |
1459823 |
1448868 |
1436894 | |
9 |
Налог на добавленную |
98800 |
113886 |
129924,9 |
144216,7 |
160080,5 |
10 |
Страховые платежи |
|||||
11 |
Условно переменные расходы (ПИ) |
118560 |
136663,2 |
155909,9 |
173060 |
192096,6 |
12 |
Резерв на замещение (РЗ) |
300000 |
296400 |
294621,6 |
291964,7 |
289773,6 |
13 |
Чистый операционный доход (ЧОД) |
43640 |
104835,7 |
167783,9 |
224991,8 |
287694,8 |
14 |
Платежи банку за кредит (Пк) |
6000 |
6000 |
6000 |
6000 |
6000 |
15 |
Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) |
37640 |
98835,72 |
161783,9 |
218991,8 |
281694,8 |
16 |
Налог на прибыль (Нп) |
10473,6 |
25160,57 |
40268,13 |
53998,04 |
69046,74 |
17 |
Поток денежных средств (ПДС) |
27166,4 |
73675,15 |
121515,7 |
164993,8 |
212648 |